Hva skjer når vi er to seksjonseiere og alltid stemmer mot hverandre?
Når to seksjonseiere stemmer likt i en vanlig sak, avgjøres saken ved loddtrekning. Saker som krever to tredjedeler eller enighet fra alle, blir ikke vedtatt, for en stemme av to er verken to tredjedeler eller alle. Blanke stemmer regnes som ikke avgitt, så hvis den ene stemmer blankt, avgjør den andres stemme. Er uenigheten langvarig, kan til slutt domstolene bli involvert.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om stemmelikhet
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneReglene står i eierseksjonsloven § 52. I sameier som bare har boligseksjoner, har hver seksjon én stemme, og flertallet regnes etter antall stemmer. Ved opptelling regnes blanke stemmer som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning.
Dette gjelder årsmøtet. Er styret sammensatt av begge eierne, regnes stemmene på samme måte etter § 56 fjerde ledd. Uenighet i styret og uenighet i årsmøtet kan altså få samme utfall.
Reglene gjør at to eiere som alltid stemmer mot hverandre, ikke blir fastlåst i alle saker. Men hva som skjer, avhenger av hvilket flertallskrav saken har.
Loddtrekning gir ikke fritt spillerom. Årsmøtet er sameiets øverste myndighet, men et flertall kan ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning (§ 40). Det gjelder også når flertallet kom i stand ved at lodd ble trukket. Et vedtak som urimelig favoriserer den ene, kan altså angripes selv om det formelt er i orden.
I praksis hjelper det å forberede sakene. Innhent to tilbud, få en uavhengig vurdering av tilstanden hvis dere er uenige om fakta, og legg alt skriftlig frem for den andre før møtet. Det tar bort noe av grunnlaget for mistillit.
Tre typer saker, tre utfall
Saker som avgjøres med vanlig flertall, ender i loddtrekning når stemmene står 1–1. Det gjelder blant annet de fleste vedtak om vanlig drift og vedlikehold, valg av styre og fastsettelse av ordensregler. Loven sier ikke hvordan trekningen skal skje, så dere må bli enige om en måte, for eksempel å trekke strå eller kaste mynt, og gjerne føre det i protokollen.
Saker som krever to tredjedeler, faller. Det gjelder blant annet endring av vedtektene (§ 27) og ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, jf. § 49. Med to eiere kan to tredjedeler bare oppnås hvis begge stemmer ja. Står det 1–1, er forslaget ikke vedtatt, og det blir ikke trukket lodd.
Saker som krever at alle seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige, som salg av hele eller vesentlige deler av eiendommen eller oppløsning av sameiet (§ 51), kan heller ikke vedtas mot én eiers vilje.
Når en stemmer blankt, eller ikke møter
Siden blanke stemmer regnes som ikke avgitt, kan én ja-stemme og én blank stemme bli et flertall av de avgitte stemmene. Det er derfor mulig for en eier å la den andre bestemme ved å stemme blankt, men også å la seg overstemme ved ikke å ta stilling. Vil du hindre et vedtak, må du stemme nei, ikke blankt.
Kravet om innkalling gjelder hele tiden. Årsmøtet kan bare ta beslutninger om saker som står i innkallingen, med mindre alle seksjonseiere er til stede og stemmer for å behandle en annen sak (§ 45). Innkalling skal ha minst åtte og høyst tjue dagers varsel.
Når uenigheten gjelder nødvendig vedlikehold
Det er her uenighet i små sameier ofte biter. Sameiet har plikt til å holde fellesarealene, bygningen og felles installasjoner forsvarlig ved like, og plikten omfatter reparasjon og utskifting når det er nødvendig (§ 33). Plikten er der uansett om eierne stemmer likt, og den kan ikke avvises bare fordi én av dere ikke vil.
Er sameiets mangelfulle vedlikehold til fare for eiendommen, kan en seksjonseier utføre vedlikeholdet selv og kreve nødvendige utgifter dekket på samme måte som andre vedlikeholdskostnader. De andre skal varsles i rimelig tid, men varsel kan unnlates ved særlige grunner. Sameiet er også erstatningsansvarlig for skade på bruksenhetene hvis mangelfullt vedlikehold er årsaken (§ 35).
Utover dette har ikke loven en egen mekling mellom to eiere. En seksjonseier som mener den andre ikke oppfyller pliktene sine, kan bringe saken inn for domstolene. Hva retten vil si, avhenger av saken. Pålegg om salg av seksjonen etter § 38 er forbeholdt vesentlig mislighold, ikke vanlig uenighet om hva som skal gjøres.
Sindre og Randi og ventilasjonsanlegget
Sindre Berg og Randi Foss eier hver sin seksjon i et sameie. Ventilasjonsanlegget på loftet er 25 år gammelt, og en reparasjon vil koste 80 000 kroner. Sindre vil bytte det, Randi vil vente.
På årsmøtet stemmer Sindre ja og Randi nei. Det er en vanlig sak om vedlikehold, så den avgjøres med flertall, og stemmetallet står 1–1. De trekker lodd, og Randi vinner. Forslaget er dermed ikke vedtatt.
Ventilasjonsanlegget er et felles anlegg, og sameiet må vedlikeholde det selv om forslaget falt. Om høsten begynner anlegget å svikte, og det kommer fuktskader på loftet. Sindre varsler Randi skriftlig om at han vil la en håndverker bytte anlegget og kreve utgiften dekket av sameiet, slik § 33 åpner for når mangelfullt vedlikehold truer eiendommen.
Kort oppsummert
- Står stemmene likt blant to seksjonseiere, avgjør loddtrekning vanlige saker (§ 52).
- Saker som krever to tredjedeler eller enighet fra alle, kan ikke vedtas uten begge.
- Blanke stemmer regnes som ikke avgitt, så vil du stoppe et vedtak, må du stemme nei.
- Sameiets plikt til nødvendig vedlikehold gjelder uavhengig av avstemningen, og en seksjonseier kan i visse tilfeller utføre vedlikeholdet selv.
- Når to seksjonseiere er uenige over tid, kan domstolene til slutt avgjøre tvisten.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.