Bortfester selger tomta: dette skjer med festekontrakten
Festekontrakten gjelder videre mot den nye eieren. Retten til å kreve festeavgift følger eiendomsretten til tomta (§ 13), så kjøperen trer inn som bortfester på de vilkårene som allerede gjelder. Rettighetene dine etter loven, som innløsning og forlengelse, endres ikke av salget. Sjekk at kontrakten er tinglyst, og be om skriftlig beskjed om hvem du skal betale til.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Festekontrakten følger tomta når bortfesteren selger
Når en bortfester selger tomta, selger han grunnen og alt som følger med den. Det omfatter bortfesterens stilling i festeforholdet. Tomtefesteloven sier uttrykkelig at retten til å bortfeste og retten til å kreve festeavgift ikke kan skilles fra eiendomsretten til tomta (§ 13). Unntakene er krav på terminer som allerede er forfalt, og framfeste.
I praksis betyr det at kjøperen overtar kontrakten slik den står. Han kan ikke velge bort vilkårene, og han kan ikke kreve at du skriver under på en ny avtale med dårligere betingelser. Etter § 4 kan ingen heller gjøre gjeldende vilkår som strider mot loven, og det gjelder også overfor ny eier.
Loven stiller ingen krav om at festeren skal samtykke til salget. Den gir heller ikke festeren forkjøpsrett når bortfesteren selger. Står det en forkjøpsrett i kontrakten, er det den som gjelder.
Hva som endres i praksis, og hva som ikke gjør det
Det som endres, er hvem du forholder deg til. Fra salget er det den nye eieren som kan kreve festeavgift, og som du melder fra til om blant annet overdragelse av festeretten eller innløsning. Krav på terminer som forfalt før salget, kan fortsatt tilhøre selgeren hvis det ikke er avtalt noe annet. Bortfesterens panterett for festeavgift de siste tre årene (§ 14) følger kravet.
Det som ikke endres, er det meste. Festeavgiftens størrelse er den samme, og reguleringsreglene i § 15 gjelder som før. Et salg gir ikke kjøperen rett til å kreve høyere avgift, og loven har ingen regel om at tiden til neste regulering starter på nytt. Festetiden er også den samme. For bolig- og fritidstomt i nye avtaler og i avtaler som er forlenget etter § 33, varer festet til du selv sier det opp eller tomta innløses (§ 7).
Retten din til å kreve innløsning etter § 32, retten til å overføre festeretten (§ 17) og retten til å pantsette den (§ 18) følger med uendret. I nye avtaler kan den nye eieren altså ikke si opp en bolig- eller hyttefester fordi han vil bruke tomta selv.
Slik står tinglysing og rettsvern overfor ny eier
Spørsmålet som oftest skaper usikkerhet, er om festekontrakten må være tinglyst for å gjelde mot en kjøper. Tinglysingsloven § 20 sier at et registrert rettserverv i en kollisjon går foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere. Er festekontrakten tinglyst før kjøperen fikk skjøtet registrert, er rettsvernet ditt klart.
Er kontrakten ikke tinglyst, kan du likevel bygge på § 21 første ledd. Den sier at et eldre rettserverv går foran et yngre, dersom det yngre er stiftet ved rettshandel og erververen da hans rett ble registrert, kjente eller burde kjenne den eldre retten. Står det et hus på tomta og du har betalt festeavgift i årevis, er det vanskelig for en kjøper å hevde at han ikke burde kjent til festeforholdet. Sikrest er det likevel å tinglyse, og det kan gjøres også etter at salget er skjedd. Les mer om dette i må festekontrakten tinglyses.
grunneieren selger til et eiendomsselskap
Randi Helle har et hus på festet tomt. Bortfesteren Tor-Arne Veum har hatt tomta i fire tiår og selger nå eiendommen til Fjordvik Eiendom AS. Randi betaler 7 200 kroner i året, og avgiften ble sist regulert for åtte år siden.
Noen uker etter salget får hun et brev fra Fjordvik. Selskapet skriver at det nå eier grunnen, og legger ved en ny festeavtale med årlig avgift på 12 000 kroner som hun bes undertegne.
Randi trenger ikke skrive under. Hun svarer skriftlig at den gjeldende kontrakten fortsetter å gjelde, og at avgiften bare kan reguleres etter reglene i § 15. Det har ikke gått ti år siden forrige regulering, så Fjordvik kan ikke kreve regulering ennå, med mindre kontrakten sier at det kan gjøres oftere. Hun ber om en grunnbokutskrift som viser at Fjordvik er registrert som eier, før hun endrer hvor hun betaler.
Dette gjør du som fester når tomta er solgt
Be om skriftlig beskjed om hvem som er ny eier og hvor festeavgiften skal betales. Sjekk i grunnboken at selskapet eller personen er registrert som eier, og betal først deretter til den nye kontoen. Det forhindrer at du betaler til feil mottaker.
Se etter om festekontrakten er tinglyst. Er den ikke det, kan du sende kontrakten til tinglysing. Ta vare på alle kvitteringer og tidligere reguleringsbrev, siden den nye eieren ikke automatisk har dem.
Sier den nye eieren at kontrakten ikke gjelder, eller krever han vilkår som er dårligere enn de du har, svarer du skriftlig og viser til kontrakten og til § 4. Les også om bortfesteren kan selge tomta, som gir en kortere oversikt over hva salget betyr.
Kort oppsummert
- Når bortfester selger tomta, gjelder festekontrakten videre mot den nye eieren. Retten til festeavgift kan ikke skilles fra eiendomsretten (§ 13).
- Festeavgift, festetid og rettighetene dine etter loven er uendret. Et salg gir ikke kjøperen rett til høyere avgift.
- Tinglyst kontrakt gir klart rettsvern. Er den ikke tinglyst, kan du bygge på tinglysingsloven § 21.
- Be om skriftlig beskjed om ny eier, og sjekk eierskapet i grunnboken før du endrer betalingen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.