Hvem betaler når sameiet må åpne veggen min for å reparere felles rør?

Sameiet har både rett og plikt til å komme inn

Eierseksjonsloven § 33 pålegger sameiet å vedlikeholde felles installasjoner, også dem som går gjennom bruksenheter. Seksjonseieren skal gi sameiet adgang til bruksenheten for å vedlikeholde, installere og kontrollere dem.

Kontroll og arbeid i bruksenhetene skal varsles i rimelig tid og gjennomføres slik at det ikke skaper unødvendig ulempe for seksjonseieren eller andre brukere. Sameiet kan altså ikke komme uanmeldt, men du kan heller ikke si nei.

Er du ikke enig i at arbeidet er nødvendig, bør du si fra før det starter og be om en vurdering fra en uavhengig rørlegger. Sameiet har plikt til å holde de felles rørene forsvarlig ved like, og en seksjonseier kan ikke stanse arbeidet uten videre.

I praksis lønner det seg å be om en skriftlig plan med dato, varighet og navn på rørlegger. Har du husdyr eller små barn, eller jobber du hjemmefra, kan du be om å få arbeidet lagt til tidspunkter som passer deg. Styret er ikke forpliktet til å innfri alt, men skal unngå unødvendig ulempe.

Hvem som betaler for selve utbedringen

Selve reparasjonen av det felles røret er sameiets utgift. Kostnaden er en felleskostnad og fordeles etter sameiebrøken, jf. § 29, med mindre særlige grunner eller vedtektene tilsier noe annet.

Lekker din egen ledning og ikke den felles, er det din regning. Det som teller er hvilken ledning som er skadet, ikke hvor veggen må åpnes.

Skjer arbeidet som en del av en større rehabilitering av stammer, kan sameiet vedta det på årsmøtet og finansiere det over felleskostnadene eller som et engangsbeløp. Du kan ikke kreve at sameiet venter til det passer deg, men du kan be om at arbeidet planlegges så det rammer deg minst mulig.

Hva skjer med veggen etterpå

Loven sier ikke uttrykkelig hvem som skal sette veggen i stand igjen. Departementet har i tolkningsuttalelser lagt til grunn at sameiet må tilbakeføre det som rives eller skades som en følge av arbeidet. Det gjelder fliser, gipsplater, maling og innredning, i den grad det er nødvendig å fjerne dem.

Departementet har også sagt at sameiet kan gjøre fradrag for standardheving. Er dine gamle fliser tjue år gamle og nye fliser vil gi deg en høyere standard enn du hadde, kan sameiet trekke noe fra kostnaden. Er du uenig i beløpet, bør du dokumentere standarden før arbeidet starter.

Spørsmålet om hvem som betaler for det du selv har bygget inn, for eksempel dyr innredning, er det mest omstridte. Ønsker du mer enn tilbakeføring, for eksempel dyrere materialer enn før, må du regne med å betale for tillegget selv.

Hvis du har fast innredning som må fjernes, for eksempel et bygd inn skap eller en skreddersydd benk, kan det bli en diskusjon om hvem som bærer kostnaden for å demontere og montere den. Ta det opp med styret før arbeidet starter, og få avtalen skriftlig. Det er enklere å bli enige på forhånd enn å bestride en regning etterpå.

Når det oppstår skade utover selve åpningen

Hvis en fuktskade i bruksenheten din skyldes at sameiet ikke har vedlikeholdt det felles røret, kan du kreve erstatning etter § 35. Sameiet slipper bare unna hvis svikten skyldtes en hindring utenfor sameiets kontroll. Kravet rettes mot styret, og blir en felleskostnad hvis det fører fram.

Er det tale om tap utover skaden på selve bruksenheten, for eksempel tapte leieinntekter, kan du kreve dem bare hvis sameiet har vært uaktsomt. Utgifter til erstatningsbolig for beboere i en boligseksjon er ikke regnet som indirekte tap.

Ta bilder av bruksenheten før, under og etter arbeidet. Meld fra skriftlig om skader så fort du ser dem, slik at du kan vise at du har begrenset tapet. Sameiet har rett til å føre nye installasjoner gjennom bruksenhetene hvis det ikke skaper vesentlig ulempe for deg, og ulemper du ikke kan unngå, er ofte noe du må tåle.

Kort oppsummert

• Sameiet betaler for å utbedre felles rør, også når arbeidet krever at veggen i bruksenheten åpnes.
• Du må gi adgang, og sameiet skal varsle i rimelig tid og unngå unødvendig ulempe.
• Departementet har lagt til grunn at sameiet skal tilbakeføre det som rives, med fradrag for standardheving.
• Får du skade ut over selve åpningen, kan du ha krav etter § 35.
• Dokumenter standarden på bruksenheten før arbeidet starter.