Er egenerklæringen en del av kjøpsavtalen?

Hva egenerklæringen er i forhold til kontrakten

Kjøpekontrakten er selve avtalen om pris, overtakelse og vilkår. Egenerklæringen er selgerens eget skjema om hva hun vet om boligen: skader, oppussing, fukt, vedlikehold og lignende. Den er ikke det samme dokumentet, men de to henger sammen.

Etter avhendingslova § 3-1 har boligen en mangel hvis den ikke er i samsvar med det som følger av avtalen. Forarbeidene nevner selgerens egenerklæringsskjema og meglerens salgsoppgave som de mest brukte salgsdokumentene i § 3-10. I et vanlig salg er skjemaet altså en del av det du har å forholde deg til.

Slik virker det som står i skjemaet mot selger

Avhendingslova § 3-8 sier at boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt. Skriver selgeren at taket er skiftet, og det ikke er gjort, er det en uriktig opplysning. Den gir bare mangel hvis den har virket inn på avtalen, og hvis den ikke er rettet i tide og på en tydelig måte.

Selv om kontrakten ikke sier «egenerklæringen er en del av avtalen», kan du altså bruke svarene mot selgeren. Det er likevel du som må sannsynliggjøre at noe er en mangel. Ligger skjemaet ved kontrakten eller er nevnt i salgsoppgaven, blir det lettere å vise hva som ble sagt.

Skjemaet kan også brukes mot deg

Egenerklæringen virker begge veier. Etter § 3-10 første ledd kan du ikke gjøre gjeldende som mangel noe du kjente eller burde kjenne til da avtalen ble inngått. Du regnes for å kjenne til forhold som går tydelig fram av salgsdokumenter du har fått anledning til å sette deg inn i.

Skriver selgeren at det har vært fuktproblemer i kjelleren, og du har fått skjemaet før du ga bud, kan du vanskelig kreve noe for akkurat den fuktskaden. Men opplysningen må være tydelig. Forarbeidene sier at «nakne» opplysninger ikke er nok der en forklaring ville vært naturlig. Da må konsekvensen også stå der.

Det samme gjelder tilgjengelighet. Forarbeidene legger til grunn at du ikke skal måtte anstrenge deg nevneverdig for å få tak i dokumentene, og at opplysningene må være tilgjengelige før bud gis. Et skjema som først dukker opp på kontraktsmøtet, gir selgeren et svakere grunnlag for å si at du kjente innholdet.

Slik gikk det for Mina

Mina kjøpte en tomannsbolig og fant etter overtakelsen ut at drenering var mangelfull. I kontrakten sto det ingenting om egenerklæringen. Skjemaet, som hun hadde fått på e-post før visningen, hadde krysset «nei» på spørsmålet om problemer med drenering og vann mot grunnmur.

Selgeren svarte først at skjemaet «ikke var en del av kontrakten». Mina viste til at svaret var en opplysning selger hadde gitt før budet, og at hun hadde lagt vekt på den. