Hvem har ansvaret når leietakeren bryter husordensreglene?
Både leietakeren og du som seksjonseier kan få svare for brudd på husordensreglene, men på ulike måter. Leietakeren er den som har brutt reglene, og loven sier uttrykkelig at sameiet i alvorlige tilfeller kan gå direkte mot en bruker som ikke er eier (eierseksjonsloven § 39). Styret henvender seg likevel som regel til deg først, fordi du har forholdet til sameiet og leieavtalen med leietakeren. Er bruddet gjentatt og alvorlig, kan du få advarsel, og til slutt kan det gis pålegg om salg av seksjonen (§ 38).
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Husordensreglene gjelder for hele eiendommen
Etter eierseksjonsloven § 28 kan årsmøtet fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Reglene handler om det som angår fellesskapet: ro om natten, bruk av vaskerom og sykkelparkering, rydding i trappeoppgang og plassering av søppel. De er laget for eiendommen, og den som bruker en seksjon, må forholde seg til dem, enten vedkommende eier eller leier.
Det er likevel ikke leietakeren som har gått inn på årsmøtet og stemt for dem. Derfor er det klokt at reglene står i leieavtalen eller følger som vedlegg, slik at leietakeren har fått dem utlevert og har noe å forholde seg til.
Hvem sameiet kontakter
Loven har ikke en egen paragraf som sier hvem av dere to sameiet først skal henvende seg til. I praksis skriver styret til seksjonseieren. Det er seksjonseieren sameiet kjenner, og det er seksjonseieren som kan gripe inn overfor leietakeren gjennom leieavtalen.
En første henvendelse er gjerne en påminnelse om reglene og en oppfordring til å få orden på forholdet. Gjentar bruddene seg, kan styret sende en skriftlig advarsel. Etter eierseksjonsloven § 38 kan styret pålegge en seksjonseier som tross skriftlig advarsel vesentlig misligholder sine plikter, å selge seksjonen. Pålegget kan ikke gis for én glemt søppelsekk. Det må være snakk om vesentlig mislighold, og en slik sak starter nesten alltid med flere påminnelser.
Når sameiet kan gå rett på leietakeren
I de alvorligste tilfellene kan sameiet kreve at leietakeren flytter. Eierseksjonsloven § 39 gjelder oppførsel som medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller som er til alvorlig plage eller sjenanse for andre brukere. Annet ledd sier at kravet også kan rettes mot en bruker som ikke er seksjonseier. Kravet fremmes for tingretten.
De fleste brudd på husordensreglene er langt fra dette. Overgangen skjer først når oppførselen er alvorlig og vedvarende.
Det du kan kreve av leietakeren
Du har egne virkemidler mot leietakeren, og de bruker du uavhengig av hva sameiet gjør. Husleieloven § 5-1 pålegger leieren å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og ellers i samsvar med leieavtalen. Har du tatt husordensreglene inn i kontrakten, er brudd på dem også brudd på leieavtalen.
Fortsetter leietakeren tross skriftlig advarsel å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for eiendommen eller andre brukere, kan du heve avtalen etter husleieloven § 9-9 bokstav b. Må du betale erstatning til sameiet for skade leietakeren har gjort, kan du kreve tapet dekket av leietakeren etter husleieloven § 5-8 når leietakeren har brutt sine plikter. Selve erstatningskravet fra sameiet bygger på vanlige erstatningsregler, og det er den som har voldt skaden, som i utgangspunktet svarer for den.
sykler og søppel i oppgangen
Amina eier en leilighet i et sameie i Stavanger og leier den ut til Sander. I husordensreglene står det at sykler skal stå i sykkelrommet og at søppel skal i fellescontaineren innen klokken 22. Sander parkerer to sykler i trappeoppgangen og setter søppelposer utenfor døren i helgene.
Styret sender Amina en e-post i september: tre naboer har klaget i løpet av to måneder, og trappeoppgangen er brannvern- og rømningsvei. Amina sender straks e-posten videre til Sander og legger ved husordensreglene. Hun ber ham flytte syklene innen en uke.
Sander retter seg etter dette i to uker, før syklene står i gangen igjen. Amina gir ham en skriftlig advarsel der hun viser til leieavtalen og husordensreglene og sier at ny gjentakelse kan føre til at hun vurderer å heve. Saken er ikke alvorlig nok for fravikelse etter § 39, og sameiet har ikke grunn til å gå videre mot henne som eier så lenge hun følger opp. Etter advarselen står syklene i sykkelrommet ut vinteren.
Hva du bør gjøre som utleier
Gi leietakeren husordensreglene skriftlig før innflytting, og ta inn i kontrakten at brudd på dem er mislighold. Svar styret raskt når det tar kontakt, og vis at du følger opp overfor leietakeren. En seksjonseier som reagerer med en gang, får som regel slutt på saken før den blir en sak.
Skriv alt ned. Datoer for klager, hva du har sagt til leietakeren og hva leietakeren har svart, gir deg et godt grunnlag både overfor sameiet og hvis du til slutt må gå til heving.
Tenk også på tiden når leietakeren flytter. Er det gjort skade på fellesarealer, er det enklest å dokumentere den med bilder før nøklene leveres tilbake. Da kan du vise hva som er skadet og når, og kravet mot leietakeren blir lettere å følge opp. En leietaker som aldri har fått reglene skriftlig, kan også lettere hevde at han ikke kjente dem, så gi dem ut tidlig.
Kort oppsummert
- Husordensreglene fastsettes av årsmøtet (eierseksjonsloven § 28) og gjelder for eiendommen, også for leietakere.
- Styret henvender seg som regel til seksjonseieren først. Gjentatte og vesentlige brudd kan gi advarsel og til slutt pålegg om salg (§ 38).
- I alvorlige tilfeller kan sameiet kreve fravikelse direkte mot leietakeren (§ 39).
- Du kan gi leietakeren advarsel, heve etter husleieloven § 9-9 bokstav b og kreve erstatning for tap etter § 5-8.
- Husordensreglene bør ligge ved leieavtalen, slik at leietakeren kjenner dem fra første dag.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.