Gjelder 90-dagersregelen når jeg låner bort leiligheten gratis?

Regelen handler om utleie

Eierseksjonsloven § 24 sier at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Ordlyden er utleie. Å låne bort leiligheten uten vederlag er ikke utleie, og regelen omfatter det derfor ikke.

Det betyr at du kan la svigerforeldrene bo i leiligheten i to uker, la en venn bruke den en måned mens han venter på en bolig, eller låne den til en kollega i helgen, uten at disse døgnene regnes mot de 90.

Seksjonseieren har dessuten som hovedregel rett til å bruke sin egen seksjon som han vil, så lenge sameieforholdet og loven ikke setter grenser. I eierseksjonsloven § 25 er det regler om bruken av bruksenheter og fellesarealer, og du må følge vanlige ordensregler uansett hvem som bor i boligen.

Hva som skiller utlån fra utleie

Skillet går på vederlag. Utleie betyr at noen betaler for å bruke boligen. Utlån betyr at de ikke gjør det.

Grensetilfellene er der gjesten betaler noe, men ikke leie i vanlig forstand. Dekker en venn strøm og en andel av felleskostnadene mens han bor der i to uker, er det nærmere kostnadsdeling enn en leiebetaling. Betaler han en sum per natt som er omtrent det en overnatting koster, er det utleie.

Loven har ikke en prosentsats eller et beløp som skiller de to. Hva som er utleie, må derfor vurderes ut fra hvordan avtalen er i praksis.

Det hjelper ikke å kalle en leieavtale for et utlån. Er betalingen i realiteten leie, regnes det som utleie.

Forskjellen fra borettslag

I et borettslag er det annerledes. Der omfatter regelen om å overlate bruken av boligen etter borettslagsloven § 5-4 også gratis lån, og andelseieren kan overlate hele boligen i inntil 30 døgn i året. Oppholdet til en venn som bor der gratis i en måned, kan altså bli et spørsmål om godkjenning i borettslaget.

I et eierseksjonssameie er utgangspunktet friere. Her er det bare korttidsutleie som har en lovfestet døgngrense.

Hva med Airbnb-lignende ordninger uten penger

Bytte av bolig mellom to parter, der hver bor i den andres leilighet uten penger imellom, er et sted som kan være uklart. Her utveksles en tjeneste, men ikke betaling i kroner. Loven svarer ikke uttrykkelig på hvordan slike boligbytter skal behandles. Er du i tvil, hold døgnene dine innenfor 90 uansett.

Hva styret kan gjøre

Styret kan følge med på at 90-dagersgrensen overholdes. Loven gir det ikke hjemmel til å nekte deg å låne bort leiligheten til noen du kjenner. Spør styret om et opphold, kan du forklare at det var utlån uten betaling.

Det kan være lurt å ha en kort skriftlig avtale med gjesten om at oppholdet er vederlagsfritt, hvis det senere oppstår tvil.

Hvis sameiet mistenker at utlånet er utleie

Det hender at et sameie reagerer når det ser mange ulike mennesker gå inn og ut av en seksjon. Styret kan spørre hva som foregår. Du har ikke plikt til å legge fram regnskapet ditt, men det kan være klokt å kunne forklare at oppholdene var uten betaling.

Dokumentasjon som kan hjelpe, er meldinger der du avtaler utlånet, og at det ikke finnes innbetalinger fra gjesten. Booking via en delingstjeneste er derimot nesten alltid utleie, siden den innebærer betaling.

Når utlån likevel kan bli et problem

Selv om utlånet ikke teller mot 90 døgn, må de som bor i seksjonen følge ordensreglene i sameiet. Skaper gjestene problemer, er det du som seksjonseier som er ansvarlig overfor sameiet. Dette gjelder uavhengig av om gjestene betaler.

Det samme gjelder om utlånet blir så langvarig at det i praksis er en fast bosituasjon. Da er gjesten en bruker av seksjonen, og vedtektene kan ha regler om det.

Kort oppsummert

• 90-dagersregelen gjelder utleie. Vederlagsfritt utlån av seksjonen omfattes ikke.
• Du kan låne bort leiligheten gratis uten at døgnene teller mot de 90.
• Får du betaling som i praksis er leie, regnes det som utleie.
• I borettslag er det annerledes, fordi regelen om overlating av bruken også omfatter gratis lån.
• Er du i tvil om en ordning er utleie, hold korttidsdøgnene innenfor 90.