Innløsning eller forlengelse: slik veier du valget
Når du har rett til innløsning, velger du mellom å kjøpe tomta eller la festet løpe videre. Innløsningssummen er normalt 25 ganger årlig festeavgift etter regulering, og du betaler i tillegg kostnadene ved fradeling og overføring av hjemmel. Ved forlengelse betaler du videre festeavgift, og bortfesteren kan kreve avgiften regulert til 2 prosent av tomteverdien innenfor et tak per dekar. Sammenlign summen med hva du ellers ville betalt i avgift, og vurder hvor lenge du skal eie huset.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Innløsning eller forlengelse: hva du faktisk velger mellom
Retten til innløsning inntrer når 30 år av festetiden er gått, hvis ikke kortere tid er avtalt, og når festetiden er ute (§ 32). Du er ikke tvunget til å innløse. En avtale om at bortfesteren kan kreve at du innløser før festetiden er ute, binder deg ikke (§ 35). Hovedregel for nyere avtaler er at festet løper videre til du selv sier det opp.
Innløses tomta ikke når festetiden er ute, løper festet videre på samme vilkår, men bortfesteren kan kreve avgiften regulert etter § 15 fjerde ledd (§ 33). Du kan altså velge å la være å innløse, og du kan komme tilbake til spørsmålet senere. Etter at de 30 årene er gått, kan innløsning kreves på nytt for hver ny periode på to år for boligtomt og ti år for fritidstomt.
Bortfesteren kan tilby forlengelse i stedet for innløsning i noen få situasjoner, blant annet for tomter som hører til en bygdeallmenning (§ 34). Da er valget ikke ditt.
Hva innløsning koster
Hovedregel er at innløsningssummen er 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet, hvis ikke en lavere sum er avtalt (§ 37). Er innløsningstiden inne ti år eller kortere før avtalen kunne vært forlenget, kan bortfesteren dessuten kreve at avgiften reguleres etter § 15 fjerde ledd før summen regnes ut.
For tomter som ikke er festet bort på uavgrenset tid uten oppsigelsesrett for bortfesteren, kan bortfesteren i stedet kreve 40 prosent av tomteverdien, med fradrag for verdi du selv har tilført. Tomteverdien kan ikke settes høyere enn det tomta kan selges for om bare de eksisterende husene er tillatt.
I tillegg kommer kostnadene ved fradeling og overføring av hjemmel, som du som fester bærer, med mindre noe annet er avtalt (§ 38). Er dere uenige om summen, avgjøres den ved skjønn. Etter at summen er endelig fastsatt, har du fire uker på å trekke kravet, mot å dekke bortfesterens nødvendige kostnader.
Hva forlengelse koster
Ved forlengelse fortsetter du å betale festeavgift, og avgiften kan reguleres etter § 15 fjerde ledd til 2 prosent av tomteverdien, med fradrag for verdi du har tilført, innenfor et tak per dekar. Utregningen står i tomtefesteloven § 15. Bortfesteren må sette fram kravet innen tre år etter at festetiden er ute, og kan tidligst kreve ny slik regulering etter 30 år.
Forlengelse binder ikke opp penger. Du har likevel en løpende utgift som kan stige. Vanlig regulering etter konsumprisindeksen kan skje hvert tiende år.
Tuva sammenligner to alternativer
Tuva Nilsen har hus på en boligtomt. Årlig avgift etter regulering er 16 000 kroner. Festetiden er ute, og hun kan innløse.
Etter hovedregelen blir innløsningssummen 25 ganger 16 000, altså 400 000 kroner. Bortfesteren mener tomteverdien er 1 200 000 kroner og krever 40 prosent, altså 480 000 kroner. Tuva mener tomten er verdt mindre, og regner at skjønnet kan lande mellom de to tallene.
Alternativet er å la festet løpe. Hun betaler 16 000 kroner i året, men bortfesteren kan kreve regulering til 2 prosent av tomteverdien. Kan avgiften da bli for eksempel 20 000 kroner (et eksempeltall), og neste regulering av den typen kan tidligst kreves etter 30 år.
Tuva regner videre. Tar hun opp et lån på 400 000 kroner til en rente på 5 prosent (renten er et eksempel), blir renten 20 000 kroner i året, omtrent som avgiften. Fordelen med å kjøpe er at hun eier tomta og slipper regulering av avgiften. Huset kan også bli lettere å selge. Ulempen er at hun binder opp pengene og betaler fradeling.
Praktiske forhold å vurdere
Festeretten kan pantsettes, så du kan ha lån med pant i festeretten og huset (§ 18). Innløses tomta, går tinglyst pant i festeretten over til å gjelde pant i tomta fra du får tinglyst eierskap, hvis ikke noe annet er avtalt.
Tenk gjennom hvor lenge du skal eie. Planlegger du å selge snart, blir salgsverdien påvirket av om tomta er innløst, og du kan selge både festerett og hus (§ 17). Planlegger du å bli, taler mer for innløsning.
Husk fristen. Kravet om innløsning må settes fram skriftlig senest ett år før innløsningstiden er inne (§ 36). Les også om hvordan innløsningssummen beregnes og om det lønner seg å innløse festetomten.
Kort oppsummert
- Valget mellom innløsning eller forlengelse står mellom å kjøpe tomta nå og å la festet løpe videre med festeavgift.
- Innløsningssummen er normalt 25 ganger årlig festeavgift etter regulering, med 40 prosent av tomteverdien som alternativ i enkelte tilfeller, pluss fradelingskostnader.
- Ved forlengelse kan bortfesteren kreve avgiften regulert til 2 prosent av tomteverdien innenfor et tak per dekar.
- Sammenlign innløsningssummen med renten på et lån og med festeavgiften, og vurder hvor lenge du skal eie.
- Kravet om innløsning må settes fram skriftlig senest ett år før innløsningstiden.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.