Dette er en viktig forskjell fra en tidsubestemt avtale, og det gir deg som leietaker en ekstra trygghet i leieperioden.
Hva er en tidsbestemt kontrakt?
En tidsbestemt avtale har en avtalt start- og sluttdato. For eksempel: "Leieforholdet varer fra 1. august 2026 til 31. juli 2027." Når sluttdatoen kommer, opphører avtalen av seg selv. Det er ikke nødvendig med noen oppsigelse for at den skal ta slutt.
Til sammenligning har en tidsubestemt avtale ingen sluttdato, og må sies opp av en av partene for å ta slutt (se artikkel 61).
Hovedregelen: ingen oppsigelse underveis
I en tidsbestemt avtale har du som leietaker en sterk trygghet: utleier kan som hovedregel ikke si deg opp før sluttdatoen. Du har avtalt å få bo der i en bestemt periode, og da skal du i utgangspunktet få være i fred hele perioden.
Eksempel: Maria har en tidsbestemt avtale fra 1. august 2026 til 31. juli 2027. I januar 2027 sier utleier Per at han vil si henne opp fordi han har funnet en leietaker som vil betale mer. Dette kan Per som hovedregel ikke. Maria har rett til å bli boende ut hele avtaleperioden, til 31. juli 2027.
Unntaket: hvis oppsigelse er avtalt
Det finnes ett viktig unntak. Hvis dere uttrykkelig har avtalt i kontrakten at avtalen kan sies opp underveis, så kan den sies opp. Mange tidsbestemte kontrakter har en slik klausul, for eksempel: "Avtalen er tidsbestemt til 31. juli 2027, men kan sies opp av begge parter med tre måneders varsel."
Hvis kontrakten din har en slik bestemmelse, kan utleier si opp i perioden, men da gjelder fortsatt alle de vanlige reglene: utleier må ha saklig grunn, oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet, og du kan protestere.
Eksempel: Marias kontrakt har en klausul om at avtalen kan sies opp med tre måneders varsel. Da kan Per si henne opp i perioden, men bare hvis han har en saklig grunn (for eksempel at han selv skal flytte inn), og han må følge alle formkravene. Maria kan protestere som vanlig.
Sjekk kontrakten din
Det første du bør gjøre hvis utleier prøver å si deg opp fra en tidsbestemt avtale, er å lese kontrakten nøye. Står det noe om at avtalen kan sies opp underveis? Hvis ikke, kan utleier som hovedregel ikke si deg opp før sluttdatoen.
Hvis kontrakten ikke nevner oppsigelse i det hele tatt, er hovedregelen at den ikke kan sies opp underveis. Da er du godt beskyttet.
Heving gjelder uansett
Selv i en tidsbestemt avtale kan utleier alltid heve ved et vesentlig mislighold (se artikkel 73). Heving er noe annet enn oppsigelse, og krever et alvorlig brudd fra deg, for eksempel at du ikke betaler leie. Beskyttelsen mot oppsigelse i en tidsbestemt avtale beskytter deg altså ikke hvis du selv bryter avtalen grovt.
Eksempel: Maria har en tidsbestemt avtale uten oppsigelsesklausul. Hun slutter å betale leie i flere måneder. Da kan Per heve avtalen ved vesentlig mislighold, selv om han ikke kunne sagt henne opp av andre grunner.
Når avtalen nærmer seg slutten
Når sluttdatoen i en tidsbestemt avtale nærmer seg, opphører avtalen automatisk. Du må da flytte ved utløpet, uten at det trengs noen oppsigelse. Men her er en viktig regel: hvis du blir boende etter sluttdatoen, og utleier ikke uten ugrunnet opphold ber deg flytte, kan avtalen gå over til å bli tidsubestemt. Det betyr at hvis utleier lar deg bli boende et stykke tid etter utløpet uten å si fra, kan du i praksis få en ny, tidsubestemt avtale med fullt oppsigelsesvern.
