Uten visning og budrunde: hvilke krav har du?

Avtalen er bindende selv uten visning

Det er ikke noe krav i loven om at en bolig må vises før den selges. Et salg mellom to private kan gjøres uten visning, uten budrunde og uten megler. Er dere enige om pris og vilkår, er avtalen inngått, og den kan være muntlig. Hver av partene kan kreve at den settes opp skriftlig. Ønsker du å beholde muligheten til å trekke deg, må du ha tatt forbehold i avtalen.

Poenget for deg som kjøper er at du er bundet uavhengig av om du har sett boligen. Har du kjøpt i tillit til bilder, en annonse eller en telefonsamtale, kan du ikke bare angre. Derfor er det viktig å vite hvilke krav du har når noe viser seg å være annerledes enn det du trodde. Oversikten om kjøp uten megler gir hele bildet.

Avhendingslova gjelder ved salg av fast eiendom, og du regnes som forbruker når du er en fysisk person som ikke kjøper i næring. Selgeren trenger ikke være næringsdrivende. Det gir deg de ufravikelige forbrukerreglene, blant annet at et generelt «som den er» ikke gjelder mot deg.

Hva som er en mangel når du ikke har sett boligen

Boligen har en mangel hvis den ikke stemmer med avtalen, eller med det du kunne forvente ut fra alder, type og synlig tilstand. Har du aldri vært innom, er det som er lovt, avgjørende. Det gjelder det selgeren sa, det som stod i annonsen og det som stod i eventuelle meldinger. Avviker boligen fra dette, og opplysningen virket inn på kjøpet, er det en mangel.

Det er også en mangel hvis selgeren ikke fortalte om forhold han kjente til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite. Uten visning har du enda større grunn til å stole på selgerens opplysninger, fordi du ikke selv kunne se noe.

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgeren trenger ikke bevise at boligen er i orden. Uten visning og uten budjournal (megleres logg over bud) blir bevisene ofte spredt i meldinger og annonser. Ta skjermbilder av annonsen før den slettes.

Slik gikk det for Gerd

Gerd kjøpte en leilighet av en privatperson etter å ha snakket med ham i telefonen og sett ni bilder. Prisen var 2 450 000 kroner, og hun overførte et forskudd samme uke. Da hun kom til overtakelsen, var badet slik at gulvet var fuktskadet, og det stod ikke noe om det i annonsen. Selgeren sa at hun jo kunne ha kommet på visning.

Gerd skrev tilbake at hun hadde spurt om badet i en melding, og at selgeren hadde svart at «det er pusset opp og i fin stand». Hun tok vare på meldingen, hentet inn en sakkyndig og sendte en skriftlig reklamasjon. Selgeren innrømmet til slutt at oppussingen bare var overfladisk, og gikk med på et prisavslag som dekket utbedringen av badegulvet.

Undersøkelsesplikten din etter overtakelsen

Når du har overtatt boligen, skal du så snart det er rimelig anledning undersøke den slik god skikk tilsier. Har du ikke vært på visning, er det ekstra viktig at du gjør det raskt. Gå gjennom hele boligen, ta bilder og skriv ned alt som avviker fra det som var lovt.

Loven sier at du ikke kan gjøre gjeldende noe du kjente til eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen. Uten visning er det lite som tilsier at du kjente til feil. Men det gjelder ikke hvis selgeren ba deg undersøke og du uten god grunn lot være. Har selgeren tilbudt deg en visning eller befaring og du har takket nei, kan han vise til at du ikke kan klage på det du burde ha oppdaget. Unntaket er at selgeren har vært uærlig eller grovt uaktsom.

Hva du kan kreve

Ved en mangel kan du kreve prisavslag, heve kjøpet, kreve erstatning og holde tilbake så mye av kjøpesummen som trengs for å sikre kravet. Prisavslaget settes normalt til det det koster å rette mangelen. Selgeren kan tilby å rette, og da må du godta det hvis rettingen ikke gir deg urimelig ulempe.

Reklamasjonen må sendes innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen eller burde ha oppdaget den. Fristene og reglene om selgerens rett til å rette står i pilaren om privatkjøp. For selve avtalen kan det også hjelpe å se på hvordan bud og aksept på SMS fungerer, siden mange private kjøp uten visning blir avtalt på den måten.

Slik sikrer du deg i det som gjenstår

Skriv ned alt selgeren har sagt og lovt. Be om en skriftlig avtale, og hvis boligen er eldre, be om en tilstandsrapport. Mangler den, kan du lese om privat salg uten tilstandsrapport. Betal ikke mer enn nødvendig før du har overtatt bruken og fått tinglyst skjøtet. Har du betalt noe på forskudd, har du panterett i eiendommen for kravet om å få pengene tilbake.

Kort oppsummert

• Kjøp uten visning og budrunde er bindende, og du har de samme kravene som andre kjøpere hvis boligen har en mangel.
• Uten visning er det selgerens opplysninger, annonsen og meldingene som avgjør hva du kunne forvente.
• Du må selv sannsynliggjøre mangelen, så ta skjermbilder og ta vare på alt selgeren har skrevet.
• Undersøk boligen raskt etter overtakelsen og reklamer skriftlig innen rimelig tid.
• Prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse er kravene dine, og selgeren kan tilby å rette før du kan kreve noe av disse.