Soveromsvinduet kan ikke åpnes: kan jeg kreve det reparert?

Når et vindu som ikke kan åpnes er en mangel

Loven nevner ikke vinduer. Det som gjelder, er den generelle plikten i husleieloven § 5-7 og § 5-3: utleier skal holde boligen i den stand du har krav på, og du kan gjøre en mangel gjeldende hvis det ikke skjer.

Et soveromsvindu som var ment å åpnes, og som ikke lenger lar seg åpne, er ikke i den standen en leietaker kan regne med. Vanlig god stand etter § 2-2 omfatter at vanlig utstyr fungerer. Hovner rammen, er hengslene ødelagt, eller sitter vinduet fast etter dårlig vedlikehold, er det utleiers sak å utbedre.

Andre tilfeller ligger lenger unna. Er vinduet et fast vindu som aldri har kunnet åpnes, og du så det da du besiktiget boligen, kan du ikke senere gjøre det gjeldende som mangel (§ 2-6). Har utleier sagt at soverommet har et åpningsbart vindu, og det ikke stemmer, er det i stedet en mangel fordi boligen ikke er i samsvar med opplysningene (§ 2-3).

Lufting, trekk og sikkerhet

Et soverom du ikke kan lufte, er en ulempe i seg selv. Fukt, innetemperatur og luftkvalitet blir fort et problem, særlig når to personer sover i samme rom. Slik ulempe har betydning for hvor stor mangelen er.

Vinduet kan også ha en sikkerhetsside. I mange boliger er soveromsvinduet en mulig vei ut ved brann. Hvilke krav som gjelder til rømningsvinduer i en bestemt bygning, følger av byggereglene og brannreglene og avhenger av bygningens alder og type. Loven om leie sier ingenting om det. Vil du vite mer om brannsikkerhet i leid bolig, kan du lese om brannsikkerhet i leiebolig.

Slike hensyn gjør at du har god grunn til å melde fra raskt, og at utleier bør rette uten lang ventetid.

Slik krever du at vinduet repareres

Skriv til utleier og beskriv feilen: hvilket vindu, hva som skjer når du prøver å åpne det, og når du oppdaget det. Be om at det repareres, og gi en frist. Frist for retting er ikke fastsatt i loven. Etter § 2-10 skal retting skje innen rimelig tid etter at kravet er satt fram.

Meld fra tidlig. Du mister retten til å gjøre mangelen gjeldende hvis du ikke melder fra innen rimelig tid etter at du burde oppdaget den (husleieloven § 2-8).

Utleier skal rette for egen regning, hvis det ikke koster eller belaster utleier urimelig mye. Skiftes bare tetningslister eller smøres hengslene, er det lite. Skal et helt vindu byttes, kan kostnaden bli høyere, men plikten til å rette består stort sett fordi vinduet hører med til boligen.

Gjør ikke utleier noe, kan du kreve dekket forsvarlige utgifter hvis du får vinduet fikset selv. Avtal det skriftlig først.

Hva hvis du selv har ødelagt vinduet?

Er det du eller noen i husstanden som har skadet vinduet, endrer det en del. Utleier må fortsatt rette en mangel selv om den beror på forhold på din side, men kan kreve at du betaler tapet først (§ 5-7 annet ledd). Du kan også bli erstatningsansvarlig etter § 5-8 hvis skaden skyldes at du ikke har behandlet boligen med tilbørlig aktsomhet.

Slitasje er noe annet. Et vindu som har blitt trangt over mange år, er ikke din skade bare fordi du har brukt det. Utleier bærer vedlikeholdet av vanlig slitasje.

Avslag i leien

Har du ikke kunnet åpne vinduet i flere uker, kan du kreve avslag i leien (husleieloven § 2-11). Avslaget skal stå i forhold til hvor mye boligen er verdt mindre uten et fungerende vindu. Etter § 5-7 forutsetter avslag at mangelen ikke er ubetydelig. Et vindu på et lite bad som sjelden åpnes, er trolig for lite. Et soveromsvindu midt på sommeren er en annen sak.

Loven oppgir ingen prosentsats.

Kort oppsummert

• Et vindu som ikke kan åpnes, er en mangel hvis det var ment å åpnes, og utleier skal holde boligen i stand etter § 5-3.
• Loven sier ikke noe om vinduer spesielt. Det som teller, er hva som fulgte med da du leide.
• Meld fra tidlig og skriftlig, og krev retting innen rimelig tid.
• Skyldes feilen deg, må utleier likevel rette, men kan kreve at du betaler tapet.