Megleren som antyder høyest pris: bør du velge den?
Nei, ikke bare fordi en megler lover høy pris. Verdivurderingen er et anslag som ikke binder megleren, og en høy antydning kan være et middel for å vinne oppdraget. Settes prisantydningen for høyt, kan boligen bli liggende, og du kan ende med å selge for mindre enn om prisen var realistisk fra start. Velg den megleren som best begrunner tallet sitt.
Ida har hatt tre meglere på befaring. To vurderte leiligheten til rundt 4,2 millioner kroner. Den tredje mente den kunne gå for 4,6 millioner. Det er fristende å velge den som ser mest i boligen. Men hun lurer på om tallet er realistisk, og hva som skjer hvis det ikke er det.
Verdivurderingen binder ikke megleren
En verdivurdering er meglerens anslag over hva boligen kan selges for i markedet. Det er ikke et løfte, og megleren har ikke ansvar for at boligen faktisk går for den summen. Ingen regel i eiendomsmeglingsloven pålegger megleren å betale differansen hvis prisen blir lavere.
Det som binder, er oppdragsavtalen. Den skal vise vederlaget, utleggene, varigheten og hva som gjelder ved oppsigelse (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Verdivurderingen er ikke en del av de lovpålagte opplysningene i avtalen.
Det betyr at en megler som lover høy pris, ikke risikerer noe juridisk ved å bomme. Han risikerer omdømmet sitt, og at du sier opp oppdraget.
Når megler lover høy pris: hvorfor kan det skje?
Meglere konkurrerer om oppdrag. Selgere vil gjerne høre at boligen deres er mye verdt. En høy vurdering er derfor en enkel måte å skille seg ut på. Det betyr ikke at alle høye vurderinger er taktiske. Noen meglere ser kvaliteter de andre har oversett, eller har nyere salg å vise til.
Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk, med omsorg for både selgerens og kjøperens interesser (eiendomsmeglingsloven § 6-3). Megleren skal gi deg råd og opplysninger av betydning for handelen. En vurdering som bevisst er satt for høyt for å vinne oppdraget, er vanskelig å forene med dette. Men det er vanskelig å bevise at en vurdering var bevisst feil, og ikke bare optimistisk.
Hva som skjer hvis prisantydningen er for høy
Prisantydningen er prisen boligen annonseres med. Den bygger ofte på verdivurderingen. Settes den for høyt, kan færre komme på visning, og de som kommer, kan vente i stedet for å by.
Boligen kan da bli liggende ute lenger. I desember 2025 var den gjennomsnittlige salgstiden i Norge 71 dager, med store forskjeller mellom byene (Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi). En bolig som ligger ute mye lenger enn andre i området, kan bli lagt merke til av kjøperne, som kan begynne å lure på hva som er galt.
Til slutt må prisantydningen ofte settes ned. Ingen kan si sikkert om sluttprisen da blir lavere enn om prisen hadde vært realistisk fra start. Men du har betalt for annonser i flere uker, og kanskje ventet med å kjøpe ny bolig.
Slik vurderer du de ulike verdivurderingene
Be hver megler forklare tallet sitt. Hvilke sammenlignbare salg i området bygger det på? Hvor store var boligene, og hvor nye? Hva skiller din bolig fra dem, i standard, beliggenhet og etasje? Hvordan har prisene utviklet seg siden?
En megler som kan vise konkrete salg og forklare forskjellene, gir deg noe å vurdere. En megler som bare sier at boligen er «svært attraktiv», gir deg mindre.
Se også på spriket. Ligger to vurderinger nær hverandre og den tredje langt over, er det den tredje som må forklare seg. Det kan finnes en god grunn. Det kan også være et forsøk på å vinne oppdraget.
Du bestemmer prisantydningen
Prisantydningen settes i samråd mellom deg og megleren. Du er oppdragsgiveren, og megleren kan ikke binde deg overfor andre uten særskilt fullmakt (eiendomsmeglingsloven § 6-6). Du kan velge en megler med lav vurdering og likevel be om en høyere prisantydning, eller motsatt. Megleren skal gi deg råd, men det er du som bestemmer.
Det betyr også at du kan velge den megleren du har mest tillit til, uavhengig av vurderingen. Prisen avgjøres av kjøperne i budrunden, ikke av tallet på befaringen.
Ikke la verdivurderingen styre valget alene
Verdivurderingen er bare ett av flere ting å sammenligne. Totalkostnad, hvem som gjør jobben, erfaring med tilsvarende boliger og vilkårene i oppdragsavtalen betyr like mye. En fullstendig gjennomgang står i hvordan velge eiendomsmegler.
Når du sammenligner kostnader, bruk samme salgssum for alle tilbudene. Bruker du hver meglers egen vurdering, ser provisjonen dyrest ut hos den som har vurdert høyest. Mer om dette står i artikkelen om hvor mange meglertilbud du bør hente inn.
Velger du feil megler, kan oppdraget sies opp uten varsel (eiendomsmeglingsloven § 6-5). Megleren kan da kreve rimelig vederlag for utført arbeid og utlegg etter avtalen.
Kort oppsummert
- Verdivurderingen er et anslag og binder ikke megleren.
- En høy vurdering kan være riktig, men den kan også være et middel for å vinne oppdraget.
- For høy prisantydning kan gi lengre salgstid og prisnedsettelse.
- Be hver megler forklare tallet med konkrete salg, og se etter den som skiller seg ut.
- Du bestemmer prisantydningen, uansett hvilken megler du velger.