Tilvalg som ikke ble levert til overtakelsen: slik krever du dem
Er et avtalt tilvalg ikke levert ved overtakelsen, er det enten en forsinkelse eller en mangel, og i begge tilfeller har du krav på å få det du har betalt for. Du kan holde tilbake en del av betalingen, kreve at tilvalget leveres eller rettes, og kreve prisavslag hvis det ikke skjer. Si fra skriftlig og uten ugrunnet opphold, og få det du har oppdaget skrevet ned allerede ved overtakelsen. Reklamasjon må gis innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Tilvalg som ikke er levert ved overtakelsen: forsinkelse eller mangel
Hva du kan kreve, avhenger av hva som er galt.
Er tilvalget ikke levert i det hele tatt, fordi arbeidet ikke er utført, er det en forsinkelse. Etter bustadoppføringslova § 17 er ytelsen forsinket når overtakelse ikke kan skje til rett tid, og også når arbeidet eller deler av det ikke er fullført til de tidene du har rett til å kreve. En manglende parkett eller et bad uten avtalt innredning kan falle her.
Er tilvalget levert, men dårligere enn avtalt, er det en mangel. § 25 sier at det foreligger en mangel når resultatet ikke er i samsvar med kravene i avtalen. Tilvalget du bestilte, er en del av avtalen. Fikk du grå fliser i stedet for hvite, eller spotter i bare to rom av tre, er det en mangel.
Grensen er ikke alltid skarp. Det du gjør først, er uansett det samme: Du sier fra skriftlig og krever at tilvalget leveres eller rettes.
Slik gjør du det ved overtakelsen
Overtakelse skjer ved overtakelsesforretning (§ 14). Er arbeidet fullført og du har flyttet inn, regnes ytelsen som overtatt selv om det ikke er holdt forretning. Ved overtakelsen går risikoen for ytelsen over til deg, reklamasjonsfristene begynner å løpe, eventuell dagmulkt stanser, og utbyggeren får krav på sluttoppgjør.
Gå gjennom tilvalgene ett for ett med listen din. Vent ikke på at utbyggeren tar det opp. Ta bilder, og få det skrevet inn i det som blir dokumentert fra forretningen. Skriv at du reklamerer, og hva du krever.
Vil du gjøre gjeldende mangler som var eller burde vært oppdaget ved overtakelsen, må det skje så snart råd er (§ 30). Vent ikke til flyttebilen har kommet. Oppdager du først etter innflytting at et tilvalg mangler, må du også si fra raskt.
Er du usikker på om tilvalget skulle være med, finn fram bestillingen, tilvalgslisten og bekreftelsen. Det du kan dokumentere, er det du kan kreve.
Hva du kan kreve når tilvalget mangler
Har du krav som følge av forsinkelsen, kan du holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet (§ 24). Har du krav som følge av en mangel, gjelder det samme etter § 31. Beløpet skal stå i forhold til kravet. Skal du holde tilbake penger, bør du ha et tilbud eller en kalkyle på hva det koster å utbedre eller levere.
Du kan kreve at mangelen rettes (§ 32). Entreprenøren har samtidig rett til å rette hvis det kan skje uten vesentlig ulempe for deg. Retting skal skje innen rimelig tid og for entreprenørens regning. Blir ikke mangelen rettet, kan du kreve prisavslag, og du kan kreve erstatning for økonomisk tap som mangelen har ført til, så langt entreprenøren ikke viser at en hindring utenfor hans kontroll lå bak (§ 35).
Dagmulkt etter loven knytter seg til at overtakelse ikke kan skje til rett tid. Overtar du boligen og tilvalg mangler, er det i hovedsak mangelreglene som gjelder. Loven gir ikke dagmulkt når bare deler av arbeidet mangler etter overtakelsen, men du kan kreve erstatning for tap det gir deg (§ 19), og kontrakten kan ha egne regler om dagmulkt for delfrister.
Heving er forbeholdt tilfeller der forsinkelsen eller mangelen er et vesentlig avtalebrot, og det er sjelden aktuelt for ett manglende tilvalg.
Sofie og spottene som ikke kom
Sofie Lund har kjøpt en firerom i Tromsø for 5 340 000 kroner. Hun har betalt 21 500 kroner for innfelte spotter i stue og kjøkken, og 12 000 kroner for varmekabler på badet. Overtakelsesforretningen holdes 12. september. Sofie går gjennom listen og finner ut at spottene ikke er montert, mens varmekablene er på plass.
Hun krever at det skrives inn i det som dokumenteres fra forretningen. Utbyggeren sier at elektrikeren kommer innen to uker. Sofie sender samme dag en skriftlig melding med tilvalgsbekreftelsen vedlagt, krever at spottene monteres, og forklarer at hun holder tilbake 22 000 kroner av sluttbeløpet til det er gjort.
Beløpet bygger på et tilbud fra en annen elektriker, som tar 18 500 kroner for å montere spottene. De resterende 3 500 kronene dekker risikoen for at arbeidet blir dyrere. Hun holder altså tilbake en liten del av sluttbeløpet, ikke alt. Elektrikeren kommer ni dager senere, og Sofie betaler det tilbakeholdte beløpet etter at hun har kontrollert at lysene virker i begge rom. Hadde utbyggeren ikke møtt opp, kunne hun leid inn en annen og krevd prisavslag, eventuelt utgiftene som erstatning.
Hva du bør gjøre i tillegg
Hold en kort liste over hva som mangler, og send den til utbyggeren sammen med frist for retting. Bruk e-post, slik at du har dokumentasjon.
Betal det som ikke er omtvistet. Hvis du holder tilbake mer enn kravet, kan du bli den som er i mislighold.
Skal det holdes en senere befaring etter om lag ett år (§ 16), kan du ta opp tilvalg som har vist seg å være feil eller mangelfulle der. Men ikke vent med dem. Reklamasjonsfristen i § 30 løper uavhengig av befaringen.
Kort oppsummert
- Et tilvalg som ikke er levert ved overtakelsen, er en forsinkelse eller en mangel. Du har krav på det du betalte for.
- Gå gjennom tilvalgene ved overtakelsesforretningen og få funnene skrevet ned.
- Du kan holde tilbake så mye av betalingen som er nødvendig for å sikre kravet.
- Du kan kreve levering eller retting, deretter prisavslag og erstatning for økonomisk tap.
- Tilvalg ikke levert ved overtakelsen må reklameres skriftlig innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.