Gamle dommer fra før 2022 – gjelder de fortsatt?

Hva som er endret, og hva som ikke er det

Endringene i avhendingslova trådte i kraft 1.1.2022, og de gjelder for avtaler inngått etter det. Da falt mye av grunnlaget for det som før ble sett på som selgers trygge havn. Men loven ble ikke skrevet om på alle punkter.

Ved forbrukerkjøp har «som den er» nå ingen virkning. Før 2022 hadde en eiendom solgt «som den er», i utgangspunktet bare en mangel hvis den var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Selgere hadde derfor i praksis bare delvis ansvar for skjulte feil. Dommer som bygger på det, passer dårlig på et kjøp i dag.

Andre bestemmelser er beholdt. Reglene om opplysningsplikt i § 3-7 og om uriktige opplysninger i § 3-8 gjelder som før. Hovedtrekkene i reformen står i oversikten over de nye reglene fra 2022, og hvilke regler som gjelder for deg som kjøpte før, står i Kjøpte før 2022 – hvilke regler gjelder for meg?.

Gamle dommer om opplysningsplikten i avhendingslova kan fortsatt brukes

I HR-2022-1322-A, om en nabo som var dømt for seksuallovbrudd, gjaldt salget en handel fra 2019. Høyesterett sa likevel at § 3-7 bare er endret språklig fra 1.1.2022. Dommen er derfor fortsatt relevant for opplysningsplikten. Høyesterett sa blant annet at opplysningsplikten gjelder konkrete forhold og ikke rene mistanker, at vurderingen bygger på objektive kriterier, og at forhold hos en nabo må ha faktisk og reell innvirkning på eiendommen.

Andre saker viser noe annet. En dom fra 2005, HR-2005-01044-A, viste at et meglerforetak kunne være solidarisk ansvarlig sammen med selgeren for tap som skyldtes at megleren uaktsomt ikke opplyste at enkelte utleieenheter ikke lovlig kunne leies ut. Det er et poeng om megleransvar som ikke ble påvirket av reformen. Reglene om meglerens opplysningsplikt er likevel endret siden, så paragrafnumrene i eldre kilder stemmer ikke lenger.

En dom fra 16. mars 2001 la til grunn at selgeren har risikoen hvis en tilstandsrapport mangler opplysninger som takstmannen kjente eller burde kjenne til, og som kjøperen kunne regne med å få. Tilstandsrapporter er i dag regulert i forskrift, så du bør se dommen som en pekepinn og ikke som en fasit.

Slik gikk det for Zainab

Zainab kjøpte en enebolig i 2024. Etter overtakelsen fant hun svamp i kjelleren og krevde prisavslag. Selgerens advokat viste til en dom fra 2000-tallet som skulle vise at en bolig solgt «som den er» bare har mangel når den er vesentlig dårligere enn kjøperen kunne regne med.

Zainab sjekket hva dommen bygde på. Den gjaldt salg etter den gamle ordningen, der terskelen var høy. Hun kunne vise at forbeholdet «som den er» ikke har virkning ved forbrukerkjøp etter 1.1.2022, og at selgeren måtte forholde seg til reglene om opplysningsplikt og hva kjøperen kunne forvente. Selgeren kunne ikke lenger regne med den gamle terskelen.

Det tok ikke bort at Zainab måtte sannsynliggjøre at det var en mangel. Hun hadde en rapport som viste svampen. Selgeren ga opp å bruke den gamle dommen, og saken endte med prisavslag der Zainab bar egenandelen selv.

Nytt for gammelt og standardheving etter 2022

HR-2017-1073-A gjaldt gamle § 3-9. Der sa Høyesterett at når man vurderte om eiendommen var i «vesentlig dårligere stand», skulle det ikke trekkes fra for standardheving. Fordelen skulle i stedet trekkes fra når prisavslaget ble beregnet.

Etter 2022 er terskelen om vesentlig dårligere stand borte for forbrukerkjøp, men prisavslaget beregnes fortsatt ut fra kostnadene ved å få mangelen rettet, med mindre noe annet blir bevist. Standardheving kan få betydning, men hvordan den trekkes fra etter 2022 er mindre klart enn i den gamle dommen. Ikke bruk prosentsatser fra eldre dommer som om de gjelder direkte.

Se Gjelder fortsatt «nytt for gammelt» etter 2022? for mer om dette.

Nyere dommer viser hva reformen betyr i praksis

Høyesterett har i nyere saker sagt noe om hva reformen betyr. I HR-2025-1749-A sa retten at kjøperens undersøkelsesplikt ikke må strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i realiteten flyttes tilbake til kjøperen. Det ville stride mot formålet med 2022-endringen. Generelle oppfordringer til å undersøke kan ikke brukes til å omgå forbudet mot alminnelige forbehold. I utgangspunktet kreves bare en vanlig, aktsom besiktigelse.

Kjøperne i den saken visste at det hadde vært mus i boligen og at det var gjort ufaglært arbeid, men de hadde ikke fått ytre tegn på skade. Kravene deres ble ikke avskåret.

I HR-2026-1307-A var den vanlige reklamasjonsfristen overholdt, men fristen for å heve var oversittet. Høyesterett la til grunn at tre måneder normalt er tilstrekkelig, men fristen er skjønnsmessig, og i praksis kan den bli kort. Dommen avgjorde ikke om det var en mangel å la være å opplyse om et vegprosjekt, siden partene var enige om det.

Skal du bruke en dom, sjekk tre ting: hvilket år salget var, hvilken lovbestemmelse dommen bygger på, og om bestemmelsen er endret siden. Dødsbo og andre selgere står i Dødsbo og arvinger etter 2022-reglene.

Kort oppsummert

• Gamle dommer om avhendingslova gjelder fortsatt for regler som ikke er endret, som opplysningsplikten i § 3-7.
• Dommer som bygger på den gamle terskelen om «vesentlig dårligere stand» ved «som den er», passer dårlig på kjøp etter 1.1.2022.
• HR-2022-1322-A gjaldt et salg fra 2019, men brukes fortsatt fordi bestemmelsen bare er endret språklig.
• Sjekk alltid hvilket år salget var, og hvilken bestemmelse dommen bygger på, før du bruker en gammel dom.