Tomtefesteloven
§ 4 — Avtaler kan ikke fravike loven til skade for deg
Festeavtaler kan ikke gi deg dårligere rettigheter enn det loven sier. Klausuler som strider mot loven er ikke bindende.
Kort svar
Ingen kan avtale noe som gir deg dårligere rettigheter enn det tomtefesteloven gir deg. Har bortfesteren skrevet noe slikt inn i kontrakten, er den klausulen ikke bindende — du kan se bort fra den.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Tomtefesteloven er i stor grad ufravikelig til din fordel som fester. Det betyr at bortfesteren ikke kan skrive inn vilkår i kontrakten som gir deg dårligere rettigheter enn det loven gir.
Sier loven for eksempel at du har rett til å innløse tomten etter 30 år, kan ikke bortfesteren stryke den retten i kontrakten. Sier loven at festeavgiften bare kan reguleres hvert tiende år, kan ikke kontrakten bestemme at den skal reguleres hvert år.
Det finnes unntak: noen steder i loven er det uttrykkelig sagt at partene kan avtale noe annet. Disse unntakene er eksplisitte — der det ikke er sagt at du kan avtale deg bort fra en regel, gjelder regelen.
Eksempel
Eksempel · Lars
Lars har en gammel festeavtale fra 1978. I kontrakten står det at bortfesteren kan regulere festeavgiften hvert tredje år. Loven sier at regulering normalt bare kan skje hvert tiende år. Den kontraktsklausulen er ugyldig — loven går foran. Lars behøver ikke godta hyppigere regulering enn hvert tiende år.
Vanlige feil
- Godta det som står i kontrakten uten å sjekke om det strider mot loven
- Tro at "vi avtalte det, så er det bindende" — det gjelder ikke når loven setter minimumsrettigheter
- Ikke reagere på krav fra bortfester som går lenger enn loven tillater
Hva bør du gjøre?
Har bortfesteren krevd noe som virker urimelig — for eksempel hyppig regulering, kortere varselfrister enn loven krever, eller at du mister en rettighet — sjekk hva loven faktisk sier. Avtalens ordlyd taper for lovens regler der de er ufravikelige.
Dumme spørsmål
Kan bortfester kreve at jeg fraskriver meg innløsningsretten i kontrakten?
Nei. Innløsningsretten etter § 32 er ufravikelig — du kan ikke avtale deg bort fra den.
Hva om begge parter ønsker å avtale noe annet enn loven sier?
Det er bare tillatt der loven eksplisitt åpner for det. De fleste av tomtefestelovens verneregler kan ikke fravikes, selv om begge parter er enige.
Gjelder dette også vilkår bortfesteren sender på e-post — ikke bare kontrakten?
Ja. Uansett form kan bortfesteren ikke kreve noe som strider mot loven.