Kan jeg ta forbehold om byggetillatelse når jeg kjøper tomt?

Forbehold om byggetillatelse ved tomtekjøp: to måter å ta det på

Det vanlige er å ta forbeholdet i budet. Selgeren velger da om han vil akseptere budet med forbeholdet. Aksepterer han, har dere en avtale som er betinget av at tillatelsen kommer. Alternativt kan dere skrive betingelsen inn i kjøpekontrakten. Avhendingslova kan i utgangspunktet fravikes ved avtale, og avtalefriheten gir rom for slike betingelser. Skriv det likevel ned. Loven tillater muntlige avtaler, men hver av partene kan kreve skriftlighet (avhendingslova § 1-3), og skriftlig form er det eneste som gir sikkert bevis.

Går salget via megler, formidler megleren budet med forbeholdet. Fra 1. juli 2025 skal megleren ikke formidle bud med forbehold om at bud eller forbehold skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter (eiendomsmeglingsloven § 6-8 tredje ledd). Forbeholdet ditt skal altså være åpent, og de andre budgiverne vil kunne få vite at det finnes.

Hva forbeholdet bør si

Et forbehold som bare sier «forbehold om byggetillatelse» åpner for krangel. Det bør svare på fem spørsmål:

• Hvilken tillatelse gjelder det? Byggesaker kan gå i flere trinn, med blant annet rammetillatelse og igangsettingstillatelse. Skriv hva som kreves for at forbeholdet er oppfylt.
• Hva skal tillatelsen gjelde? For eksempel en enebolig etter skisse vedlagt budet, med angitt størrelse og plassering.
• Hvem søker og når? Du bør forplikte deg til å sende en fullstendig søknad innen en bestemt dato.
• Når er forbeholdet oppfylt? Er det nok at kommunen har gitt tillatelse, eller må vedtaket være endelig, uten klage?
• Hva skjer hvis svaret ikke har kommet? Kan fristen forlenges, eller faller avtalen bort?

Naboer og gjenboere varsles før søknaden sendes, og de kan komme med merknader (plan- og bygningsloven § 21-3). En nabo kan også klage på vedtaket. Fristen for å klage er tre uker fra underretningen om vedtaket har kommet fram (forvaltningsloven § 29). En nabo som ikke har fått underretning, kan klage innen tre uker etter at han fikk eller burde ha fått vite om vedtaket, men senest tre måneder etter at vedtaket ble truffet. Hvis forbeholdet krever at tillatelsen er endelig, må fristen derfor rekke minst over klagefristen.

Hvor lang frist du trenger

Søknad om tillatelse skal som hovedregel avgjøres innen tolv uker etter at fullstendig søknad foreligger, og for rammetillatelse gjelder alltid tolv uker (§ 21-7). For enklere tiltak er fristene kortere. Overskrider kommunen tolvukersfristen, skal den tilbakebetale byggesaksgebyret, men det gir deg ikke tillatelse.

I tillegg trenger du tid til å forberede søknaden: tegninger, ansvarlig søker, nabovarsling og eventuelle uttalelser fra andre myndigheter. En frist på noen få uker er sjelden realistisk. Planlegg i måneder, og regn gjerne med klagefristen på toppen. Kommunen skal gi tillatelse når søknaden er fullstendig og tiltaket ikke er i strid med loven og planene (§ 21-4), så holder prosjektet seg innenfor loven og planene, har du i utgangspunktet krav på tillatelse. Sjekk reguleringsformålet og bestemmelsene før du byr.

Selgeren vil ofte ønske kortere frist, fordi han er bundet mens forbeholdet løper. Et kompromiss kan være å avtale en fast sluttdato med en kort, avtalt forlengelse hvis kommunen er forsinket.

Hva forbeholdet ikke løser

Forbeholdet sier bare noe om byggetillatelse. Kommunens tillatelse avgjør ikke privatrettslige forhold som veirett og grenser, og kommunen kan avvise en søknad hvis det åpenbart mangler rettigheter (§ 21-6). Adkomst, vann og avløp må du derfor avklare for seg. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket ikke er satt i gang innen tre år (§ 21-9), så den hjelper deg lite hvis du venter lenge med å bygge.

Du bør også vurdere andre forbehold ved siden av, for eksempel for grunnundersøkelser og finansiering. Se finansieringsforbehold for hvordan et slikt forbehold fungerer. Ta ikke i bruk eiendommen eller betal hele kjøpesummen før forbeholdene er avklart.

Kort oppsummert

• Du kan ta forbehold om byggetillatelse ved tomtekjøp, i budet eller som betingelse i kontrakten, hvis selgeren aksepterer det.
• Forbeholdet må si hvilken tillatelse, for hvilket tiltak, hvem som søker, sluttdato og hva som skjer ved forsinkelse.
• Kommunen har som hovedregel tolv uker på en fullstendig søknad, og klagefristen er tre uker, så fristen må være romslig.
• Tillatelsen avgjør ikke veirett, grenser eller tilknytning, og den faller bort etter tre år hvis tiltaket ikke er satt i gang.
• Skriv forbeholdet skriftlig og presist, så dere unngår strid om hva som er avtalt.