Burettslagslova

§ 5-24 — Ødeleggelse ved brann og andre ulykker

Hva skjer med leiligheten din og andelen din hvis borettslaget brenner ned? Her er reglene for hvem som bestemmer, og hva du har krav på.

Kort svar

Hvis mer enn halvparten av borettslagets boliger ødelegges av brann eller annen hendelse, kan generalforsamlingen bestemme at de ikke skal gjenoppbygges. Da skal alle berørte andelseiere løses ut med penger. Hvis færre enn halvparten er ødelagt, plikter borettslaget å reparere.

Paragraftekst

Blir meir enn halvparten av bustadene i laget øydelagde ved brann eller anna hending, kan generalforsamlinga med to tredjedels fleirtal vedta at bustadene ikkje skal setjast i stand igjen. Andelseigarar med øydelagde bustader skal i tilfelle løysast ut med ein sum som svarar til nettoeiga i laget etter øydelegginga fordelt etter dei innbyrdes verditilhøva før øydelegginga. Øydelegging som femner om færre bustader, og andre skadar på eigedom eller bygning, skal rettast av laget om ikkje anna blir avtala med dei andelseigarane som er råka. Er retting umogleg, skal laget i staden løyse ut andelseigarane som er råka, etter reglane i første ledd andre punktum. Det same gjeld dersom kostnadene står i klart misforhold til det ein kan oppnå med rettinga, og generalforsamlinga med to tredjedels fleirtal vedtek at retting ikkje skal skje.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Paragrafen handler om det verste som kan skje: at bygget brenner eller rammes av en annen katastrofe. Reglene avhenger av omfanget.

Mer enn halvparten ødelagt: Generalforsamlingen kan med to tredjedels flertall si at "vi bygger ikke opp igjen." Hvis de gjør det, har alle berørte andelseiere krav på en utbetaling som tilsvarer deres andel av nettoverdiene i borettslaget — beregnet ut fra verdiene slik de var før hendelsen.

Færre enn halvparten ødelagt: Borettslaget plikter å reparere. Du kan ikke tvinges til å godta penger i stedet for en gjenoppbygget bolig, med mindre reparasjon er umulig eller kostnadene er helt ute av proporsjon med resultatet.

Hva skjer med andelen din?

Andelen din er fortsatt din — selv om boligen er brent ned. Men verdien av den andelen er nå knyttet til hva borettslaget faktisk er verdt etter brannen, ikke hva det var verdt dagen før. Utbetalingen beregnes etter "innbyrdes verditilhøva" — med andre ord: hadde din bolig høyere verdi enn naboens, får du en forholdsmessig større del.

Eksempel

Eksempel · Marius

Borettslaget Solbakken har 20 boliger. En sen høstkveld starter det brann i teknisk rom, og 14 leiligheter blir totalskadet. Generalforsamlingen møtes og vedtar med 15 mot 5 stemmer at de ikke skal bygge opp igjen. De 14 berørte andelseiere får utbetalt sin forholdsmessige del av nettoverdiene — tomt, forsikringsutbetaling og gjenværende midler. Marius som bodde i en større 3-roms leilighet, får mer enn naboen som hadde en liten 1-roms.

Vanlige feil

Tro at borettslaget automatisk plikter å gjenoppbygge uansett omfang — det gjør det ikke hvis mer enn halvparten er ødelagt og generalforsamlingen vedtar noe annet
Tro at forsikringsutbetalingen er din personlig — den tilhører borettslaget og fordeles via lagets økonomi
Glemme å sjekke om borettslaget har god nok forsikring til å dekke full gjenoppbygging

Hva bør du gjøre?

Sjekk at borettslaget har fullverdi bygningsforsikring. Det er styrets ansvar å tegne forsikring, men det er i din interesse å stille spørsmål på generalforsamlingen hvert år. Be om å se forsikringsbeviset. Kontroller at forsikringssummen er oppdatert og ikke har sakket etter bygningsprisene.

Dumme spørsmål

Kan generalforsamlingen nekte å bygge opp igjen selv om bare én leilighet brant?

Nei. Hvis færre enn halvparten er ødelagt, plikter borettslaget å reparere. Generalforsamlingens vetomulighet gjelder bare når over halvparten av boligene er ødelagt, og selv da kreves det to tredjedels flertall.

Hva skjer med lånet mitt i banken hvis leiligheten brennes ned?

Lånet består. Du skylder banken pengene uansett. Utbetalingen du får fra borettslaget vil normalt brukes til å innfri pant i andelen. Snakk med banken din umiddelbart etter en slik hendelse.

Er det noe poeng å ha innboforsikring ved siden av borettslagets forsikring?

Ja, absolutt. Borettslagets forsikring dekker bygget. Din innboforsikring dekker møblene, elektronikken og de personlige eiendelene dine. De to forsikringene utfyller hverandre.