Festetomt ved festerens død: dette skjer
Festeretten dør ikke med festeren. For bolig- og fritidstomt festet bort uten tidsbegrensning går festeretten sammen med huset inn i dødsboet og videre til arvingene, og bortfesteren kan ikke si opp festet på grunn av dødsfallet. Er tomta festet bort for festerens levetid, er festetiden ute ved dødsfallet. Da kan ektefelle, livsarvinger, fosterbarn og husstandsmedlemmer de siste to årene kreve å få innløse tomta, skriftlig innen ett år etter dødsfallet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva som skjer med festeavtalen når festeren dør
Tomtefesteloven har ikke en egen regel om at festeretten faller bort ved dødsfall. For bolig- og fritidstomt gjelder i nye festeavtaler og i avtaler som er forlenget etter § 33 at festet varer til festeren sier det opp eller tomta innløses (§ 7). Dødsfallet er ingen oppsigelse. Festeretten er en formuesverdi i boet, på linje med huset som står på tomta, og følger boet når arvingene overtar.
Har du festet etter en eldre avtale fra før 1976, gjelder den festetiden som er fastsatt i avtalen. Sier avtalen at festet løper ut på en bestemt dato, er det den datoen som teller, ikke dødsfallet.
Bortfesteren kan ikke bruke dødsfallet som grunn til å heve kontrakten. Han kan bare heve ved vesentlig mislighold fra festeren (§ 30), og for bolig- og hyttetomt med hus på gjelder dessuten at han ikke kan heve fordi festeavgiften betales for sent.
Når tomta er festet bort for festerens levetid
Noen eldre festeavtaler er inngått for festerens levetid. Da er festetiden ute når festeren dør. Loven har en egen regel for slike tilfeller: ektemaken, livsarvingene (barn og barnebarn), fosterbarn som står i samme stilling som livsarving, og personer som de siste to årene har tilhørt samme husstand som festeren, kan kreve å få innløse tomta (§ 32 andre ledd).
Kravet må settes fram skriftlig senest ett år etter at festeren døde (§ 36). Kommer det senere, kan Kongen gi oppfriskning hvis oversittelsen er unnskyldelig.
Innløsningssummen er som ellers, normalt 25 ganger årlig festeavgift etter regulering (§ 37). Innløses ikke tomta, løper festet videre på de samme vilkårene som før, men bortfesteren kan kreve avgiften regulert etter § 15 fjerde ledd (§ 33).
Slik går arvingene frem
Først er det praktiske. Finn festekontrakten og se hva den sier om festetid, formål og avgift. Finnes den ikke i papirene, kan du bestille kopi fra Kartverket hvis kontrakten er tinglyst.
Gi bortfesteren skriftlig beskjed om at festeren er død og hvem som nå har festeretten. Loven krever det uttrykkelig ved overføring av festerett: festeren skal varsle bortfesteren om hvem festeretten er overført til, og inntil det er gjort, kan bortfesteren kreve den forrige festeren for festeavgift (§ 17). Det er klokt å gjøre det samme når festeretten overtas ved arv.
Festeavgift som forfalt før dødsfallet, er en gjeld som boet svarer for. Festeavgift som forfaller etter dødsfallet, må betales så lenge festet består. Er boet i skifte, avtal med bortfesteren hvem som betaler i mellomtiden, og få avtalen på skrift.
hytta etter Gudrun
Gudrun Pedersen døde i mars. Hun hadde festet en hyttetomt siden 1988 på en avtale som sier at festet gjelder for hennes levetid. Barna Henrik og Marit har brukt hytta hver sommer og bor ikke sammen med moren, men begge er livsarvinger.
I juni skriver de til grunneieren at de vil innløse tomta. Kravet kommer under ett år etter dødsfallet og oppfyller dermed fristen i § 36. Årlig avgift etter regulering er 8 400 kroner, og hovedregelen i § 37 gir en innløsningssum på 210 000 kroner. Grunneieren svarer at han vil ha 40 prosent av tomteverdien i stedet, og når ikke partene blir enige, kan hver av dem kreve skjønn.
Henrik og Marit må selv dekke kostnadene ved fradeling og overføring av hjemmelen (§ 38). Skulle summen bli høyere enn de ønsker, kan de si fra seg kravet senest fire uker etter at summen er endelig fastsatt, men må da dekke grunneierens nødvendige kostnader.
Dette gjelder for husstandsmedlemmer og andre
Reglene om innløsning etter § 32 andre ledd gjelder bare de som er nevnt i loven. Er det en samboer som har bodd i huset de to siste årene, regnes vedkommende som husstandsmedlem. Er det en søsken eller nevø som ikke har bodd der, har vedkommende ikke slik rett. I en avtale som ikke er knyttet til festerens levetid, overtar en slik arving festeretten sammen med huset på vanlig måte.
Arvinger som ikke kan eller vil overta, kan selge festeretten og huset. Bortfesteren kan ha avtalt rett til å godkjenne overdragelsen eller en forkjøpsrett. Godkjenning kan bare nektes når det er saklig grunn, og avslaget må begrunnes (§ 17). Les mer i hva som skjer med festeretten ved arv.
Kort oppsummert
- Festeretten og huset går inn i dødsboet når festeren dør, og bortfesteren kan ikke si opp festet på grunn av dødsfallet.
- Er tomta festet bort for festerens levetid, kan ektemake, livsarvinger, fosterbarn og husstandsmedlemmer fra de siste to årene kreve innløsning (§ 32).
- Kravet må settes fram skriftlig innen ett år etter at festeren døde (§ 36).
- Gi bortfesteren skriftlig beskjed om hvem som har overtatt, og avklar hvem som betaler festeavgift i mellomtiden.
- Festeavgift som forfalt før dødsfallet, betales av boet, og avgift etter dødsfallet må betales så lenge festet består.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.