Eksempel: Marias avtale gikk ut 31. juli, men hun blir boende og betaler leie videre i august og september, og Per sier ingenting. Da kan leieforholdet være blitt tidsubestemt, og Per må følge de vanlige oppsigelsesreglene for å avslutte det.
Var den tidsbestemte avtalen i det hele tatt lovlig?
Det finnes også regler for når en tidsbestemt avtale er lovlig (blant annet en hovedregel om at den ikke kan være kortere enn tre år for vanlig bolig, med visse unntak). Hvis en tidsbestemt avtale er ulovlig inngått, kan den i noen tilfeller bli regnet som tidsubestemt, noe som gir deg sterkere vern. Er du i tvil om kontrakten din er lovlig, kan du få den sjekket hos Husleietvistutvalget eller Forbrukerrådet.
Tre vanlige situasjoner med tidsbestemt avtale
- Utleier vil bo der selv, men avtalen er tidsbestemt uten oppsigelsesklausul. Utleier sier hun trenger boligen midt i perioden. Som hovedregel kan hun ikke si deg opp før sluttdatoen. Du har rett til å bli boende ut perioden, med mindre du selv har misligholdt grovt.
- Utleier vil selge midt i perioden. Salg endrer ikke at avtalen er tidsbestemt. En ny eier overtar som hovedregel avtalen din og må respektere den avtalte perioden.
- Leietaker protesterer på en oppsigelse fra en tidsbestemt avtale. Får du en oppsigelse, les kontrakten først. Finnes det ingen oppsigelsesklausul, kan du protestere og påpeke at avtalen ikke kan sies opp underveis.
Steg for steg hvis utleier sier deg opp fra en tidsbestemt avtale
- Les kontrakten nøye. Står det at avtalen kan sies opp underveis?
- Finnes ingen slik klausul? Da kan utleier som hovedregel ikke si deg opp før sluttdatoen.
- Finnes en klausul? Da gjelder alle vanlige regler: utleier må ha saklig grunn, oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet, og du kan protestere.
- Protester skriftlig innen én måned hvis du mener oppsigelsen ikke holder.
- Er du i tvil om kontrakten i det hele tatt er lovlig, få den sjekket hos Husleietvistutvalget eller Forbrukerrådet.
Vanlige feller
- Å tro at en tidsbestemt avtale kan sies opp fritt. Uten en oppsigelsesklausul kan den som hovedregel ikke sies opp underveis.
- Å flytte etter sluttdatoen uten å tenke over det. Blir du boende og betaler videre uten at utleier sier fra, kan avtalen gå over til å bli tidsubestemt, med fullt oppsigelsesvern.
- Å overse at heving alltid gjelder. Misligholder du grovt (for eksempel slutter å betale), kan utleier heve også en tidsbestemt avtale.
Trygt råd
- Les kontrakten: er det avtalt at den kan sies opp underveis?
- Hvis ikke, kan utleier som hovedregel ikke si deg opp før sluttdatoen.
- Selv da kan utleier heve ved vesentlig mislighold fra deg.
- Blir du boende etter sluttdatoen uten innsigelse fra utleier, kan avtalen bli tidsubestemt.
- Er du i tvil, søk gratis hjelp hos Husleietvistutvalget eller Forbrukerrådet.
Kort oppsummert
- Hovedregel: utleier kan ikke si opp en tidsbestemt avtale før sluttdatoen.
- Unntak: hvis oppsigelse er uttrykkelig avtalt i kontrakten, kan den sies opp (men da gjelder alle vanlige regler).
- Avtalen opphører automatisk ved sluttdatoen, uten oppsigelse.
- Heving ved vesentlig mislighold er alltid mulig, også i en tidsbestemt avtale (§ 9-9).
- Blir du boende etter sluttdatoen uten at utleier sier fra, kan avtalen bli tidsubestemt med fullt oppsigelsesvern.