Hvem retter jeg kravet mot når sameiet ikke har vedlikeholdt?

Krav mot sameiet ved manglende vedlikehold: send det til styret

Et sameie som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten sin etter § 33, skal erstatte tapet dette påfører seksjonseierne gjennom skader på bruksenhetene. Kravet om erstatning rettes mot styret, og fører det frem, er kostnaden en felleskostnad for sameiet (eierseksjonsloven § 35).

Det betyr at du ikke trenger å finne ut hvem av naboene som «er skyld i» forsømmelsen, og du skal ikke sende regning til dem enkeltvis. Skriv til styrelederen eller til styret som helhet, og send gjerne kopi til forretningsføreren hvis sameiet har en.

Havner saken i retten, kan styrelederen saksøkes med bindende virkning for alle seksjonseierne i saker om felles rettigheter og plikter. Er det ikke valgt styreleder, kan ethvert styremedlem saksøkes med samme virkning (§ 60). Du trenger altså ikke saksøke hver enkelt seksjonseier.

Hvem som til slutt betaler

Felleskostnader fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom særlige grunner taler for det, kan de fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk (eierseksjonsloven § 29). En erstatning til én seksjonseier blir derfor betalt av alle sammen, også av dem som ikke har noe med forsømmelsen å gjøre. Det kan føles urettferdig, men det er sameiet som har vedlikeholdsplikten, og dermed sameiet som svarer.

Hva det er sameiet som svarer for

Sameiet har ansvaret for det som ikke hører til den enkelte seksjonseierens vedlikehold: utvendige og innvendige fellesarealer, bygningen og felles installasjoner. Det gjelder også felles rør, ledninger og kanaler som går gjennom bruksenhetene (§ 33). Vedtektene kan legge vedlikeholdet av enkelte deler av fellesarealene til bestemte seksjonseiere, men bare med samtykke fra dem det gjelder.

Erstatningsansvaret gjelder tap gjennom skader på bruksenhetene. Sameiet slipper unna hvis det kan sannsynliggjøre at forsømmelsen skyldes en hindring utenfor kontrollen, som det ikke var rimelig å regne med eller overvinne.

Hva kravet kan omfatte

Ansvaret omfatter ikke indirekte tap uten uaktsomhet fra sameiet. Som indirekte tap regnes tap i næring, tap som følge av skade på annet enn bruksenheten og vanlig tilbehør, og tap fordi bruksenheten ikke kan brukes, for eksempel tapte leieinntekter. Utgifter til erstatningsbolig for brukere av en boligseksjon regnes likevel ikke som indirekte tap (§ 36).

Du må ha begrenset tapet gjennom rimelige tiltak. Det du kunne unngått, må du bære selv. Erstatningen kan også reduseres hvis den virker urimelig for sameiet.

Når kravet skal mot noen andre

Har skaden sin årsak i at en annen seksjonseier ikke har vedlikeholdt sin bruksenhet, er det den seksjonseieren som skal erstatte tapet (§ 34). Kravet går da direkte til ham eller henne.

Skyldes forsømmelsen en tidligere avtalepart som inngikk avtalen som ledd i næringsvirksomhet, for eksempel en utbygger, kan sameiet eller seksjonseieren gjøre kravet gjeldende mot denne i den utstrekning sameiet selv kan kreve (§ 37).

Før skaden skjer: vedlikehold selv

Hvis sameiet ikke vedlikeholder fellesarealene, og det mangelfulle vedlikeholdet står i fare for å påføre eiendommen skade eller ødeleggelse, kan du som seksjonseier utføre vedlikeholdet selv. Du kan da kreve de nødvendige utgiftene dekket på samme måte som andre vedlikeholdskostnader. De øvrige seksjonseierne skal varsles i rimelig tid før du starter, med mindre særlige grunner gjør det rimelig å la være (§ 33 fjerde ledd). Bruk den muligheten med forsiktighet og ta vare på alle bilag.

Slik skriver du kravet

Beskriv hva som har skjedd og når, og hvilken del av bygningen skaden stammer fra. Ta med bilder, rapport fra rørlegger eller annen fagperson og spesifiserte regninger. Skriv hva du krever, og sett en rimelig frist for svar. Hold kopi og dokumenter at kravet er sendt. Vær saklig og skriv om sameiet, ikke om enkeltpersoner i styret, for kravet går mot sameiet. Be om at styret bekrefter at det har mottatt kravet og at det tas opp på neste styremøte. Hører du ingenting, send en påminnelse når fristen er ute.

Kort oppsummert

• Et krav mot sameiet fordi det ikke har vedlikeholdt, rettes mot sameiet ved styret.
• Fører kravet frem, blir kostnaden en felleskostnad som fordeles etter sameiebrøken.
• Styrelederen kan saksøkes med bindende virkning for alle seksjonseierne.
• Skyldes skaden en annen seksjonseiers forsømmelse, rettes kravet mot ham eller henne.
• Du må begrense tapet, og indirekte tap dekkes bare ved uaktsomhet.