Tidsbestemt avtale eller fraværsregelen: hva passer når du skal ut et år?
Skal du være borte omtrent ett år, passer fraværsregelen i husleieloven § 11-4 best hvis du vil kunne få boligen tilbake med tre måneders varsel. En tidsbestemt avtale gir fast sluttdato, men loven krever vanligvis tre års minstetid. Kortere avtale er lovlig bare hvis du selv skal bruke boligen eller har annen saklig grunn, og du må ha opplyst grunnen skriftlig da avtalen ble inngått. Er avtalen tidsbestemt, kan du heller ikke si den opp i leietiden dersom du skriftlig har opplyst at den ikke kan sies opp.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Fraværsregelen gir deg den korteste veien tilbake
Når du skal bort i omtrent ett år, er det to modeller å velge mellom. Den første er fraværsregelen i husleieloven § 11-4. Den gjelder bolig du selv har brukt som din egen, og som leies ut mens du er midlertidig borte i inntil fem år. Leieren må skriftlig ha fått vite at avtalen gjelder en slik bolig, og at det gir færre rettigheter enn ved annen leie.
Fordelen for deg er at du slipper kravene til saklig grunn som ellers gjelder ved oppsigelse. Bare § 9-10 om leierens død gjelder av kapittel 9. Er avtalen ikke inngått for bestemt tid, har leieren likevel krav på varsel med frist som i § 9-6, tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned. Kommer du hjem tidligere enn planlagt, eller blir borte lenger, tilpasser du deg ved å si opp eller la avtalen løpe.
Tidsbestemt avtale krever en grunn når den er kortere enn tre år
Den andre modellen er en tidsbestemt avtale, der leieforholdet opphører av seg selv ved utløpet av avtalt tid (§ 9-2). Problemet er § 9-3. Der står det at tidsbestemt leieavtale for bolig ikke kan være kortere enn tre år. Minstetiden kan settes til ett år for loftsbolig eller sokkelbolig i enebolig, eller bolig i tomannsbolig, når utleieren bor i samme hus.
Det er to unntak. Det ene er at du eller noen i husstanden din selv skal bruke boligen når avtalen utløper. Det andre er at du har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Det er ikke nok at unntaket finnes. Du må ha opplyst grunnen skriftlig senest da avtalen ble inngått, og boligen må faktisk brukes slik ved utløpet. Er avtalen inngått i strid med disse reglene, regnes den som tidsubestemt. Da mister du den faste sluttdatoen du ønsket, og må si opp med en gyldig grunn etter § 9-5.
Skal du selv flytte hjem etter et år, er det slik unntaket om egen bruk er skrevet. Utsettes hjemkomsten på grunn av noe uforutsett som skjedde etter at avtalen ble inngått, kan avtalen forlenges fram til det nye tidspunktet.
Hva en tidsbestemt avtale binder deg til
Ved utleie av bolig må du skriftlig opplyse at avtalen ikke kan sies opp i leietiden. Gjør du det, sitter begge parter fast til sluttdatoen. Du kan ikke hente boligen tilbake før, selv om planene dine endres. Har du ikke gitt opplysningen, kan avtalen sies opp i leietiden etter reglene i §§ 9-4 til 9-8, og det samme gjelder hvis dere har avtalt det. Les mer om dette i oppsigelse av tidsbestemt kontrakt.
Det som skjer etter utløpet, er også verdt å vite. Blir leieren boende mer enn tre måneder uten at du skriftlig har bedt henne flytte, går avtalen over til å være tidsubestemt. Da er du tilbake i vanlig husleielov. Under fraværsregelen gjelder bare § 9-10 av kapittel 9, så de vanlige reglene om opphør og oppsigelse er satt til side.
I en tidsbestemt avtale gjelder resten av husleieloven med full styrke. Leieren kan blant annet framleie etter §§ 7-3 og 7-4 hvis vilkårene er oppfylt, noe fraværsregelen utelukker.
Benedikte skal til Tromsø i ett år
Benedikte får et års engasjement i Tromsø fra 1. august. Hun eier en treromsleilighet i Oslo og vil leie den ut for 15 500 kroner måneden. Hun vurderer begge modellene.
Med fraværsregelen skriver hun i kontrakten at leiligheten er hennes egen bolig, at utleien gjelder midlertidig fravær på inntil fem år, og at leieren har færre rettigheter enn ved annen leie. Prosjektet blir avsluttet allerede i mars. Hun sender oppsigelse 15. mars, og leieren må flytte ved utgangen av juni, tre måneder senere regnet til månedsslutt. Hun trenger ingen særskilt grunn.
Med en tidsbestemt avtale må hun velge en sluttdato, for eksempel 31. juli neste år, og oppgi skriftlig at hun selv skal flytte inn igjen. Hun må i tillegg skrive at avtalen ikke kan sies opp i leietiden, ellers kan den sies opp etter vanlige regler. Kommer hun hjem i mars, sitter leieren trygt i leiligheten til 31. juli, og Benedikte må leie noe annet i mellomtiden.
Hva passer best når du skal ut et år?
Er du usikker på hvor lenge du blir borte, er fraværsregelen mest fleksibel. Er sluttdatoen helt klar og du vil ha forutsigbar inntekt til du er hjemme, kan tidsbestemt avtale fungere, men bare hvis du oppfyller kravene til grunn og skriftlighet. Gjør du feil i kravene til tidsbestemt avtale, ender du med en tidsubestemt avtale. Gjør du feil i opplysningen om fraværsregelen, ender du med full husleielov uten spesialregler. Begge feil er dyre, og begge unngås ved å skrive det loven krever i kontrakten.
Vær tydelig på hvilket regelsett avtalen bygger på. En kontrakt som blander begge, kan bli vanskelig å forstå for en leier uten juridisk bakgrunn.
Kort oppsummert
- Skal du ut ett år, gir fraværsregelen i § 11-4 deg mulighet til å få boligen tilbake med tre måneders varsel, uten saklig grunn. Tidsbestemt avtale kortere enn tre år er lovlig bare ved egen bruk eller annen saklig grunn, oppgitt skriftlig senest ved avtaleinngåelsen, eller ett år når du bor i samme hus som leietaker i en loft-, sokkel- eller tomannsbolig.
- I en tidsbestemt avtale sitter du fast til sluttdatoen hvis du har opplyst skriftlig at avtalen ikke kan sies opp.
- Feil i kravene gir en tidsubestemt avtale i den tidsbestemte modellen og full husleielov i fraværsmodellen.
- Spørsmålet tidsbestemt eller fraværsregel utleie avgjøres av hvor sikker du er på hjemkomsten.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.