Kan sameiet tildele parkeringsplasser ved loddtrekning?
Ja, i mange tilfeller. Årsmøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen, og en ordning der felles parkeringsplasser fordeles ved loddtrekning kan høre under dem, så lenge alle seksjonseierne behandles likt. Plasser som er tilleggsdel til en seksjon, kan ikke trekkes ut, fordi de tilhører seksjonen. Skal en plass tildeles en bestemt seksjonseier som fast enerett, må det skje gjennom vedtektene og med samtykke fra den som får retten.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva sameiet kan bestemme om felles parkering
Felles parkeringsplasser er fellesareal. Etter eierseksjonsloven § 25 har hver seksjonseier rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til. En parkeringsplass er beregnet til å parkere på, og det gjelder alle eierne.
Loven nevner ikke loddtrekning som metode, men den forbyr den heller ikke. Årsmøtet kan etter § 28 fastsette vanlige ordensregler for eiendommen, og slike beslutninger tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene hvis ikke loven eller vedtektene krever mer (§ 49). Et årsmøtevedtak kan likevel ikke gi noen en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning, slik det står i § 40. En ordning som alle har lik sjanse i, svarer godt på det kravet.
Plasser som er tilleggsdel kan ikke trekkes ut
En seksjon består av en hoveddel og eventuelt tilleggsdeler. Er parkeringsplassen din tilleggsdel, er den en del av din bruksenhet, og du har enerett til å bruke den. Den hører dermed ikke hjemme i en fordeling av felles plasser. Slike plasser kan ikke trekkes bort fra eieren ved loddtrekning, og de skal ikke regnes med når sameiet teller hvor mange plasser som kan deles ut.
Hvilke plasser som er tilleggsdeler, framgår av seksjoneringsvedtaket med situasjonsplan og plantegninger. Et årsmøte som er i tvil, bør sjekke det der før det lager fordelingsregler.
Fast plass eller tildeling for en periode
Det sentrale spørsmålet er hva loddtrekningen faktisk gir vinneren. Gjelder den bare for en avgrenset periode, for eksempel et år av gangen, ligner ordningen på en vanlig regulering av bruken av fellesarealet. Det er noe årsmøtet kan gjøre med ordensregler.
Gir ordningen noen en fast rett til en bestemt plass over tid, er det mer enn en ordensregel. Loven sier at vedtektene i et boligsameie kan gi én eller flere seksjonseiere enerett til bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år. Etablering av en slik enerett krever samtykke fra seksjonseierne som får den. Vedtektsendringer tas dessuten med minst to tredjedeler av de avgitte stemmene, jf. § 27. En tildeling som i praksis varer i mange år, bør derfor behandles som en vedtektssak.
Bruk av loddtrekning endrer ikke på dette. Metoden bestemmer bare hvem som får, ikke hvilken rett de får.
Før dere trekker lodd, bør dere kartlegge behovet. Hvor mange seksjoner vil ha plass, hvor mange plasser er egentlig fellesareal, og hvor mange står ledige fordi eierne ikke bruker dem? Er det flere plasser enn interesserte, trengs ingen trekning. Er det langt flere interesserte enn plasser, kan en kombinasjon av trekning og venteliste gi en mer varig løsning enn en ny trekning hvert år.
Slik legger dere opp en rettferdig loddtrekning
Skriv ordningen ned i ordensreglene, slik at alle vet hva som gjelder. Reglene bør si:
- hvilke plasser som er med i trekningen
- hvem som kan delta, og hvordan de melder seg
- hvor lenge en tildeling varer
- hvordan trekningen foregår, og at den protokollføres
- hva som skjer med dem som ikke får plass, for eksempel venteliste
Plasser som er opparbeidet for personer med nedsatt funksjonsevne, skal etter § 26 sikres for dem som trenger dem, og bør derfor holdes utenfor trekningen. Det samme gjelder plasser som allerede er knyttet til en seksjon.
Det er vanlig at trekningen skjer åpent, for eksempel på årsmøtet, og at resultatet blir ført i protokollen. Da kan ingen i ettertid hevde at noe ble gjort bak lukkede dører.
Furuvegen 8
Sameiet Furuvegen 8 har 22 seksjoner og 14 felles parkeringsplasser i gårdsrommet. Fire seksjoner har egen plass som tilleggsdel. Av de felles plassene er to opparbeidet for personer med nedsatt funksjonsevne og holdes utenfor. Dermed gjenstår 12 plasser som kan trekkes ut, mens 18 seksjoner mangler egen plass.
På årsmøtet vedtar et flertall en ordensregel om at de 12 plassene trekkes ved loddtrekning hver 1. januar, for ett år av gangen. 15 av de 18 seksjonene melder seg. Styret trekker i åpent møte, og tolv får plass. Beate Lunde er blant de tre som ikke får, og hun settes først på ventelisten neste år.
Reglene er ikke i strid med noens enerett, siden de fire seksjonene med tilleggsdel ikke er berørt. Beate kan likevel ta opp om ordningen er rettferdig på neste årsmøte, og få den endret med vanlig flertall.
Loddtrekning er ikke den eneste måten. Noen sameier bruker venteliste i den rekkefølgen seksjonseierne har meldt interesse, andre lar plassene gå på rundgang slik at alle får bruke dem en periode. Hva som passer, avhenger av hvor stort presset er. Det som teller for lovligheten er at ordningen er åpen, gjelder likt for alle og ikke tar fra noen en plass som er knyttet til seksjonen.
Kort oppsummert
- Sameiet kan fordele felles parkeringsplasser ved loddtrekning gjennom ordensregler vedtatt av årsmøtet.
- Ordningen må behandle alle seksjonseierne likt og kan ikke gi noen en urimelig fordel.
- Plasser som er tilleggsdel til en seksjon, tilhører seksjonen og kan ikke trekkes ut.
- En tildeling som gir fast, langvarig enerett til en plass, må vedtektsfestes og krever samtykke fra den som får retten.
- Loddtrekning av parkeringsplass i sameiet bør skrives inn i ordensreglene, og trekningen bør protokollføres.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.