Sameie med to seksjoner: slik fungerer det når dere bare er to

Samme lov som i et stort sameie

Eierseksjonsloven skiller ikke mellom store og små sameier, bortsett fra noen regler som gjelder fra bestemte størrelser. Seksjonen din er en eierandel i hele eiendommen, med enerett til å bruke en bestemt bruksenhet, jf. definisjonen i eierseksjonsloven § 4. Det som ikke hører til noen av bruksenhetene, er fellesareal. Typisk er det tak, yttervegger, grunn og felles tekniske anlegg.

Det er en forskjell fra en tomannsbolig der hver av dere eier en egen eiendom. I et sameie eier dere eiendommen sammen, i forhold til sameiebrøken, og hver av dere har enerett til sin bruksenhet. Brøken er ikke nødvendigvis 50/50. Den er fastsatt ved seksjoneringen, og er ofte knyttet til areal eller verdi. Hva en sameiebrøk er, er forklart i hva er en sameiebrøk.

Vedtekter og styre

Alle sameier skal ha vedtekter, og de skal minst oppgi grunnboksbetegnelsen og hvor mange medlemmer styret skal ha (§ 27). Vedtektene kan, bortsett fra de opprinnelige, bare endres på årsmøtet, og normalt trengs minst to tredjedeler av de avgitte stemmene. Med to eiere betyr det at begge må være enige.

Sameiet skal ha et styre med en leder. Styret har tre medlemmer med mindre vedtektene sier noe annet (§ 54). I sameier med åtte eller færre seksjoner kan vedtektene bestemme at alle seksjonseierne er styremedlemmer, men bare hvis alle uttrykkelig er enige. Da sitter begge eierne i styret, og årsmøtet velger en styreleder. Er dere ikke enige om en slik vedtektsendring, er utgangspunktet tre medlemmer, og det kan bety at noen utenfra må velges.

Når begge eiere sitter i styret, regnes stemmene som i årsmøtet, og styret er beslutningsdyktig når medlemmer som representerer mer enn halvparten av stemmene, er til stede (§ 56). Med to stemmer betyr det i praksis at begge må møte.

Årsmøtet i et sameie med to seksjoner

Ordinært årsmøte skal holdes hvert år innen utgangen av juni. Innkallingen skal komme minst åtte og høyst tjue dager før møtet, og skal tydelig si hvilke saker som skal behandles. Det ordinære årsmøtet skal behandle årsberetning og regnskap for forrige år og velge styre.

Hvis ingen innkaller, kan en seksjonseier, et styremedlem eller forretningsføreren kreve at tingretten innkaller. Ekstraordinært årsmøte holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to seksjonseiere som til sammen har minst ti prosent av stemmene, krever det. Med bare to eiere er det altså begge sammen som kan kreve møte. Den ene alene kan ikke kreve møtet etter den regelen, men kan be styret om å innkalle. Blir det ikke innkalt til et møte som skal holdes, kan tingretten innkalle.

Stemmegivning og hvem som bestemmer

I et rent boligsameie har hver seksjon én stemme (§ 52). Det spiller ingen rolle om du eier 70 prosent og naboen 30. Dere har like mange stemmer. Hvem som betaler mest, påvirker kostnadene, ikke stemmerett.

Vanlige saker avgjøres med flertall av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning, og blanke stemmer regnes som ikke avgitt. Saker som krever to tredjedeler, som endring av bebyggelse og vedtekter, kan dere derfor ikke vedta uten begge stemmene, og saker som krever enighet fra alle, som salg av eiendommen eller oppløsning av sameiet, likeså. Stemmeretten er forklart nærmere i hvor mange stemmer hver seksjon har.

Et flertall kan heller ikke bruke stemmene til å gi seg selv en urimelig fordel (§ 40). Det er mindretallsvernet, som du kan lese om i mindretallsvernet i eierseksjonsloven.

