Vinterhagen er ikke godkjent av kommunen – må den rives?

Når en vinterhage krever søknad

En vinterhage er et tilbygg eller en innglassing som gir et rom du kan bruke store deler av året. Plan- og bygningsloven § 20-1 sier at tiltak som tilbygg, påbygg og fasadeendring ikke kan utføres uten søknad og tillatelse, med mindre et unntak gjelder.

Byggesaksforskriften (SAK10) unntar et tilbygg der verken bruksareal eller bebygd areal er over 15 kvadratmeter. Da skal tiltakshaveren melde fra til kommunen senest fire uker etter at tiltaket er ferdig. Unntaket gjelder bare hvis tiltaket ikke er i strid med plan, lov og forskrift, og tiltakshaveren har ansvaret for at vilkårene er oppfylt.

Er vinterhagen større enn 15 kvadratmeter, kreves det søknad. I tillegg gjelder avstandskravene. Plan- og bygningsloven § 29-4 sier at byggverk skal ha en avstand til nabogrensen som minst svarer til halve høyden og ikke under 4 meter, med mindre planen sier noe annet. Kommunen kan godkjenne mindre avstand med skriftlig samtykke fra naboen.

Er det snakk om å glasse inn en eksisterende terrasse eller balkong, er det ofte en fasadeendring eller et tilbygg som krever søknad. Unntaket for fasadeendring som ikke endrer bygningens karakter kan gjelde, men det er en konkret vurdering. Er boligen i et sameie, kreves det i tillegg ofte vedtak med to tredjedeler av stemmene på årsmøtet.

Må vinterhagen rives

Ikke automatisk. Kommunen skal forfølge overtredelser, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning. Før den gir pålegg, skal den ansvarlige varsles skriftlig med minst tre ukers frist til å uttale seg. Pålegget kan gjelde retting, opphør av bruk og stans av arbeid, og det skal ha en frist. Et endelig pålegg kan tinglyses.

Rivning er ett av mulige utfall, men ikke det eneste. Du kan søke om tillatelse i ettertid, og kommunen kan gi dispensasjon fra planen eller avstandskravet. Dispensasjon kan ikke gis hvis hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene må være klart større enn ulempene.

Følges ikke pålegget, kan kommunen fastsette tvangsmulkt, og den kan løpe så lenge forholdet varer. Hvordan du stopper mulkten, står i tvangsmulkt fra kommunen. Overtredelsesgebyr kan ilegges den som forsettlig eller uaktsomt utfører eller bruker tiltak uten tillatelse. Privatpersoner kan ilegges inntil halvparten av satsene for foretak.

Er det uklart hvem pålegget rettes mot? Plan- og bygningsloven § 31-1 nevner «eieren eller den ansvarlige». Ikke anta at du er trygg fordi forrige eier bygde vinterhagen.

Slik gikk det for Karin

Karin kjøpte en tomannsbolig med en vinterhage på 22 kvadratmeter mot hagen. Salgsoppgaven viste vinterhagen som en del av stuearealet. Et år etter overtakelsen fikk hun forhåndsvarsel fra kommunen om at vinterhagen manglet tillatelse og sto for nær nabogrensen.

Karin brukte de tre ukene til å uttale seg. Hun fant ut at naboen hadde vært enig i plasseringen da vinterhagen ble bygget, og at han var villig til å gi skriftlig samtykke. Med det i hånd søkte hun om tillatelse i ettertid og om dispensasjon fra avstandskravet.

Kommunen ga tillatelse med krav om nye branntiltak i veggen mot naboen. Karin skrev deretter til selgeren og viste til at salgsoppgaven hadde regnet vinterhagen som lovlig areal. Selgeren gikk med på å betale for søknaden og branntiltakene. Vinterhagen ble stående.

Hva du kan kreve av selgeren

Ved forbrukerkjøp har boligen etter avhendingslova § 3-2 tredje ledd en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Unntaket gjelder når du ikke bygde på selgerens sakkunnskap og vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. Hvor langt unntaket rekker, avgjøres konkret. Derfor kan en vinterhage uten tillatelse være en mangel, men det må vurderes.

Har selgeren visst at vinterhagen manglet tillatelse og ikke sagt det, kan § 3-7 gi en mangel. Har salgsoppgaven eller annonsen omtalt vinterhagen som godkjent eller regnet den med i arealet, kan § 3-8 komme inn. Du må sannsynliggjøre både at tillatelsen mangler og at det påvirket kjøpet.

Kravene er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å få forholdet rettet, for eksempel en søknad i ettertid. Er det rivning som kreves, kan det bli et større beløp. Kostnader dokumenterer du med tilbud fra fagfolk og kommunens gebyrregulativ. Ved brukt bolig er retting selgerens rett, ikke noe du kan kreve.

Sa selgeren at alt var godkjent, står det mer om kravet i selger sa alt var godkjent. En annen bygning i samme situasjon er tatt opp i carporten er ulovlig. Hvordan kommunen følger opp slike saker, står i ulovlighetsoppfølging fra kommunen. Helheten finner du i pilaren ulovlig bygget: tilbygg og endringer uten søknad.

Kort oppsummert

• Vinterhagen må ikke nødvendigvis rives, for kommunen kan også godkjenne den etter søknad i ettertid eller dispensasjon.
• Et tilbygg opp til 15 kvadratmeter er unntatt fra søknad, men skal meldes til kommunen.
• Kommunen skal sende forhåndsvarsel med minst tre ukers frist før pålegg om retting.
• Om vinterhagen uten godkjenning er en mangel, avgjøres konkret etter selgerens opplysninger og kunnskap.
• Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å få vinterhagen godkjent.