Tomtefesteloven
§ 33 — Festeavtalen fortsetter automatisk når festetiden er ute
Er festetiden ute og du ikke innløser tomten, fortsetter festet automatisk på de samme vilkårene. Bortfesteren kan bare kreve regulering av festeavgiften.
Kort svar
Når festetiden er ute for en bolig- eller fritidstomt, og du ikke kjøper tomten (innløser), fortsetter festet automatisk på de samme vilkårene som før. Bortfesteren kan kreve at festeavgiften reguleres etter særreglene i § 15 fjerde ledd — men han kan ikke avslutte festet.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Mange festeavtaler har en fastsatt løpetid — for eksempel 50 år. Når de 50 årene er gått, kan du si "greit, nå har festetiden løpt ut — da forventer vi at du forlater tomten". Det kan ikke bortfesteren.
For bolig- og fritidstomt fortsetter festet automatisk etter de samme vilkårene. Den forlengede perioden regnes nå som en ny, tidsubegrenset festeavtale etter § 7 første ledd — altså varer den til du selv sier opp eller innløser.
Bortfesteren kan ved lenging én gang kreve at festeavgiften reguleres til 2 % av tomteverdien (begrenset av et maksimumsbeløp). Det er den eneste justeringen han kan gjøre — alt annet forblir som det var.
Eksempel
Eksempel · Mette
Mettes hyttetomt-kontrakt løper ut i 2028. Hun kjenner til at festet fortsetter. I 2028 sender bortfesteren et brev og sier at Mette må fraflytte tomten. Mette kan se bort fra kravet — festet fortsetter etter loven. Hun kan dessuten velge å innløse tomten etter § 32.
Vanlige feil
- Tro at bortfesteren kan kreve at du forlater tomten når kontrakten løper ut
- Betale regulert festeavgift uten å sjekke om reguleringen er korrekt beregnet
- Glemme muligheten til å innløse tomten i samme omgang
Hva bør du gjøre?
Nærmer du deg slutten av en festeavtale: vurder om du vil innløse (kjøpe) tomten nå. Velger du å la festet fortsette, er du beskyttet. Mottar du reguleringsvarsel fra bortfesteren, sjekk at beregningen er korrekt etter § 15 fjerde ledd — se etter maksimumsbeløpet og at fradraget for din verdiskapning er riktig.
Dumme spørsmål
Kan bortfesteren øke festeavgiften kraftig når festetiden er ute?
Han kan kreve én regulering til 2 % av tomteverdien, begrenset av et tak. Men han kan ikke sette avgiften til hva han vil, og han kan ikke gjøre det igjen i mange år.
Hva om jeg ikke vil fortsette å feste?
Da kan du si opp festeavtalen etter reglene i § 9 (med to års varsel), eventuelt innløse tomten etter § 32.
Fortsetter festet selv om kontrakten sier at den avsluttes?
Ja. Loven går foran kontrakten på dette punktet. Bortfesteren kan ikke avtale seg rundt lengeretten for bolig og fritidshus.