Byttet bolig med noen – hvilke rettigheter har du?

Avhendingslova gjelder også når dere skal bytte bolig

Avhendingslova gjelder avhending av fast eiendom ved frivillig salg, bytte eller gave (avhendingslova § 1-1 første ledd). Ved bytte regnes hver part som selger av eiendommen han gir fra seg, og som kjøper av eiendommen han får (§ 1-1 femte ledd). Det er derfor ikke noe hull i loven når ingen har betalt en kjøpesum.

Det betyr at reglene om mangler, krav og frister gjelder begge veier. Er begge parter privatpersoner, er dette forbrukerkjøp, og reglene som beskytter forbrukeren kan ikke fravikes til ulempe for kjøperen (§ 1-2).

Dere kan også avtale bytte muntlig, men avtalen skal settes opp skriftlig hvis en av partene krever det (§ 1-3).

Hva du kan kreve for feil ved boligen du fikk

Har boligen du fikk en mangel, kan du kreve prisavslag, heving, erstatning og tilbakeholdelse (§ 4-8). Mangel kan for eksempel være at boligen er i dårligere stand enn du kunne forvente ut fra alder, type og synlig tilstand (§ 3-2), at motparten ikke opplyste om noe han kjente til og som du hadde grunn til å regne med å få vite (§ 3-7), eller at boligen ikke stemmer med det som er sagt i annonse eller ellers (§ 3-8).

Prisavslag er vanskeligere å regne ut ved bytte, for ingen har betalt en kjøpesum. Hvis ikke noe annet blir bevist, settes avslaget til det det koster å rette feilen (§ 4-12). Ofte gjøres det opp som et pengebeløp mellom partene. Hva som skjer med boligene ved heving, følger av at begge parter får tilbake det de har ytt (§ 4-4).

Retting er motpartens rett. Tilbyr han å utbedre feilen, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Du kan ikke kreve retting av en brukt bolig.

Slik gikk det for Henrik

Henrik byttet leiligheten sin mot en rekkehusenhet, og betalte 300 000 kroner i utligning fordi rekkehuset var verdt mer. Han og motparten skrev en kort avtale om bytte og utligning.

Et halvt år etter oppdaget Henrik at kjelleren i rekkehuset hadde fuktskader som motparten kjente til fra tidligere. Han krevde prisavslag. Motparten svarte at boligene hadde blitt byttet «i den stand de var», og at Henrik hadde fått en riktig avtale.

Henrik viste til at slike forbehold ikke har virkning ved forbrukerkjøp, og at motparten hadde plikt til å opplyse om skader han kjente til. Han la fram et bilde av en malingsskadet vegg og en melding fra motparten der han skrev «vi har hatt litt vann der før». Motparten godtok et prisavslag som ble trukket fra utligningen.

Du er også selger av boligen du ga fra deg

Fordi du regnes som selger av boligen du ga fra deg, har du samme plikter som en vanlig selger. Du må opplyse om forhold du kjente til, og som motparten hadde grunn til å regne med å få vite om (§ 3-7). Opplysninger du har gitt i annonse eller ellers, må stemme (§ 3-8).

Motparten kan reklamere til deg innen rimelig tid etter at han oppdaget feilen, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19). Selv om dere har blitt enige om at ingen skal kreve noe, kan det være ugyldig for forbrukerkjøp hvis det stilles kjøperen dårligere.

Har du selv fått en bolig med feil, og motparten reklamerer på din, kan dere ende opp med krav mot hverandre. Da er det viktig å skille sakene, slik at hver bolig vurderes for seg.

Praktiske forhold ved bytte

Tinglysing og avgifter må avklares. Dokumentavgiften er 2,5 prosent av eiendommens salgsverdi og utløses ved tinglysing av dokument som overfører fast eiendom. Ved bytte skal to eiendommer overføres, og hver overføring er et eget dokument.

Ved forbrukerkjøp gjelder tilstandsrapport-reglene. En tilstandsrapport som ikke er eldre enn ett år, er en viktig kilde til hva kjøperen regnes for å kjenne til. Har ingen av partene rapport, blir det lettere å diskutere hva dere visste.

Bytter du med noen du kjenner, kan du få nytte av kjøpte fra familien og prisavslag. Pilaren om å kjøpe bolig uten megler når det går galt viser hvilke fallgruver som gjelder ved private handler, og kjøpte bolig fra arbeidsgiveren eller kommunen viser hvordan forbrukervernet virker når selgeren ikke er en vanlig boligselger. Har handelen gått uten visning, se uten visning og budrunde.

Kort oppsummert

• Har du byttet bolig, er du selger av den du ga fra deg og kjøper av den du fikk.
• Du kan kreve prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse for feil ved boligen du fikk.
• Motparten har de samme rettighetene mot deg, og du har opplysningsplikt.
• Reklamer innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.
• Hver overføring er et eget dokument, så avgift og tinglysing må ordnes for begge boligene.