Hva er fravikelse, og når kan naboen kastes ut av bygget?
Fravikelse betyr at en person tvinges til å forlate boligen, med hjelp fra namsmyndighetene hvis det trengs. I borettslag og sameie kan fravikelse kreves når en beboers oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er til alvorlig plage eller sjenanse for de andre. Kravet kan settes fram tidligst samtidig med pålegg om salg, og fravikelse krever ikke en forutgående advarsel. Saken behandles av tingretten, og beboeren kan reise innvendinger.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva fravikelse betyr
Fravikelse er et rettslig ord for at noen må flytte ut. Reglene står i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13. Saken går til tingretten, som avgjør om vilkårene er oppfylt. Det generelle forløpet er forklart i artikkelen om utkastelse og fravikelse. Hvis beboeren ikke flytter frivillig etter en rettslig avgjørelse, kan namsmyndighetene gjennomføre utflyttingen.
Fravikelse betyr ikke at eierskapet overføres. Den som blir fraveket fra en bolig, eier den fortsatt. Det er pålegg om salg og tvangssalg som overfører boligen til en ny eier, slik det er forklart i artikkelen om pålegg om salg i borettslag. Det er også grunnen til at de to kravene kan settes fram samtidig, men er forskjellige.
Når kan fravikelse kreves i borettslag og sameie
Både borettslagsloven § 5-23 og eierseksjonsloven § 39 bruker de samme vilkårene. Fravikelse kan kreves når oppførselen:
- medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller
- er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere.
Merk ordene «alvorlig» og «vesentlig». Vanlig uro, en enkelt konflikt eller støy som overstiger husordensreglene, er ikke nok i seg selv. Loven er laget for de tilfellene der noen gjør hverdagen i bygget uholdbar eller truer selve bygningen.
I borettslag er det laget som kan kreve fravikelse av andelseieren. I sameie kan styret kreve det, og kravet kan rettes mot en bruker som ikke er seksjonseier, for eksempel en leietaker (§ 39 annet ledd). I sameier med to seksjoner kan en seksjonseier kreve fravikelse overfor den andre.
Krav om fravikelse kommer sammen med pålegg om salg
Kravet om fravikelse kan settes fram tidligst samtidig med at det gis pålegg om salg. Det er ikke krav om en egen advarsel først. Reglene om pålegg i § 5-22 og § 38 sier uttrykkelig at kravet om advarsel ikke gjelder i tilfeller der fravikelse kan kreves.
Kravet settes fram for tingretten. Rekkefølgen er at laget eller styret gir et skriftlig pålegg om salg og i samme omgang ber tingretten om fravikelse.
Hva beboeren kan gjøre
Beboeren får en frist på to uker til å uttale seg om forhold av betydning (tvangsfullbyrdelsesloven § 13-6). Reises det innen fristen innvendinger som ikke er klart grunnløse, kan ikke kravet om fravikelse tas til følge uten behandling ved allmennprosess, altså en vanlig rettssak.
Skal fravikelse gjelde en fast eiendom som er bolig for ektefellen til beboeren, skal også ektefellen underrettes om fristen. Det samme gjelder andre myndige i husstanden som namsmyndigheten kjenner til. Namsmyndigheten bør også varsle sosialkontoret når det er grunn til det.
Bjarne og brannfaren i 2. etasje
Reza eier en seksjon i et sameie. Bjarne bor i etasjen over og melder til styret at Reza gjentatte ganger har lagret drivstoffkanner i trappeoppgangen og har startet to mindre branner i kjøkkenet. Brannvesenet har vært på stedet to ganger de siste fem ukene.
Styret mener at oppførselen er til fare for eiendommen og for beboerne. Det gir pålegg om salg til Reza og krever samtidig fravikelse etter § 39. Det trengs ikke en egen advarsel først, siden fravikelse kan kreves. Tingretten sender begjæringen til Reza, som får to uker til å uttale seg.
Reiser Reza ingen innvendinger, eller er de klart grunnløse, kan retten ta kravet til følge, og han må flytte. Reiser han innvendinger som ikke er klart grunnløse, må saken behandles i en vanlig rettssak før noe kan skje.
Hva fravikelse ikke er
Fravikelse er ikke et vanlig svar på støy eller konflikt. Den vanlige veien for en plagsom nabo går via klage til styret, advarsel og i ytterste fall pålegg om salg. Fravikelse er forbeholdt de alvorlige tilfellene som loven beskriver.
Hvem som er tilstrekkelig farlig eller plagsom til at vilkårene er oppfylt, avgjør retten etter en konkret vurdering. Loven setter ingen tallgrense. Forklaringer, bilder og vitner fra andre beboere blir viktig bevis.
Forskjellen mellom borettslag og sameie
Reglene er nesten like, men to forskjeller er verdt å kjenne til. I borettslag er det andelseieren som må ha oppført seg slik at vilkårene er oppfylt (§ 5-23). I sameie kan fravikelse også kreves overfor en bruker som ikke er seksjonseier, for eksempel en leietaker (§ 39 annet ledd).
I sameier med bare to seksjoner har ikke eierne et styre å gå til. Da kan den ene seksjonseieren kreve fravikelse overfor den andre etter § 39 tredje ledd.
Kort oppsummert
- Fravikelse betyr at en beboer må forlate boligen, med hjelp fra namsmyndighetene hvis det er nødvendig. Eierskapet endres ikke.
- Vilkåret er fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller alvorlig plage eller sjenanse for andre brukere (borettslagsloven § 5-23 og eierseksjonsloven § 39).
- Kravet kan settes fram tidligst samtidig med pålegg om salg, og det kreves ikke en egen advarsel først.
- Tingretten behandler saken, og beboeren har to uker til å reise innvendinger.
- Er innvendingene ikke klart grunnløse, må saken behandles i en vanlig rettssak før fravikelse kan gjennomføres.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.