Kan kommunen gi pålegg for noe forrige eier gjorde?

Slik kan pålegg om noe forrige eier gjorde ramme deg

Plan- og bygningsloven skiller ikke skarpt mellom den som bygde og den som eier i dag. Etter plan- og bygningsloven § 31-1 skal «eieren eller den ansvarlige» holde byggverket i forsvarlig stand. Etter plan- og bygningsloven § 32-3 kan kommunen gi den ansvarlige pålegg om retting, om at bruken skal opphøre eller om at arbeid skal stanses. Hvem som regnes som ansvarlig for et gammelt, ulovlig tiltak, sier ikke lovteksten klart. Du kan derfor ikke regne med at kommunen lar deg være i fred fordi forrige eier bygde.

Kommunen har heller ingen plikt til å gå etter alt. Den skal forfølge overtredelser, men kan la være når saken er av mindre betydning. Et lite avvik gir sjeldnere pålegg enn et tilbygg som er tatt i bruk uten tillatelse.

Forhåndsvarsel, frist og tvangsmulkt

Før kommunen gir pålegg eller vedtar tvangsmulkt (et beløp du må betale hvis du ikke følger pålegget), skal den varsle deg skriftlig. Du får minst tre uker til å uttale deg. Bruk tiden. Her kan du forklare at du nettopp har kjøpt, hva du visste og hva du vil gjøre for å få saken i orden.

Et pålegg skal ha en frist. Tvangsmulkt kan løpe så lenge forholdet varer, og kommunen kan sette den ned eller frafalle den når forholdet er rettet. Følger du ikke pålegget, kan kommunen sende forelegg. Reiser du ikke søksmål innen 30 dager, står forelegget som en rettskraftig dom. Et endelig pålegg kan dessuten tinglyses, og da ser neste kjøper det også. Hvordan pålegg om riving ser ut i praksis, står i saken om carporten som kommunen vil ha revet, og hva som risikeres når et tilbygg ikke er byggemeldt, står i artikkelen om tilbygget uten byggemelding.

Overtredelsesgebyr rammer den som bygde eller brukte tiltaket

Overtredelsesgebyr kan ilegges den som forsettlig eller uaktsomt utfører eller bruker et tiltak uten nødvendig tillatelse. Det er altså først og fremst forrige eier som kan få gebyr for å ha bygget. Du står i en annen stilling så lenge du ikke visste om forholdet. Tar du derimot tiltaket i bruk etter at du har fått vite at det mangler tillatelse, kan kommunen også vurdere gebyr mot deg. Også her varsles du på forhånd med minst tre ukers frist. Betalingsfristen er fire uker, og privatpersoner får lavere satser enn foretak.

Kravet ditt mot selgeren

Pålegget fra kommunen er ett spor. Kravet mot selgeren er et annet, og det følger avhendingslova. Ved forbrukerkjøp kan boligen ha en mangel (en feil som gir deg krav mot selger) hvis den ikke oppfyller offentligrettslige krav, for eksempel at tiltaket aldri fikk tillatelse. Unntaket er at du ikke bygde på selgerens sakkunnskap. Selgeren kan også ha unnlatt å fortelle det han visste, eller gitt uriktige opplysninger i salgsoppgaven. Du må sannsynliggjøre at det er en mangel. Det blir vanskeligere hvis tiltaket tydelig gikk fram av salgsdokumentene du fikk.

Retting kan du ikke kreve ved kjøp av brukt bolig. Tilbyr selgeren å rette, må du godta det når det ikke gir deg urimelig ulempe. Ellers har du krav på prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse (å holde tilbake deler av kjøpesummen). Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å rette feilen, og det dokumenterer du med tilbud fra fagfolk. Etter overtakelsen må du undersøke boligen så snart det er rimelig, og si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Meldingen må si hva slags avtalebrudd det gjelder. Les mer om hva som skjer når ulovlig bygde deler oppdages i pilaren om ulovlig bygget tilbygg etter kjøp, og se hvordan et konkret krav mot selger ser ut i artikkelen om selgeren som sa at alt var godkjent.

Slik gikk det for Kristin

Kristin kjøpte en enebolig i mai. I august kom det brev fra kommunen: påbygget på garasjen var aldri søkt om, og kommunen varslet pålegg om retting. Brevet var adressert til henne som eier, ikke til de forrige eierne, som bygde påbygget for mange år siden.

Hun brukte treukersfristen til å svare skriftlig. Hun forklarte at hun hadde kjøpt boligen nylig, og at hun ville søke om godkjenning. Samtidig sendte hun reklamasjon til selgeren og vedla brevet fra kommunen. Selgeren mente påbygget var synlig ved visningen. Kristin viste til salgsoppgaven, som omtalte garasjen uten å nevne at delen manglet tillatelse. Kommunen ga henne en frist til å søke i stedet for å kreve riving, og frafalt tvangsmulkt så lenge søknaden var på vei. Selgeren gikk til slutt med på et prisavslag som svarte til et innhentet tilbud på tegninger og søknad.

Utfallet hang på to ting: at hun svarte kommunen i tide, og at hun reklamerte til selgeren før for lang tid var gått.

Kort oppsummert

• Kommunen kan rette pålegg mot deg som eier, også når forrige eier utførte tiltaket. Et endelig pålegg kan tinglyses.
• Du skal varsles skriftlig før pålegg og tvangsmulkt, og du får minst tre uker til å uttale deg.
• Overtredelsesgebyr treffer i første rekke den som bygde eller brukte tiltaket uten tillatelse.
• Kravet mot forrige eier og selgeren følger avhendingslova: prisavslag, erstatning eller heving, ikke krav på retting.
• Svar kommunen innen fristen og gi selgeren skriftlig beskjed så snart du vet om forholdet.