Tilbakeslagsventil manglet og kjelleren ble oversvømt

Hva en tilbakeslagsventil gjør

En tilbakeslagsventil er en innretning på avløpsrøret som hindrer at kloakk eller overvann presses tilbake inn i huset når ledningen ute i gata eller på tomten går full. Uten ventil kan vannet komme opp gjennom sluk og toaletter i kjelleren.

Byggteknisk forskrift krever at nye byggverk sikres mot oversvømmelse som følge av høy vannstand eller overtrykk i avløpsledningen. Kravene gjelder for nye tiltak og de delene av et eksisterende hus som blir bygget om. Har du kjøpt et eldre hus som aldri er ombygd, er det ikke sikkert kravet gjelder.

Derfor er ikke en manglende ventil i seg selv nok til å si at det er en mangel. Spørsmålet er hva du kunne forvente, og hva selgeren visste.

Når manglende ventil og oversvømmelse gir krav

Avhendingslova sier at eiendommen har en mangel hvis den ikke svarer til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (§ 3-2). Skulle du forvente at en kjeller med sluk og bad er sikret mot tilbakeslag, kan det være en mangel når ventilen mangler i en boligdel som tydelig kunne bli oversvømt.

Sterkere står du hvis selgeren skulle ha opplyst noe. Eiendommen har en mangel hvis du ikke fikk opplysninger om forhold selgeren visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7). Har kjelleren vært oversvømt før, eller har kommunen advart om overbelastet nett i området, hører det med.

Du regnes derimot for å kjenne til det som tydelig går frem av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter (§ 3-10). Står det i rapporten at kjelleren har fuktskjolder eller at det ikke er montert tilbakeslagssikring, blir det vanskeligere å kreve noe for det.

Slik gikk det for Elise

Elise overtok en enebolig med kjellerstue i mai. I august kom det et kraftig regnvær, og kjelleren ble oversvømt med vann fra gulvsluket, også med kloakklukt. Hun oppdaget at det ikke fantes noen tilbakeslagsventil, og at gulvbelegget måtte rives ut.

Elise meldte skaden til forsikringen og skrev samtidig til selgeren. Naboen fortalte henne at kjelleren hadde stått under vann for fire år siden. Selgeren nektet først for at det hadde skjedd, men i en senere e-post sa han at det hadde vært «litt vann etter et uvær».

Tilstandsrapporten hadde en generell merknad om fukt i kjeller, men ingenting om oversvømmelse. Da Elise viste til at selgeren visste om tidligere oversvømmelse og hadde tiet, gikk selgeren med på å dekke en del av skaden og monteringen av en ventil. Elise godtok forliket fordi hun ville slippe å gå til nemnd.

Hvem betaler når vannet kommer fra kommunens ledning

Kommer vannet fra den offentlige avløpsledningen, kan spørsmålet også være om kommunen svarer. Det avhenger av kommunens vilkår og av hvor feilen ligger. Stikkledningen mellom huset og kommunens ledning eies normalt av huseieren, men kommunens vilkår avgjør, og det er mest praktisk å lese dem for din kommune.

Skaden på boligen og inventaret dekkes ofte av forsikringen etter vilkårene i din egen avtale. Om husforsikringen dekker vann fra avløp eller bare fra tak, følger av vilkårene, så ta med det i vurderingen.

Kravet mot selgeren bygger på mangelsreglene. Etter en oversvømmelse er det følgeskadene som utgjør det store beløpet, og indirekte tap krever normalt at selgeren har skyld (§ 4-14). Kostnader du må dekke selv opp til 10 000 kroner, gjelder først når det ikke er avtalt noe annet (§ 3-1).

For stikkledning og kommunens ansvar finner du mer i Stikkledningen til kommunen er ødelagt – hvem betaler?, og for kommunalt avløp som fylte kjelleren i Kommunalt avløp fylte kjelleren min – hvem betaler?.

Dette gjør du først og hva du dokumenterer

Ta bilder av vannstanden, av sluket og av alt som er skadet, før du rydder. Noter dato og hvor mye det hadde regnet. Behold en beskrivelse fra rørleggeren av at ventil mangler og hvor den burde vært.

Begrens skaden med en gang. Du har en plikt til å begrense tapet med rimelige tiltak, ellers bærer du den delen selv (§ 7-2). Ring forsikringsselskapet før du kaster ting.

Reklamer skriftlig til selgeren innen rimelig tid. Meldingen må si hva slags feil det er. Ønsker selgeren å rette, som å montere ventil, har han rett til det når det ikke gir deg urimelig ulempe (§ 4-10). Reglene om frister står i pilaren om feil på rør og avløp, og mer om hva som skjer i kjelleren finner du i tilbakeslag av kloakk i kjelleren etter innflytting.

Kort oppsummert

• En manglende tilbakeslagsventil er ikke i seg selv en mangel i eldre hus, fordi kravene gjelder nye tiltak.
• Har kjelleren vært oversvømt før uten at selgeren sa fra, har du et sterkt krav.
• Ta bilder, noter dato og meld skaden til forsikringen før du rydder.
• Tilstandsrapportens omtale av fukt i kjelleren kan begrense hva du kan kreve.
• Kommunens vilkår avgjør hvem som eier stikkledningen, og det kan endre hvem som må betale.