Spørsmål du bør stille megleren på befaringen
De viktigste spørsmål til megler på befaringen handler om fem ting: hva salget koster totalt, hvem som faktisk gjør jobben, hvordan megleren kom fram til prisen, hvilken salgsstrategi hun foreslår, og hva avtalen sier om oppsigelse og provisjon. Be om svarene skriftlig, slik at du kan sammenligne meglerne etterpå. Du trenger ikke signere noe på befaringen.
Mohammed har invitert tre meglere hjem til leiligheten sin samme uke. Den første var hyggelig og snakket mye om markedet, men da hun gikk, visste Mohammed ikke hva salget ville koste eller hvem som skulle holde visningene. Før de to neste kom, skrev han ned spørsmålene han ville ha svar på.
Befaringen er møtet der megleren ser boligen og gir deg et tilbud. Det er ditt beste tidspunkt for å stille krav, fordi megleren ennå ikke har fått oppdraget. Ta notater mens hun svarer, og bruk de samme spørsmålene hos alle meglerne du møter. Da blir svarene mulige å sammenligne.
Første spørsmål til megler: hva koster salget totalt?
Spør etter totalbeløpet i kroner, ikke bare provisjonssatsen. Oppdragsavtalen skal inneholde et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over vederlaget (det megleren tar betalt for arbeidet) og alle utleggene, altså kostnader megleren betaler til andre for deg (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Be om å få dette overslaget før du bestemmer deg. Du har også krav på et skriftlig tilbud basert på timepris, med anslått tidsbruk fordelt på fasene i salget (eiendomsmeglingsloven § 7-2, forskrift om eiendomsmegling § 7-1).
Spør også hva du betaler hvis boligen ikke blir solgt, eller hvis du trekker den fra salg. Dette skal stå i avtalen. Det samme skal eventuelle krav på provisjon hvis du selger selv eller via andre. Spør hvilke utlegg som er faste, og hvilke som avhenger av hvor lenge salget varer, for eksempel annonser som må fornyes.
Si at megleren tar 1,5 prosent av en salgssum på 4 millioner kroner. Det blir 60 000 kroner i provisjon. Kommer det i tillegg faste gebyrer og en markedspakke, kan totalen bli betydelig høyere. Får du bare prosentsatsen, kan du ikke sammenligne tilbudene.
Hvem gjør jobben?
Spør hvem som blir ansvarlig megler for oppdraget. Denne personen skal selv utføre de viktigste delene av meglingen, blant annet budrunden og rådene underveis (eiendomsmeglingsloven § 6-2). Spør hvem som holder visningene, og om noen eiendomsmeglerfullmektiger skal jobbe med salget. Navnene skal stå i oppdragsavtalen.
Spør også hvor mange salg megleren har gående samtidig, og hvem som tar over hvis hun blir syk. Spør om hun er tilgjengelig på kvelder og i helger når budrunden pågår. Svaret sier noe om hvor mye tid hun har til din bolig. Byttes ansvarlig megler senere, skal du få skriftlig beskjed om det (eiendomsmeglingsloven § 6-4, fjerde ledd).
Hvordan kom du fram til prisen?
Be megleren vise hvilke salg verdivurderingen bygger på. Spør om adresse, salgsdato, prisantydning og salgspris for boliger som ligner din. En megler som har solgt mange boliger i området, kan vise til egne salg. En megler uten slike salg må bygge på statistikk.
Spør rett ut hvorfor prisen er satt der den er, og hva megleren vil gjøre hvis det ikke kommer bud. Den som antyder høyest pris, er ikke nødvendigvis den som får best pris. Les mer om det i Megleren som antyder høyest pris: bør du velge den?.
Hvilken salgsstrategi foreslår du?
Spør når megleren vil legge boligen ut, hvor mange visninger hun planlegger, og om det blir fellesvisning eller private visninger. Spør om hun anbefaler tilstandsrapport, styling eller nye bilder, og hva det koster. Alt som foreslås utover selve salget, kan du vurdere hver for seg. Det kan ikke settes som vilkår for oppdraget at du kjøper ytelser som ikke har rimelig sammenheng med det (eiendomsmeglingsloven § 6-3, fjerde ledd).
Spør også hvordan megleren håndterer bud. Bud må være skriftlige, og megleren kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til klokken 12 første virkedag etter siste annonserte visning (eiendomsmeglingsloven § 6-8, forskrift om eiendomsmegling § 6-3).
Hva sier avtalen om oppsigelse og provisjon?
Spør hvor lenge oppdraget skal vare. Det kan vare i høyst seks måneder, og fornyelse må skje skriftlig (eiendomsmeglingsloven § 6-5). Du kan si opp uten varsel, men megleren har da krav på rimelig betaling for arbeidet hun har gjort. Spør hva det betyr i kroner hvis du sier opp etter en måned.
Spør også om avtalen gir megleren provisjon hvis du selger til noen du har funnet selv. Etter loven har megleren krav på vederlag når handel kommer i stand i oppdragstiden, uansett hvem som fant kjøperen (eiendomsmeglingsloven § 7-3). Har du allerede en mulig kjøper, si det nå og be om at avtalen tar stilling til det.
Du trenger ikke signere på stedet. Om du bør vente, og om angreretten gjelder, står i Signere oppdragsavtale på befaringen: bør du vente?.
Kort oppsummert
- Spør etter totalbeløpet i kroner og be om kostnadsoverslag og tilbud på timepris.
- Få navnet på ansvarlig megler og vit hvem som holder visningene.
- Be om konkrete salg som verdivurderingen bygger på.
- Vurder hver tilleggstjeneste for seg; den kan ikke gjøres til vilkår for oppdraget.
- Sjekk varighet, oppsigelse og provisjon hvis du finner kjøperen selv.