Festekontrakten er borte: slik finner du vilkårene
Begynn i grunnboken. Er festekontrakten tinglyst, kan du bestille en bekreftet kopi av dokumentet hos Kartverket mot gebyr. Er den ikke tinglyst, kan bortfesteren, banken din, tidligere eiere eller gamle kjøpspapirer ha en kopi. Finnes ingen kopi, gjelder tomtefesteloven uansett, og betalingshistorikk og praksis kan vise hva dere har avtalt.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Start i grunnboken hos Kartverket
Mange festekontrakter er tinglyst, selv om loven ikke krever det. En tinglyst kontrakt ligger i grunnboken, som er statens register over tinglyste dokumenter om fast eiendom. Festetomta kan stå som egen festeeiendom, eller kontrakten kan være tinglyst som en heftelse på bortfesterens eiendom.
Etter forskriften om utlevering av opplysninger fra grunnboken kan enhver mot gebyr bestille bekreftet grunnbokutskrift og bekreftet kopi av tinglyst dokument fra Kartverket. Du trenger ikke være part i avtalen. Bestill først en grunnbokutskrift for tomta, så ser du hvilke dokumenter som er tinglyst og når. Bestill deretter kopi av festekontrakten. Om tinglysing er nødvendig eller bare lurt, står i må festekontrakten tinglyses.
Utskriften viser også andre rettigheter og heftelser, som panterett i festeretten. Det er nyttig når du skal forstå hele bildet.
Spør bortfesteren og andre som kan ha en kopi
Er kontrakten ikke tinglyst, er bortfesteren den første du bør spørre. Han har normalt sin egen kopi eller et arkiv med festeavtaler. Spør skriftlig, så du har spor etter henvendelsen.
Andre som kan ha en kopi, er den forrige festeren eller dødsboet etter ham, banken som finansierte kjøpet eller et byggelån, og megleren eller selgeren ved siste omsetning. Har festeretten vært pantsatt, refererer pantedokumentene ofte til kontrakten med dato. Er bortfesteren en kommune eller en annen offentlig eier, kan eieren ha avtalen i sitt arkiv.
Gamle kjøpspapirer, overdragelsesdokumenter for festeretten og takster nevner ofte festetid, avgift og tomtestørrelse. Selv om de ikke er selve kontrakten, kan de peke på hvilke vilkår som gjelder.
Hva du leter etter i kontrakten
Du trenger ikke hele dokumentet for å løse et konkret problem. Hvis du vil ha en innføring i hva en slik kontrakt vanligvis inneholder, kan du lese hva en festekontrakt er. Se etter disse opplysningene:
- festetid og formål (bolig, fritid eller noe annet)
- hvem som er bortfester og hvilken eiendom tomta hører til
- avgiftens størrelse og eventuell reguleringsbestemmelse
- tomtens størrelse eller avgrensning
- eventuelle bestemmelser om forkjøpsrett, godkjenning av overdragelse eller innløsning
Når kontrakten ikke finnes i noen kopi
Loven krever at en festeavtale gjøres skriftlig (§ 5), men sier samtidig at partene regnes som bundet når det er ytt og mottatt vederlag for festet, eller når festeren har overtatt etter en muntlig avtale uten innvending fra bortfesteren. Begge parter har da krav på å få avtalen satt opp skriftlig. Det gjelder avtaler inngått etter 1975.
Har du ingen kontrakt, kan du altså kreve at bortfesteren er med på å sette opp en. Bortfesteren kan kreve det samme av deg. Be gjerne bortfesteren bekrefte skriftlig hvilke vilkår han mener gjelder, med festetid, avgift og tomtens avgrensning. Er dere enige, har du dokumentasjon på vilkårene. Er dere uenige, vet du hva uenigheten gjelder, og kan sjekke hver enkelt påstand mot loven. Kravet om skriftlig avtale står i tomtefesteloven § 5.
Dokumentasjon på hva dere faktisk har gjort, kan også vise vilkårene: fakturaer og kontoutskrifter for festeavgift, tidligere reguleringsbrev, korrespondanse om overdragelse eller byggesaker. Har avgiften i årevis vært regulert på en bestemt måte, taler det for at det er avtalt.
Der kontrakten mangler eller er uklar, gjelder uansett loven. Festetid, regulering, innløsning og forlengelse for bolig- og fritidstomt følger tomtefesteloven, og etter § 4 kan ingen gjøre gjeldende vilkår som strider mot den.
hytta som kom i arv uten papirer
Henriette Aas arver en hytte etter faren. I papirene ligger ingen festekontrakt, bare gamle fakturaer fra grunneieren på 3 800 kroner i året. Hun vet ikke om festetiden er ute, eller hva avgiften skal reguleres etter.
Hun bestiller grunnbokutskrift for tomta og ser at det er tinglyst en festekontrakt fra 1971. Hun bestiller bekreftet kopi av dokumentet hos Kartverket. Kontrakten viser 60 års festetid, årlig avgift på 1 200 kroner den gangen og ingen reguleringsbestemmelse. Hun sammenholder dette med fakturaene og finner at avgiften er regulert flere ganger. Så leser hun hva tomtefesteloven sier om regulering og innløsning for avtaler fra den perioden.
Når kopien avviker fra det bortfesteren krever
Noen ganger viser kopien at bortfesteren krever noe annet enn kontrakten gir ham, for eksempel en høyere avgift enn reguleringsbestemmelsen tillater. Da holder du kravet opp mot kontraktsteksten og loven. Husk at lovens regler om bolig- og fritidsfeste går foran kontrakten der de er ufravikelige (§ 4). Et vilkår som er mer byrdefullt for deg enn loven tillater, kan du dermed se bort fra.
Ved eldre kontrakter kan språket være gammelt. Sjekk datoen mot overgangsreglene i loven før du konkluderer om festetiden.
Kort oppsummert
- Er festekontrakten borte, begynn i grunnboken. Enhver kan mot gebyr bestille bekreftet kopi av tinglyst dokument fra Kartverket.
- Er den ikke tinglyst, spør bortfesteren, forrige eier, banken, megleren og se etter pantedokumenter og kjøpspapirer.
- Mangler skriftlig kontrakt, kan begge parter kreve at avtalen settes opp skriftlig (§ 5), og festekontrakten er likevel bindende når vederlag er betalt eller festeren har overtatt.
- Fakturaer og betalingshistorikk kan dokumentere vilkår, og tomtefesteloven gjelder uansett.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.