Varmtvannsberederen er utgått – kan jeg kreve ny?

Alderen alene gjør ikke en gammel varmtvannsbereder til en mangel

Når varmtvannsberederen er utgått og begynner å lekke eller slutter å varme, er det lett å tenke at selgeren har solgt deg en defekt bolig. Loven ser annerledes på det. Etter avhendingslova § 3-2 har boligen en mangel hvis den ikke svarer til det du kunne forvente ut fra blant annet boligens type, alder og synlige tilstand. Alderen er altså en del av målestokken.

En bereder som har stått i huset i mange år, kan derfor gå i stykker uten at det er selgerens ansvar. Slitasje og aldersfall er noe du må regne med når du kjøper brukt. Spørsmålet blir da om berederen var i vesentlig dårligere stand enn en bereder på den alderen vanligvis er, eller om selgeren har gitt deg uriktige eller manglende opplysninger.

Det finnes ingen fast grense for hvor gammel en bereder kan være før den regnes som utgått. Alderen vurderes opp mot vanlig levetid for denne typen utstyr, og vurderingen er konkret i hver sak. Jo eldre berederen var ved overtakelsen, og jo tydeligere alderen var oppgitt, jo vanskeligere er det å få medhold.

Hva tilstandsrapporten og salgsoppgaven sier om berederen

Tilstandsrapporten er det viktigste dokumentet. Forskriften om tilstandsrapporter pålegger den bygningssakkyndige å spørre eieren hvilket år berederen var ny, se etter avdrypp og fuktskjolder og undersøke plassering, fundament og om berederen er lekkasjesikret. Har rapporten oppgitt årstallet og sagt noe om tilstanden, har du fått informasjonen du trenger, og du regnes for å kjenne til forhold som går tydelig frem av rapporten.

Se derfor etter tre ting i dokumentene du fikk før kjøpet:

• Er årstallet for berederen oppgitt, eller står det bare «eldre»?
• Har rapporten merket av avvik, som avdrypp, fuktskjolder eller manglende lekkasjesikring?
• Står det noe om berederen i salgsoppgaven eller i egenerklæringen fra selgeren?

Har selgeren oppgitt at berederen er fra et bestemt år, og det viser seg å være feil, kan det være en mangel etter reglene om uriktige opplysninger. Har selgeren visst at berederen lekket og ikke sagt fra, kan det være en mangel fordi du ikke fikk opplysning om noe du hadde grunn til å regne med å få.

Slik gikk det for Lasse

Lasse kjøpte en enebolig fra syttitallet i mars. To måneder etter overtakelsen begynte varmtvannsberederen i vaskerommet å dryppe, og til slutt sto det vann på gulvet. Rørleggeren sa at berederen var utslitt og måtte byttes. Lasse mente at selgeren måtte betale en ny.

Han gikk gjennom tilstandsrapporten. Der sto det at berederen var satt inn på begynnelsen av totusentallet, at det ikke var avdrypp da rapporten ble skrevet, og at alderen ga grunn til å følge med på den. Selgeren hadde heller ikke sagt noe om lekkasje i egenerklæringen. Lasse reklamerte likevel skriftlig, og la ved bilder og rørleggerens vurdering.

Selgeren svarte at berederen fungerte da han flyttet ut, at alderen var oppgitt, og at Lasse hadde fått vite om den. Lasse kunne ikke vise at selgeren hadde visst om en skjult feil, og berederen var ikke i dårligere stand enn en bereder med den alderen kunne forventes å være. Kravet førte ikke frem. Lasse kjøpte ny bereder selv, og lærte at han burde ha regnet inn en utskifting i budsjettet fra første dag.

Hva du kan kreve hvis det likevel er en mangel

Er berederen i dårligere stand enn rapporten og alderen ga grunn til å tro, gjelder de vanlige reglene for brukt bolig. Du kan kreve prisavslag, som normalt settes til kostnaden ved å rette mangelen. Du kan kreve erstatning for tap, og holde tilbake så mye av kjøpesummen som trengs for å sikre kravet hvis du ikke har gjort opp ennå.

Retting er en rett for selgeren, ikke et krav du kan stille. Tilbyr selgeren å bytte berederen selv, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Avviser du et slikt tilbud, mister du prisavslaget og retten til å heve, men erstatning kan du fortsatt kreve. Du kan altså ikke sette selgeren på regning for en ny bereder uten videre.

Når prisavslaget skal regnes ut, trekker nemndene ofte fra noe for det du får i verdi ved å få en ny bereder i stedet for en gammel. Trekket fastsettes skjønnsmessig, og det finnes ingen fast prosent. Du må også dekke den egenandelen loven setter for mangler. Resten av reglene om krav og frister finner du i oversikten over feil på rør og avløp.

Slik legger du frem saken om varmtvannsberederen

Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgeren har ingen plikt til å bevise det motsatte. Det betyr at dokumentasjonen din avgjør mye.

Ta bilder av berederen, av avdrypp og av skader på gulv eller vegger før noe fjernes. Behold den gamle berederen til saken er avgjort, og be rørleggeren skrive hva som er galt og hvor gammel berederen etter hans mening er. Send så en skriftlig melding til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Meldingen må si at du gjør et krav gjeldende og hva slags feil det gjelder.

Har du lekkasjeskade utover selve berederen, kan det være relevant å sjekke forsikringen din og hva en rørinspeksjon med kamera eventuelt viser hvis vannet har rent inn i konstruksjonen. Skjer lekkasjen gjentatte ganger, kan du også lese om tilbakeslag av kloakk i kjelleren og støpejernsrør som er råtne, som ofte har samme dokumentasjonsproblem.

Kort oppsummert

• En gammel varmtvannsbereder gir sjelden krav på ny bereder, fordi alderen inngår i det du kunne forvente.
• Se etter årstallet for berederen og eventuelle avvik i tilstandsrapporten før du reklamerer.
• Er det en mangel, er kravet prisavslag eller erstatning, og selgeren kan tilby å rette selv.
• Det er du som må sannsynliggjøre feilen, så ta bilder og behold den utslitte berederen.
• Melding om at berederen var en mangel må sendes innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen.