Muren mot veien er ulovlig høy – hvem må rive den?

Når en mur er ulovlig: grensene for søknad

En forstøtningsmur (en mur som holder igjen terreng) er unntatt fra søknad inntil 1,0 meter høyde når den ligger minst 1,0 meter fra nabogrensen. Inntil 1,5 meter høyde er den unntatt hvis den ligger minst 4,0 meter fra nabogrensen. En levegg er unntatt inntil 1,8 meter høyde og 10,0 meter lengde. Tallene gjelder bare hvis tiltaket ikke er i strid med plan, lov og forskrift.

Er muren høyere, står nærmere grensen eller ligger i et område med egne planbestemmelser, kreves søknad. Planen for området kan stille strengere krav enn tallene over, og den kan også regulere hva som er tillatt mot veien. Kommunen kan svare på om muren er unntatt.

Hvem må rive muren

Kommunen kan gi pålegg om retting, og det kan innebære at muren må senkes eller rives. Loven omtaler «eieren eller den ansvarlige». Er det du som eier eiendommen nå, kan pålegget rettes mot deg, selv om forrige eier bygde muren. Hvem som regnes som ansvarlig for et gammelt tiltak, er ikke klart i lovteksten, så du bør ikke regne med at kommunen lar være å gå etter deg.

Pålegget skal ha en frist, og du får skriftlig forhåndsvarsel med minst tre uker til å uttale deg. Kommunen kan bruke tvangsmulkt, og et endelig pålegg kan tinglyses. Kommunen skal forfølge overtredelser, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning. En mur som er noen få centimeter for høy, blir ofte vurdert annerledes enn en høy mur som stenger for sikt eller berører naboen. Er du uenig i vedtaket, kan du klage.

Står muren delvis på naboens tomt, er det egne regler. Naboen har da krav på å få bygget fjernet eller rettet, med mindre kostnaden står i misforhold til nytten, som kan gi vederlag i stedet.

Slik kan du få muren godkjent

Ofte er det mulig å søke om godkjenning i etterkant. Har muren gått for langt, kan kommunen gi dispensasjon (unntak fra bestemmelsene), men ikke hvis hensynene bak regelen blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene må være klart større enn ulempene. Naboens samtykke kan gjøre det lettere når saken gjelder avstand til grensen. Er den for høy mot veien, kan kommunen ha andre hensyn enn mot naboen. Regn med utgifter til tegninger og gebyr, og innhent tilbud fra fagfolk.

Kravet ditt mot selgeren

Selgeren kan ha en plikt til å opplyse om muren, hvis han visste at den var ulovlig og du hadde grunn til å regne med å få vite det. Boligen kan også ha en mangel (en feil som gir deg krav mot selger) hvis den ikke oppfyller offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått, eller hvis salgsoppgaven opplyste noe annet enn det som var riktig. Du må sannsynliggjøre at det er en mangel, og selgeren kan vise til at muren gikk tydelig fram av dokumentene du fikk.

Ved brukt bolig er kravene prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Tilbyr selgeren å rette forholdet, må du godta det så lenge det ikke gir deg urimelig ulempe. Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å få forholdet rettet, altså å søke, senke eller rive muren. Hva du kan kreve når riving er nødvendig, står i artikkelen om ulovlige tiltak som må rives. Meglerens rolle har egen artikkel i saken om megleren som burde sjekket byggesaken, og resten av kravene og fristene står i pilaren om ulovlig bygde tilbygg og endringer.

Slik gikk det for Berit

Berit kjøpte en enebolig i skrånende terreng. Mot veien sto en støttemur i naturstein, som hun målte til 1,6 meter, med drøyt to meter til naboens grense. Salgsoppgaven nevnte muren som «nyoppusset», men ikke at den var bygget om. Kommunen skrev til Berit etter en henvendelse fra en nabo og varslet pålegg om retting.

Berit svarte innen fristen og fortalte at hun nylig hadde kjøpt. Samtidig sendte hun reklamasjon til selgeren og ba om et prisavslag basert på et tilbud fra en anleggsgartner. Selgeren svarte at forrige eier hadde bygget muren, og at han ikke hadde bygd den. Berit viste at salgsoppgaven omtalte muren som en nylig utført forbedring. Kommunen ga henne til slutt en frist til å senke muren til en høyde som var unntatt fra søknad, og selgeren dekket det arbeidet etter en forhandling. Hun slapp både tvangsmulkt og riving.

Kort oppsummert

• Er muren ulovlig høy, kan kommunen gi pålegg om retting til deg som eier, og et endelig pålegg kan tinglyses.
• Grensene for søknadsfri mur avhenger av høyde og avstand til nabogrensen, og planen kan stille strengere krav.
• Du får forhåndsvarsel med minst tre ukers frist før kommunen gir pålegg.
• Kjøpte du med en ulovlig mur, kan du kreve prisavslag eller erstatning av selgeren hvis muren var en mangel.