Tomtefesteloven

§ 32 — Du har rett til å kjøpe festetomten etter 30 år

Etter 30 år av festetiden kan du kreve å kjøpe (innløse) festetomten. For boligtomter kan du kreve innløsning hvert andre år etter det.

Kort svar

Etter at det har gått 30 år av festetiden, kan du kreve å kjøpe tomten du fester. For boligtomt kan du deretter kreve innløsning hvert andre år. For fritidstomt hvert tiende år. Innløsningsretten gjelder også når festetiden er ute — og du mister den ikke uten bortfesterens særskilte varsel.

Paragraftekst

Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida – om ikkje kortare tid er avtalt – eller når festetida er ute. Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festaren også krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus kvar gong det er gått to nye år, og ei festetomt til fritidshus kvar gong det er gått ti nye år. Når festetida er ute for ei slik tomt som er festa bort for festaren si livstid, kan desse krevje innløysing: a. festarens ektemake, b. livsarving til festaren, c. fosterbarn som står i same stilling som livsarving, d. nokon som dei siste to åra har høyrt til same husstand som festaren. Til innløysing av festetomter med hus som skjer etter paragrafen her eller med heimel i festeavtala, trengst det ikkje samtykke frå offentleg styresmakt dersom samtykke til bortfeste vart gjeve på bortfestingstida, eller ikkje trongst etter reglane på den tida.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Innløsning betyr at du kjøper tomten av bortfesteren og blir eier — ikke lenger fester. Det er en av de viktigste rettighetene i tomtefesteloven.

Du kan kreve innløsning når festetiden har vart i 30 år. Har du kortere tid avtalt i kontrakten, gjelder det. Etter de 30 første årene kan du for boligtomter kreve innløsning hvert andre år — du trenger ikke vente til neste "jubileum".

Festetiden er ute: er festetiden gått ut og du ikke har innløst, kan du fremdeles kreve innløsning. Bortfesteren kan ikke stille deg overfor et fait accompli og si at sjansen er forbi.

Festet for livseid: er tomten festet for festerens levetid, har ektefelle, livsarvinger, fosterbarn og husstandsmedlemmer som har bodd der i to år, rett til innløsning etter festerens død.

Eksempel

Eksempel · Arne

Arne har festet en boligtomt siden 1985. I 2015 — etter 30 år — kan han kreve innløsning. Han venter. I 2017 krever han innløsning (to år etter 2015). Bortfesteren sier at "perioden er over" — men det stemmer ikke. Arne kan kreve innløsning hvert andre år etter det 30. året.

Vanlige feil

Tro at innløsningsretten faller bort fordi festetiden er utløpt
Ikke fremsette kravet skriftlig og innen fristen etter § 36
Tro at man ikke kan innløse etter at det er gått 31 eller 33 år — men ikke akkurat 30

Hva bør du gjøre?

Vil du innløse tomten, sjekk om du er inne i et vindu (30 år + 2 år for bolig, + 10 år for fritid). Send skriftlig krav til bortfesteren senest ett år før innløsningstidspunktet etter § 36. Er dere ikke enige om prisen, avgjøres det ved skjønn etter § 37.

Dumme spørsmål

Kan bortfesteren nekte meg å kjøpe tomten?

I noen tilfeller ja — se § 34 for unntak (allmenning, landbrukseiendom). Men som utgangspunkt er innløsningsretten ufravikelig.

Hva koster det å innløse tomten?

25 ganger den årlige festeavgiften etter regulering, eller 40 % av tomteverdien — det høyeste av disse, med mindre dere avtaler noe annet. Se § 37 for detaljer.

Hva om festeavtalen min er inngått for 99 år og vi er bare på år 25?

Da er du ikke inne i 30-årsvinduet ennå. Du kan ikke kreve innløsning — med mindre kontrakten åpner for kortere innløsningstid.