Tomtefesteloven

§ 5 — Festeavtalen skal være skriftlig

En festeavtale skal være skriftlig. For nye avtaler skal det også opplyses om formål og tomteverdi. Hva skjer hvis det bare ble gjort muntlig?

Kort svar

Alle festeavtaler skal være skriftlige. For avtaler inngått etter 2002 skal det også stå i avtalen hva tomten skal brukes til (bolig, fritid eller annet) og hva tomten er verdt. Er det likevel gjort en muntlig avtale og dere har begynt å oppfylle den, er dere bundet — men begge kan kreve at avtalen settes opp skriftlig.

Paragraftekst

Avtale om tomtefeste skal gjerast skriftleg. For nye festeavtaler skal det seiast i avtala om festet gjeld tomt til bustadhus, tomt til fritidshus eller tomt til anna føremål, og tomteverdien skal opplysast. Partane vert likevel rekna å ha bunde seg i høve til kvarandre når det er ytt og motteke vederlag for festet, eller når festaren i samsvar med ei munnleg avtale har teke over festet utan motsegn frå bortfestaren ved å ta til med arbeid på tomta eller på annan måte. Kvar av partane har i så fall krav på å få avtala sett opp skriftleg. Så snart partane har gjort avtale, skal bortfestaren gjera det som trengst for å setje fram krav om turvande matrikkelføring. Om kostnadane med dette og med gjennomføring av avtala elles, gjeld avhendingslova § 2-6 tilsvarande, så langt ikkje noko anna fylgjer av det som er avtalt. Paragrafen her gjeld berre avtaler inngått etter 1975.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

En festeavtale er en langsiktig juridisk forpliktelse — mange varer i 50, 80 eller 99 år. Loven krever at den settes opp skriftlig, slik at begge parter har klart dokumentert hva de har avtalt.

For nye festeavtaler (inngått etter 2002) er det i tillegg to krav: avtalen skal si om tomten er til bolig, fritidsbruk eller noe annet, og den skal opplyse om tomteverdien. Disse opplysningene er viktige fordi de kan påvirke både festeavgift og innløsningspris.

Selv om loven krever skriftlighet, kan en muntlig avtale bli bindende dersom den faktisk er begynt å oppfylles: du har betalt festeavgift, eller du har begynt å bygge på tomten uten at bortfesteren har protestert. I så fall har begge parter krav på å få avtalen skriftliggjort.

Bortfesteren har ansvaret for å sørge for matrikkelføring (registrering i eiendomsregisteret). Det er ikke din jobb.

Eksempel

Eksempel · Marius

Marius inngår muntlig avtale om å feste en hyttetomt. Han begynner å rydde og planere tomten uten at grunneieren protesterer. Selv om det ikke finnes noen signert kontrakt, er festeavtalen bindende — og Marius kan kreve at bortfesteren setter den opp skriftlig.

Vanlige feil

Stole på en muntlig avtale uten å kreve skriftlig kontrakt
Glemme at det for nye avtaler skal stå hva tomten er verdt
Ikke sjekke at formålet (bolig, fritid) er korrekt angitt — det kan ha stor betydning for innløsningsretten

Hva bør du gjøre?

Har du en festeavtale som ikke er skriftlig, krev at bortfesteren setter den opp skriftlig. Det er en rett loven gir deg. Er avtalen inngått etter 2002, sjekk at det fremgår av kontrakten hva tomten skal brukes til og hvilken tomteverdi som er oppgitt.

Dumme spørsmål

Hva skjer hvis festeavtalen aldri ble skrevet ned?

Hvis dere har begynt å oppfylle avtalen (du har betalt avgift eller begynt å bruke tomten), er dere likevel bundet av den. Men du kan kreve at bortfesteren setter den ned skriftlig.

Hvem betaler for registreringen i eiendomsregisteret?

Det er bortfesterens ansvar og kostnad, med mindre dere har avtalt noe annet.

Gjelder kravet om skriftlighet også for endringer i en gammel festeavtale?

Ja, det er fornuftig å sørge for at endringer dokumenteres skriftlig selv om loven ikke alltid krever det eksplisitt for alle endringstyper.