Tilleggsdel eller fellesareal? Slik sjekker du hva du faktisk eier
Er arealet en del av bruksenheten din, er det tilleggsdel. Ligger det utenfor alle bruksenhetene, er det fellesareal. Det er seksjoneringen som avgjør dette, slik den framgår av plantegningene, situasjonsplanen og kommunens vedtak, og ikke hva som har blitt brukt eller hva som er vanlig. Er du i tvil, sjekk tegningen til din seksjon og be om kopi av vedtaket. Forskjellen har følger for hvem som vedlikeholder arealet og hvem som kan bestemme over det.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Definisjonene i loven
Eierseksjonsloven deler eiendommen i to slags areal. En bruksenhet er et avgrenset areal som seksjonseieren har enerett til å bruke. Den består av en hoveddel og kan ha tilleggsdeler (§ 4 bokstav b). Hoveddelen er en sammenhengende og klart avgrenset del av en bygning med egen inngang. Tilleggsdelene er de delene av bruksenheten som ikke er hoveddel, for eksempel en bod i kjelleren, et loftsrom eller en terrasse. Fellesareal er alt som ikke inngår i bruksenhetene.
Dermed finnes det bare to muligheter for et areal i sameiet. Enten inngår det i en bruksenhet, og da er det hoveddel eller tilleggsdel. Eller det gjør ikke det, og da er det fellesareal. Det finnes ikke noe tredje alternativ som «halvt ditt».
Hva som avgjør svaret
Det som bestemmer hva som er hva, er seksjoneringen. Seksjonene opprettes ved at kommunens vedtak tinglyses (§ 10), og vedtaket skal angi avgrensningen av hver bruksenhet. Til vedtaket hører endelige plantegninger og en situasjonsplan (§ 13). Plantegningene viser grensene for bruksenhetene og bruken av rommene, og situasjonsplanen viser grensene for utendørs tilleggsdeler.
Det betyr:
- Er rommet eller arealet tegnet inn med ditt seksjonsnummer, er det din bruksenhet.
- Er det ikke tegnet inn i noen seksjon, er det fellesareal.
- At du har brukt arealet i mange år, eller at selgeren sa at det fulgte med, endrer ikke i seg selv hva seksjoneringen sier.
Det siste punktet overrasker mange. Hvordan en bod ble omtalt i en salgsannonse, er ikke det samme som hva kommunen har seksjonert. Hva som gjelder for en bod i kjelleren i praksis, kan du lese mer om i artikkelen om hvem boden tilhører.
Loven setter også en grense for hva som kan være tilleggsdel. Arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til, og arealer som i planene er avsatt til felles uteoppholdsareal, skal seksjoneres til fellesareal (§ 7 annet ledd). En trappeoppgang eller en teknisk sjakt kan derfor ikke tilhøre én leilighet.
Hvorfor det betyr noe
Skillet bestemmer flere ting i hverdagen.
Ser vi på vedlikehold, skal seksjonseieren vedlikeholde bruksenheten, og plikten omfatter tilleggsdelene uttrykkelig (§ 32). Sameiet skal holde fellesarealene forsvarlig ved like, og plikten omfatter alt som ikke er den enkelte eierens ansvar (§ 33). Er boden din tilleggsdel, er det altså du som har vedlikeholdsplikten for den. Er den fellesareal, har sameiet plikten.
Når det gjelder bruk, har du enerett til å bruke bruksenheten din (§ 25). Fellesarealene kan alle bruke til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til. Vil du bruke et fellesareal for deg selv, kan vedtektene gi deg enerett til bestemte deler i inntil tretti år i boligsameier, og det krever samtykke fra den som får eneretten.
Skal du bygge på eller endre fellesareal, krever det vedtak på årsmøtet, ofte med to tredjedels flertall. På din egen tilleggsdel avgjør du mer selv, men du må følge byggereglene og ikke volde de andre skade eller ulempe.
Utgifter til fellesareal er felleskostnader som deles etter sameiebrøk (§ 29). Utgifter til din bruksenhet bærer du selv.
Slik sjekker du i praksis
- Be styret eller forretningsføreren om seksjoneringsvedtaket med tegningene, eller bestill det fra kommunen.
- Finn seksjonsnummeret ditt og følg grensene på plantegningene til hver etasje, kjeller og loft.
- Sjekk situasjonsplanen for utearealer.
- Les vedtektene. Der kan det stå enerett til bestemte fellesarealer, for eksempel en parkeringsplass, med slutt etter tretti år.
- Stemmer ikke tegningen med virkeligheten, ta det opp med styret før du kjøper eller gjør noe på arealet.
Sigrun og terrassen
Sigrun Holm kjøpte en leilighet i første etasje i et sameie med 8 seksjoner. Annonsen omtalte en «privat terrasse». Etter to år vil hun sette opp en glassvegg på terrassen, og styreleder Tor Eide spør om hun har sjekket tegningene.
Sigrun finner vedtaket. Terrassen er ikke tegnet inn på situasjonsplanen som del av hennes seksjon. Den er fellesareal. Hun har hatt vanlig bruk av den, og ingen har sagt noe, men hun har ingen eiendomsrett til den, og hun kan ikke sette opp en glassvegg uten at sameiet er med.
Styret foreslår at årsmøtet vedtar å gi henne enerett til terrassen i vedtektene. Vedtektene kan regulere hvem som dekker kostnadene, og eneretten kan vare i høyst tretti år. Skal terrassen heller bli en del av seksjonen, må fellesarealet omgjøres og seksjonen reseksjoneres. Det er en lengre prosess.
Kort oppsummert
- Tilleggsdel eller fellesareal avgjøres av seksjoneringen i tegninger og vedtak, ikke av bruk eller salgsannonse.
- Alt som ikke inngår i en bruksenhet, er fellesareal.
- Du vedlikeholder tilleggsdelen din selv, mens sameiet vedlikeholder fellesarealet.
- Vil du bruke fellesareal for deg selv, kan vedtektene gi enerett i inntil tretti år, med samtykke fra den som får eneretten.
- Er tegningen uklar, avklar den med styret før du kjøper eller bygger.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.