Tomtefesteloven

§ 37 — Hva koster det å kjøpe festetomten?

Innløsningsprisen er 25 ganger den årlige festeavgiften — eller 40 prosent av tomteverdien hvis det er mer. Kan dere ikke bli enige, avgjøres det ved skjønn.

Kort svar

Innløsningsprisen er 25 ganger den regulerte årsavgiften — med mindre 40 % av tomteverdien er høyere. Bortfesteren kan kreve det høyeste av disse to beløpene, med et unntak: for tomter festet på ubestemt tid uten bortfesterens oppsigelsesrett, er 25 x festeavgiften eneste alternativ. Er dere ikke enige om prisen, kan skjønn avgjøre det.

Paragraftekst

Ved innløysing av tomt som er festa bort til bustadhus eller fritidshus, skal innløysingssummen vere 25 gonger årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida, om ikkje ein mindre innløysingssum er avtalt. Ved innløysing der innløysingstida er inne ti år eller kortare før avtala kunne ha vorte lengd etter § 33, kan bortfestaren krevje regulering av festeavgifta etter § 15 fjerde ledd på innløysingstida. Om ikkje anna er avtalt, kan bortfestaren likevel krevje at innløysingssummen for andre tomter enn dei som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal vere 40 prosent av tomteverdet på innløysingstida med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som er på tomta. Med mindre partane er samde om innløysingsvilkåra, eller har avtalt vilkåra fastsette på annan måte, høyrer krav om innløysing under skjønn, som avgjer retten til innløysing, fastset innløysingssummen, innløysingsvilkåra elles og avgjer spørsmål som gjeld gjennomføringa av innløysinga.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Innløsningsprisen beregnes på én av to måter, og bortfesteren velger den høyeste:

Alternativ 1: 25 × den regulerte årsavgiften. Betaler du 10 000 kr i festeavgift per år, er innløsningsprisen 250 000 kr.

Alternativ 2: 40 % av tomtens markedsverdi — men bare for det som kan bygges på tomten, og bare tomter som ikke er festet på ubestemt tid uten oppsigelsesrett. Tomteverdien settes ikke høyere enn det tomten kan selges for med bare de husene som allerede er der.

Har du selv tilført tomten verdi gjennom tiltak — for eksempel bygget en mur, anlagt hage, lagt vei — trekkes din verdiskapning fra 40%-beregningen.

Dere kan alltid avtale en annen (lavere) pris. Kan dere ikke bli enige, er skjønn eneste utvei.

Eksempel

Eksempel · Kari

Kari fester en hyttetomt og betaler 8 000 kr per år etter siste regulering. 25 × 8 000 = 200 000 kr. Tomteverdien er anslått til 600 000 kr — 40 % = 240 000 kr. Bortfesteren krever 240 000 kr (høyeste alternativ). Kari mener hun selv har bygget mye infrastruktur på tomten, som bør trekkes fra. De er uenige — saken må til skjønn.

Vanlige feil

Tro at 25 × festeavgiften alltid er den riktige prisen
Glemme å dokumentere egne tiltak og tilskudd som skal trekkes fra 40%-beregningen
Ikke bruke skjønn når dere ikke kommer til enighet

Hva bør du gjøre?

Før du aksepterer en innløsningspris: beregn begge alternativene og sjekk hvilket som er høyest. Dokumenter verdiøkende tiltak du selv har bidratt med. Er dere uenige, ta kontakt med tingretten for å be om skjønn — det er den lovfestede løsningen.

Dumme spørsmål

Hva er tomteverdien satt til i 40%-beregningen?

Den settes til hva tomten kan selges for med bare de husene som er der i dag. Tomtens "råtomtverdi" med full utnyttelse kan ikke legges til grunn.

Kan bortfesteren kreve mer enn 40 % av tomteverdien?

Nei — det er et absolutt tak etter loven.

Hvem betaler kostnadene ved skjønn?

Reglene om sakskostnader ved skjønn fremgår av skjønnsprosessloven § 43. Begge parter bærer som regel egne kostnader, men retten kan bestemme annerledes.