Fellesareal og enerett: hvem bruker hva

I et lite sameie er det vanlig at hver av dere bruker «sin» del av hagen, innkjørselen eller loftet. Juridisk stemmer det bare hvis arealet er en del av bruksenheten din, for eksempel som utvendig areal eller tilleggsdel, eller hvis vedtektene gir deg enerett til det. Ellers er arealet fellesareal, og begge har rett til å bruke det til det det er beregnet til eller vanligvis brukes til (eierseksjonsloven § 25).

I boligsameier kan vedtektene gi en eller flere seksjonseiere enerett til bestemte deler av fellesarealet i inntil tretti år. Det krever samtykke fra dem som får eneretten. Er det snakk om en ordning dere har hatt i årevis uten at den står i vedtektene, kan den like fullt være uten rettslig dekning. Det er derfor lurt å få det inn i vedtektene mens dere er enige. Mer om skillet står i hva er fellesareal i sameie.

Penger og vedlikehold

Felleskostnader fordeles etter sameiebrøken, og dere betaler akonto (forskudd) til styret eller til sameiets konto (§ 29). Sameiet har ansvar for å holde fellesarealene forsvarlig ved like (§ 33), mens du selv vedlikeholder bruksenheten din (§ 32). Hvis en av dere ikke betaler sin andel, har de andre seksjonseierne legalpant (lovbestemt pant) i seksjonen, begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp per bruksenhet (§ 31).

Sameiet trenger ikke forretningsfører. Det må årsmøtet i så fall vedta (§ 61). I sameier med 20 eller færre seksjoner trenger dere heller ikke revisor, med mindre årsmøtet vedtar det, og regnskapet etter regnskapsloven kreves bare i sameier med 21 eller flere seksjoner.

Bruk, utleie og salg av egen seksjon

Hver av dere rår fritt over sin egen seksjon. Etter § 24 kan du fritt selge, pantsette og leie ut. Vedtektene kan begrense denne retten bare hvis de som berøres, samtykker. Det betyr at en av dere ikke kan få et utleieforbud inn i vedtektene mot den andres vilje.

Det finnes én regel som gjelder uansett størrelse på sameiet: korttidsutleie av hele boligseksjonen, altså utleie i inntil 30 døgn sammenhengende, er ikke tillatt i mer enn 90 døgn i året. Vedtektene kan sette grensen mellom 60 og 120 døgn med to tredjedels flertall, og sameier der alle bruksenhetene er fritidsboliger er unntatt. I et sameie med to eiere krever det altså at begge sier ja.

Dyrehold er tillatt som utgangspunkt, men sameiet kan forby det i vedtektene eller ordensreglene, jf. § 28. Ordensreglene vedtas av årsmøtet.

Når uenigheten ikke løser seg

Små sameier får ofte problemer fordi ingen kan overstemme den andre. Loven har likevel flere utganger. Står stemmene likt i en vanlig sak, avgjør loddtrekning. Vedlikeholder ikke sameiet fellesarealene, og dette truer med skade på eiendommen, kan en seksjonseier utføre vedlikeholdet selv og kreve nødvendige utgifter dekket, etter at de andre er varslet (§ 33). Hvis en av dere ikke betaler sin andel, kan den andre bruke legalpanten.

Tvister mellom seksjonseierne kan til slutt avgjøres av domstolene. Du finner mer om situasjonen i hvordan du klager på en annen seksjonseier.

Kort oppsummert

• Et sameie med to seksjoner er et ordentlig eierseksjonssameie med vedtekter, styre og årsmøte.
• Hver boligseksjon har én stemme, uavhengig av sameiebrøk, så to eiere står alltid likt.
• Saker som krever to tredjedeler eller enighet fra alle, kan ikke vedtas uten begge.
• Står stemmene likt i en vanlig sak, avgjør loddtrekning.
• Kostnader fordeles etter sameiebrøken, og sameiet har legalpant i seksjonen for krav som følger av sameieforholdet.