Taket i borettslaget lekker inn i min leilighet

Hvem har ansvaret når taket i borettslaget lekker?

Burettslagslova § 5-12 sier at andelseieren skal holde boligen i forsvarlig stand og vedlikeholde blant annet vinduer, rør, ledninger, inventar og innvendige flater. Plikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag og bærende vegger. Etter burettslagslova § 5-17 skal laget holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne.

Det betyr at taket normalt er lagets ansvar. Laget må altså reparere lekkasjen og ta kostnaden til selve taket. Vedlikeholdsplikten mellom andelseier og lag kan fastsettes annerledes i vedtektene, så du må lese dem før du melder fra. Bor du i et eierseksjonssameie, følger tilsvarende regler av eierseksjonsloven § 32.

Merk at en lekkasje ofte kan ha to skader: selve taket og det som er skadet inne hos deg. Taket og eventuelle bærende konstruksjoner bekostes av laget. Innvendige overflater som maling, tapet og gulvbelegg regnes derimot normalt til din del av vedlikeholdet, med mindre vedtektene sier noe annet. En ny eier har uansett plikt til å utføre vedlikehold, reparasjon og utskifting selv om den forrige andelseieren skulle ha gjort det. Derfor bør du kontrollere leiligheten grundig og notere det du finner, før du gjør noe med den.

Slik melder du fra til styret

Send meldingen skriftlig og gjerne med en gang lekkasjen oppdages. Beskriv hvor det lekker, når det begynte, og legg ved bilder. Ber du om at taket blir undersøkt og utbedret, og at skadene i leiligheten dokumenteres, har du et godt utgangspunkt.

Ta vare på all dokumentasjon: bilder av flekkene, dato for hver ny lekkasje, kvitteringer på ting du har flyttet, og svarene fra styret. Melder flere naboer om samme problem, viser det at det er en felles feil i taket. Fyller du ut skademelding hos forsikringsselskapet, sjekk vilkårene i innboforsikringen din, for hva som dekkes, avhenger av avtalen med selskapet.

Slik gikk det for Gro

Gro bodde i en toroms leilighet i øverste etasje i et borettslag fra 1975. Høsten etter at hun overtok, dukket det opp et brunt fuktfelt over stuevinduet, og malingen begynte å flasse. Hun sendte styret en e-post med bilder samme kveld.

Styret svarte at taket var lagets ansvar og innhentet tilbud fra en takdekker, som fant at et beslag rundt pipen hadde løsnet. Laget bekostet reparasjonen av taket. Gro måtte derimot selv male stua, siden innvendige flater er andelseierens ansvar etter burettslagslova. Hun meldte skaden til innboforsikringen for de ødelagte gardinene.

Saken tok seks uker, og hun fikk taket tettet før vinteren. Gro sparte seg for en krangel fordi hun hadde vært tydelig fra første dag og hadde sendt alt skriftlig. Styret hadde selv ikke visst om pipebeslaget, og etter at Gro meldte fra, sjekket de resten av blokkens tak samme høst.

Kjøpte du andelen nylig?

Avhendingslova gjelder tilsvarende ved salg av andel i borettslag. Har taket lekket før du kjøpte, og selgeren visste det og ikke sa fra, kan du ha et krav mot ham etter avhendingslova § 3-7. Men tilstandsrapportens kapitler om tak, yttervegger og grunnmur gjelder ikke når bygningsdelen er fellesareal for flere boliger, med mindre boligeieren har vedlikeholdsplikten eller delen har særlig nær tilknytning til boligen. Rapporten sier derfor ofte lite om taket over din leilighet.

Er lekkasjen felles, er det laget du retter kravet mot for selve taket. Kravet mot selgeren gjelder bare det som er en mangel ved din andel, for eksempel skader inne i leiligheten som selgeren skjulte. En ny eier har dessuten plikt til å utføre vedlikehold, reparasjon og utskifting selv om den forrige andelseieren skulle ha gjort det. Les også hva som gjelder for pipebeslaget som lekker inn i stua.

Hvordan får du saken videre?

Får du ikke svar fra styret, kan du sende en skriftlig påminnelse med frist. Krever laget at du selv skal utbedre noe, be om at det begrunnes med en bestemmelse i vedtektene. Se hovedartikkelen om taklekkasje etter boligkjøp for hvilke krav du har mot selger. Er taket generelt utslitt, kan taket er eldre enn salgsoppgaven sa og takstmannen var aldri oppe på taket være til hjelp. Skal hele taket skiftes, er spørsmålet også hva som kan kreves, se hele taket må skiftes. Mangler du dokumentasjon, kan du be om å få se lagets tilstandsrapport og vedlikeholdsplan.

Kostnader opp til 10 000 kroner bærer du selv når det gjelder krav mot selgeren.

Kort oppsummert

• Taket i borettslaget er normalt lagets ansvar, og innvendige flater i leiligheten er andelseierens.
• Vedtektene kan endre fordelingen, så de må sjekkes når taket lekker.
• Meld fra skriftlig til styret med bilder så snart du ser lekkasjen.
• Nylig kjøpt andel: avhendingslova gjelder tilsvarende, men rapporten sier ofte lite om fellestaket.
• Innboforsikringens vilkår avgjør hva som dekkes hvis taket lekker inn i leiligheten din.