Utleier: slik leier du ut til studenter uten å gå i vanlige feller

Leie ut til studenter: reglene er de samme som ellers

Husleieloven skiller ikke mellom studenter og andre leietakere. En student som leier en leilighet eller en hybel av en privat utleier, har de samme rettighetene som en annen, og loven tillater ikke at kontrakten stiller leietaker dårligere enn loven (§ 1-2). Feilene som utleiere gjør, kommer ofte av at de tror studentleie er noe annet. Det vanligste er å skrive en kontrakt på ett semester eller ett studieår.

Det har du i utgangspunktet ikke lov til.

Minstetid: tre år, med unntak

Etter § 9-3 kan du ikke inngå en tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år. Bor du selv i samme hus og leier ut en loftsbolig eller sokkelbolig i enebolig, eller en bolig i en tomannsbolig, kan minstetiden settes til ett år. Fra dette finnes to unntak: Utleier selv eller noen i husstanden skal bruke boligen, eller utleier har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen.

Unntakene gjelder bare hvis du senest ved avtalens inngåelse skriftlig oppgir grunnen til leietaker, og boligen faktisk brukes slik når leietiden er over. At leietakeren er student, står ikke i loven som saklig grunn. Om en konkret grunn holder, må vurderes ut fra situasjonen: «Datteren min skal bo her fra høsten om to år» er en tydelig grunn. «Jeg vil ha fleksibilitet» er svakere.

Er en tidsbestemt avtale inngått i strid med § 9-3, regnes den som tidsubestemt. Da kan du som utleier bare si opp av grunnene i § 9-5 annet ledd, og med tre måneders frist (§ 9-6). Studenten kan si opp når hun vil, med samme frist, med mindre annet er avtalt (§ 9-4).

Hybel der leietaker har adgang til din bolig, er et enkelt beboelsesrom. Der er oppsigelsesfristen én måned i stedet for tre, og du trenger ikke grunn etter § 9-5 tredje ledd.

Depositum, garanti og forskudd

Du kan kreve depositum, men høyst seks måneders leie (§ 3-5). Det skal settes på en depositumskonto i leietakers navn, og du betaler for å opprette den. Studenter har ofte dårlig økonomi, og mange utleiere ber derfor om garanti fra foreldre. En garanti er tillatt (§ 3-6), men depositum og garanti kan tilsammen ikke overstige seks måneders leie. Garantisten kan ikke gis rett til å utbetale uten hensyn til leietakers innsigelser mot kravet.

Forskudd kan kreves for én måned om gangen. Forskuddsbetaling for lengre tid kan ikke avtales (§ 3-2). Å kreve tre måneders leie i forveien er derfor ikke lov. Se også omtalen av depositum og forskuddsleie samtidig.

Skriv garantien ned. Den bør oppgi garantisten, høyeste beløp, hva den dekker, og hvor lenge den gjelder. En muntlig «vi stiller opp» fra foreldrene er ikke noe du kan bygge et krav på.

Andre ting som utleiere til studenter bør tenke på

Gjør avtalen klar på hvem som er leietaker. Skal flere studenter bo sammen, bør alle stå på kontrakten, og hver av dem bør vite hvem som svarer for hva. Overføring av rettigheter og plikter til en annen krever samtykke fra utleier (§ 8-1). Si også hva leien dekker, for eksempel strøm og internett. Uten avtale kan du ikke kreve strøm i tillegg. Leieavtalen bør ha dato for overtakelse og en beskrivelse av tilstand.

Husordensregler kan du som utleier fastsette når de er vanlige og rimelige (§ 5-2). Støy om natten og fest er det som oftest skaper konflikt i studentboliger, så skriv inn stille tid og gi alle leietakerne en kopi av reglene. Ordensregler gir deg ikke rett til å nekte besøk eller dyr uten grunn, for leietaker kan holde dyr hvis gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for andre.

Som utleier skal du ikke kreve andre eller større pengebeløp enn husleieloven tillater, så ingen «administrasjonsgebyr» eller «nøkkeldepositum» ut over depositumet.

Kort oppsummert

• Å leie ut til studenter innebærer de samme reglene som ellers i husleieloven.
• Tidsbestemt leie av bolig skal vare i minst tre år, med unntak etter § 9-3 som må oppgis skriftlig.
• Depositum og garanti fra foreldre kan til sammen ikke overstige seks måneders leie.
• Forskudd kan bare kreves for én måned.
• Skriv kontrakt, garanti og tilstandsbeskrivelse ned.