Hvem betaler for bytte av soilrør inne i seksjonen?
Er soilrøret en felles stamme som går gjennom bruksenheten din, er det sameiet som skal vedlikeholde og betale for å bytte det. Det følger av eierseksjonsloven § 33, som sier at sameiets vedlikeholdsplikt omfatter felles installasjoner som går gjennom bruksenheter, slik som rør, ledninger og kanaler. Avløpsrør som bare betjener din egen bruksenhet, regnes vanligvis som din del av vedlikeholdet. Seksjonseieren må gi sameiet adgang til å utføre arbeidet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva et soilrør er, og hvorfor det spiller noen rolle
Et soilrør er avløpsrøret som tar imot kloakk og avløpsvann fra toaletter og andre sanitæranlegg. I en blokk går det ofte som en stamme fra loftet til kjelleren og gjennom flere leiligheter over hverandre. Derfor kan ett rør være felles for mange.
Spørsmålet om hvem som betaler, avhenger av om røret er en felles installasjon eller en ledning som bare tjener din bruksenhet.
Soilrør er ofte av støpejern eller plast og har lang levetid. Gamle støpejernsrør kan gå tett av avleiringer eller sprekke etter flere tiår. Når den ene stammen svikter, er det vanlig at hele sameiet må bytte den i flere leiligheter om gangen, siden arbeidet henger sammen.
Hva loven sier om felles rør
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneEierseksjonsloven § 33 sier at sameiet skal holde bygningen og felles installasjoner forsvarlig ved like. Vedlikeholdsplikten omfatter uttrykkelig felles installasjoner som går gjennom bruksenheter, slik som rør, ledninger og kanaler. Den omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig.
Sameiet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom bruksenhetene hvis det ikke skaper vesentlig ulempe for den aktuelle seksjonseieren. Og seksjonseieren skal gi sameiet adgang til bruksenheten for vedlikehold, installasjon og kontroll.
Eierseksjonsloven § 32 nevner rør og ledninger blant det seksjonseieren vedlikeholder i bruksenheten, men rør og ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner, er ikke omfattet. Loven sier ikke uttrykkelig hvor grensen mot felles ledninger går. Vanlig forståelse er at slike ledninger inne i bruksenheten hører til seksjonseierens vedlikehold, fram til de kobles på den felles ledningen. Seksjoneringen og eventuelle opplysninger fra sameiet om rørføringen kan gi svar på hvor koblingen ligger.
Det er ikke et krav at røret er synlig. Rør som ligger i vegg, sjakt eller under gulv, er likevel felles hvis de tjener flere. Det som teller er hva røret gjør, ikke hvor det ligger.
Paragrafen sier også at vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper. Sameiet kan ikke utsette byttet av en stamme som åpenbart er i ferd med å svikte, uten at det kan få følger.
Slik finner du ut hva ditt rør er
Først bør du se på hvor røret går. Kommer det ovenfra og fortsetter nedover til naboer, er det en stamme. Går det bare fra toalettet ditt og inn i veggen, er det sannsynligvis din tilførsel til stammen.
Spør også styret om tegninger og om hva sameiet har gjort tidligere. Sameiet har ofte oversikt over stammenes plassering og alder. Har sameiet tidligere byttet stammer i andre leiligheter og betalt for det, er det en indikasjon på hvordan sameiet selv ser på saken.
Har du kjøpt leiligheten nylig, kan du også se i salgsdokumentene og tilstandsrapporten. De beskriver ofte rør og stammer, og eventuelle planlagte oppgraderinger. Er stammene i dårlig forfatning, har sameiet ofte allerede en vedlikeholdsplan.
sprekk i stammen hos Emil
Emil Solberg bor i andre etasje. Under badegulvet hans går soilrøret fra leilighetene over ned til kjelleren. En rørlegger finner en sprekk i stammen og anbefaler å bytte rørstrekket gjennom Emils bad og kjøkken. Bytte av strekket anslås til 38 000 kroner.
Emil melder fra til styret. Siden røret er en felles stamme som betjener fire leiligheter, er det sameiets plikt å bytte det. Utgiften blir en felleskostnad som fordeles etter sameiebrøken. Emil må gi håndverkerne adgang til badet, og sameiet skal varsle i rimelig tid og unngå unødig ulempe.
Samme dag oppdager rørleggeren at selve avløpet fra Emils eget toalett, en kort tilførsel på 60 centimeter, også er slitt. Den delen er Emils vedlikehold, og han betaler den, 2 200 kroner, selv.
Etter at stammen er byttet, ber Emil om at veggen blir satt i stand igjen. Departementet har lagt til grunn at sameiet som utgangspunkt skal tilbakeføre det de river, men sameiet kan trekke for standardheving. Emil og styret blir enige om at sameiet maler og setter opp ny gips, mens Emil selv betaler for fliser av en dyrere type enn før.
Hvis røret får deg til å lide tap
Lekker røret før sameiet har byttet det, og det gir skade på bruksenheten din, kan du kreve erstatning etter § 35. Sameiet slipper bare unna hvis det kan sannsynliggjøre at svikten skyldtes en hindring også utenfor sameiets kontroll. Kravet rettes mot styret.
Meld fra skriftlig så snart du ser fukt, lukt eller flekker. Du har selv plikt til å begrense tapet, og venter du, kan du få ansvaret for den delen som kunne vært unngått.
Ønsker du å gjøre egne arbeider på badet, for eksempel flytte toalettet, kan det berøre røret. Kontakt styret først, siden du ikke kan endre felles installasjoner på egen hånd. Arbeid på det felles røret krever at sameiet står bak.
Sameiet skal erstatte tap det påfører seksjonseierne gjennom skader på bruksenhetene, som våte gulv, skadet innredning og utbedring av overflater. Indirekte tap, som tapt husleie, kan du bare kreve hvis sameiet har vært uaktsomt. Utgifter til erstatningsbolig for beboerne regnes ikke som indirekte tap.
Kort oppsummert
- Er soilrøret en felles stamme gjennom bruksenheten din, vedlikeholder og bytter sameiet det etter eierseksjonsloven § 33.
- Rør som bare betjener din egen bruksenhet, er vanligvis ditt eget vedlikehold.
- Du må gi sameiet adgang til bruksenheten, og arbeidet skal varsles i rimelig tid.
- Skade som skyldes sameiets mangelfulle vedlikehold, kan gi deg erstatning etter § 35.
- Spør styret om tegninger og rørføring hvis du er usikker på om røret er felles.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.