Slik lager du kjøpekontrakt når du selger bolig privat

Start med en mal og tilpass kjøpekontrakten

Loven krever ingen bestemt form på en kjøpekontrakt. Etter avhendingslova § 1-3 kan avtalen være muntlig eller skriftlig, og en muntlig avtale skal settes opp skriftlig når en av partene krever det. En skriftlig kontrakt er likevel den sikreste måten å bevise hva dere ble enige om.

Meglere bruker standardiserte kontrakter, og det er fornuftig å la seg inspirere av dem. Se artikkelen om hvorfor det kan lønne seg å bruke en standardkontrakt. Men en mal som ikke passer, er verre enn ingen. Gå gjennom hver rubrikk og skriv det som faktisk gjelder for denne handelen. Uttrykkene i en kontrakt skal være så presise at en tredjemann forstår dem uten å spørre dere.

Partene og eiendommen

Skriv hele navnet til alle selgere og kjøpere, fødselsnummer eller organisasjonsnummer og adresse. Selgerne må være de samme som står som eiere i grunnboken. Eier to personer boligen sammen, må begge skrive under.

Eiendommen oppgis med adresse og gårds-, bruks- og eventuelt seksjonsnummer. For en andel i borettslag oppgis andelsnummer og borettslagets organisasjonsnummer. Skriv også hva som følger med tomten, for eksempel garasje, bod eller parkeringsplass som ikke ligger på samme matrikkelenhet.

Pris, betaling og overtakelse

Skriv kjøpesummen i tall og bokstaver. Oppgi hvordan og når den skal betales, og på hvilken konto. Den tryggeste ordningen er at kjøperen betaler til en konto hos et foretak med tillatelse til å ta oppgjør, slik at ingen leverer eller betaler før den andre. Bestem også hva som skjer hvis betalingen blir forsinket.

Overtakelsen skal ha en bestemt dato og et klokkeslett. Uten dato gjelder reservereglene i § 2-3, og de vil dere sjelden ha. Skriv også at risikoen og kostnadene går over til kjøperen ved overtakelsen. Det følger i alle fall av loven (§ 2-4 og § 2-5), men det er greit å ha det i teksten.

Heftelser og kostnader

Selger du eiendommen med pant, skal kontrakten si hvordan pantet slettes. Skriv for eksempel: «Selgers lån i Banken AS på ca. 780 000 kroner innfris ved oppgjøret, og pantet slettes.» Oppgi også servitutter og andre rettigheter eller byrder som hviler på eiendommen. Når de står i kontrakten, er det klart hva kjøperen overtar.

Kostnadene fordeles etter loven om dere ikke avtaler noe annet. Selgeren bærer kostnadene med å gjøre eiendommen ferdig for salg, mens kjøperen bærer dokumentavgift, tinglysingsgebyr og andre kostnader ved kjøpet (§ 2-6). Skriv det inn, slik at ingen blir overrasket av en regning.

Hva som følger med boligen

Det som er fast montert, hører etter § 3-5 til boligen uten at det må nevnes. Skriv derimot en liste over det som ikke er fast, men som skal bli igjen. Det kan være hvitevarer, lamper, gardiner og hagemøbler. Skriv også hva du beholder, slik at det ikke blir uenighet om speil, lamper eller bokhyller som henger på veggen.

Vises en gjenstand på bildene i annonsen, kan kjøperen tro at den følger med hvis annet ikke er sagt. Skriv derfor et uttrykkelig unntak for det du beholder.

Tilstanden: bruk dokumentene og unngå «som den er»

Det er fristende å skrive at boligen selges «som den er». Ved forbrukerkjøp har slike forbehold ingen virkning, og det samme gjelder forbehold som ikke er spesifiserte nok til å påvirke kjøperens vurdering (§ 3-9 andre ledd). Du kan altså ikke bruke generelle forbehold til å slippe ansvar.

Det som virker, er å være konkret og la kjøperen få vite det. Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som mangel det han kjente til da avtalen ble inngått, og han regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter han fikk anledning til å se (§ 3-10 første ledd). Legg derfor tilstandsrapport, energiattest og eventuelt egenerklæring ved kontrakten, og skriv at kjøperen har fått dem. Nevn kjente feil ved navn, for eksempel «takrennene lekker ved kraftig regn».

Kontrakten kan som utgangspunkt ikke gi deg mer vern enn loven gir ved forbrukerkjøp. Opplysningsplikten i § 3-7 og ansvaret for feil opplysninger i § 3-8 står uansett.

Signering og vedlegg

Lag to like eksemplarer, ett til hver. Kontrakten kan også signeres digitalt med BankID. Legg ved tilstandsrapport, energiattest, egenerklæring og liste over løsøre. Signer og dater hver side hvis dere har papirutgaver. For en oversikt over innholdet i en vanlig kontrakt, se hva en kjøpekontrakt for bolig inneholder.

Kort oppsummert

• Slik lager du kjøpekontrakt når du selger bolig privat: bruk en mal, men skriv selv inn partene, eiendommen, pris, betaling, overtakelse og heftelser.
• Skriv en dato for overtakelsen og avtal hvordan pant slettes.
• Lag en liste over hva som følger med, og hva du beholder.
• «Som den er» har ingen virkning ved forbrukerkjøp. Legg ved tilstandsrapport og energiattest, og nevn kjente feil konkret.