Tomtefeste i praksis: når fester og bortfester er uenige
Uenighet mellom fester og bortfester i tomtefeste handler oftest om festeavgiften, om innløsning og forlengelse, og om hva som skal skje med huset når festet tar slutt. Tomtefesteloven går som hovedregel foran det som står i kontrakten (§ 4), og det gir festeren et sterkt vern. Blir dere ikke enige om avgift, innløsningssum eller overtakelse av hus, avgjøres spørsmålet ved skjønn i tingretten. Andre krav, som erstatning eller tilbakebetaling, kan gå til forliksråd eller domstol.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Først: hvilken avtale og hvilken tomt gjelder dette?
Før du tar stilling til en uenighet, må du vite hvilken type feste du har. Tomtefesteloven skiller mellom tomt til bolighus og fritidshus på den ene siden og tomt til andre formål, som næring, på den andre. Boligfeste og hyttefeste har klart sterkest vern. Næringsfeste følger i hovedsak det som er avtalt, og gjelder uten tidsbegrensning og med oppsigelsesrett for begge parter hvis ikke noe annet er avtalt (§ 8).
Tidspunktet for avtalen betyr også noe. For nye festeavtaler og avtaler som er forlenget etter § 33, varer festet av bolig- og fritidstomt til festeren selv sier det opp eller tomta innløses (§ 7). For avtaler fra før 1976 gjelder den festetiden som er skrevet i avtalen. Avtaler fra tiden mellom 1975 og lovens ikrafttredelse har egne regler, blant annet om 80 års festetid. Ta frem kontrakten og se på dato, formål og festetid før du leser videre.
Loven går på mange punkter foran avtalen. Etter § 4 kan ingen avtale eller gjøre gjeldende vilkår som strider mot loven, med mindre loven selv åpner for det. En kontraktsklausul du får presentert som «slik det alltid har vært», er derfor ikke nødvendigvis gyldig.
Når fester og bortfester er uenige om festeavgiften
Uenighet om avgiften er den vanligste. Det er tre ulike spørsmål. Er avgiften urimelig høy? Etter § 11 kan det ikke avtales eller kreves en festeavgift som er urimelig høy sammenlignet med det som vanligvis betales på stedet ved nye feste av liknende tomter på liknende vilkår. Er økningen riktig regnet? For bolig- og fritidstomt kan hver av partene kreve avgiften regulert etter endringen i pengeverdien, målt med konsumprisindeksen fra Statistisk sentralbyrå (§ 15). Og er økningen gjort for ofte? Regulering kan skje hvert tiende år hvis ikke annet er avtalt, og en avtale kan ikke gi hyppigere regulering enn hvert år.
Har dere uttrykkelig avtalt at avgiften skal stå uendret, eller at den skal reguleres mindre enn pengeverdien, gjelder avtalen. Et krav om regulering kan dessuten bare gjelde terminer som ligger fram i tid. Bortfesteren kan altså ikke sende regning for en økning tilbake i tid.
Skal du sjekke et konkret krav, finner du en gjennomgang i hvordan festeavgiften reguleres. Er du i tvil om en kraftig økning, kan hva du gjør når festeavgiften øker kraftig være et godt neste steg.
Når uenigheten gjelder innløsning eller forlengelse
Festeren kan kreve å innløse (kjøpe) bolig- eller fritidstomta når 30 år av festetiden er gått, eller når festetiden er ute. Etter de 30 årene kan kravet fremmes på nytt for hver ny periode på to år for boligtomt og ti år for fritidstomt (§ 32). Kravet må settes fram skriftlig senest ett år før innløsningstiden er inne (§ 36).
Tvisten gjelder som regel summen. Hovedregelen er 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet, med mindre en lavere sum er avtalt (§ 37). Bortfesteren kan i enkelte tilfeller i stedet kreve 40 prosent av tomteverdien, med fradrag for verdi festeren selv har tilført. Det gjelder ikke tomter som er festet bort på uavgrenset tid uten oppsigelsesrett for bortfesteren.
Innløses ikke tomta når festetiden er ute, løper festet videre på samme vilkår, men bortfesteren kan kreve avgiften regulert etter reglene i § 15 fjerde ledd (§ 33). Der er det også vanlig at partene er uenige om tomteverdien. Hvordan innløsning fungerer, er forklart i oversikten over når du kan kreve innløsning.
Når festet skal avvikles eller noen har brutt avtalen
Festeren har både rett og plikt til å ta bort hus og andre faste innretninger når festet avvikles, og skal rydde tomta (§ 39). Ville borttakingen føre til at verdier går til spille i utrengsmål, kan begge parter kreve at bortfesteren tar over husene mot vederlag (§§ 40 og 41). Det gjelder ikke hvis festeren kan kreve tomta innløst.
Bortfesteren kan heve festeavtalen ved vesentlig mislighold fra festeren (§ 30). Har du bygd hus på en bolig- eller hyttetomt, kan han likevel ikke heve fordi du betaler festeavgiften for sent. Det er en av de mest brukte reglene til festerens fordel.
Festeren kan også ha krav mot bortfesteren. Har tomta mangler, kan festeren kreve retting, avslag i avgiften, heving eller erstatning (§§ 23 til 27). Den som vil gjøre slike krav gjeldende, må si fra innen rimelig tid etter at vedkommende fikk grunn til det (§ 31).
en hyttefester og en bortfester som ikke blir enige
Sofie Brandt har festet en hyttetomt siden 1989. Festetiden går ut 1. januar om halvannet år. Nå skriver hun til bortfesteren, grunneier Jostein Ruud, at hun vil innløse tomta. Kravet kommer mer enn ett år før innløsningstiden er inne, slik § 36 krever.
Årlig avgift etter regulering er 14 000 kroner. Etter hovedregelen i § 37 blir innløsningssummen 350 000 kroner. Jostein svarer at han vil ha 40 prosent av tomteverdien, som han mener er 1,5 millioner kroner, altså 600 000 kroner. Sofie mener tomteverdien er lavere, og at 40 prosentsregelen uansett bare kan brukes under bestemte vilkår.
De blir ikke enige. Da kan hver av dem kreve skjønn. Skjønnet avgjør om Sofie har rett til innløsning, hva summen er, og hvilke vilkår som ellers gjelder. Etter at summen er endelig fastsatt, har Sofie fire uker på seg til å trekke kravet hvis hun synes det blir for dyrt, men hun må da dekke Josteins nødvendige kostnader. Velger hun å gå videre, må hun selv dekke utgifter til fradeling og overføring av hjemmel (§ 38).
Slik avgjøres tvisten
Tomtefesteloven peker ut skjønn som hovedvei for de største økonomiske spørsmålene. Skjønn etter loven holdes som skjønn styrt av tingretten (§ 43). Ved skjønn etter §§ 5 a, 15 og 37 skal det alltid være to skjønnsmedlemmer, både ved skjønn og overskjønn. Ved skjønn om innløsning kan saken deles, slik at retten til innløsning eller summen avgjøres for seg, mens resten av skjønnet utsettes. Det kan spare tid der den ene parten bestrider selve retten til å innløse. Om sakskostnader viser loven til reglene i skjønnslovgivningen.
Skjønn brukes ikke for alt, og heller ikke for andre krav enn dem loven peker ut. Tvist om for mye betalt avgift, om mislighold eller om erstatning løses etter vanlige regler, ofte først i forliksrådet. Lov om foreldelse setter en alminnelig frist på tre år for pengekrav, og den kan løpe uten at du merker det. Les mer i hvordan tvister etter tomtefesteloven avgjøres og i artikkelen om rettslig skjønn i tomtefeste.
Et praktisk grep gjelder uansett type tvist: ha alt skriftlig. Loven krever skriftlighet for flere krav, blant annet oppsigelse (§ 9) og innløsning (§ 36), og elektronisk kommunikasjon er tillatt hvis partene er enige om det (§ 6 a).
Kort oppsummert
- Tomtefeste i praksis starter med å vite hva slags tomt og hvilken avtale du har. Bolig- og hyttefeste har sterkest vern, og loven går som hovedregel foran kontrakten.
- Uenighet om festeavgiften løses med § 11 om urimelig høy avgift og § 15 om regulering etter konsumprisindeksen.
- Innløsning kan kreves etter 30 år eller når festetiden er ute. Summen er normalt 25 ganger årlig avgift, og kravet må stilles skriftlig senest ett år før innløsningstiden.
- Ved avvikling har festeren rett og plikt til å ta bort hus og rydde, men kan i noen tilfeller kreve at bortfesteren tar over husene mot vederlag.
- Tvister om avgift, innløsning og overtakelse avgjøres ved skjønn i tingretten, og andre krav går etter vanlige regler.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.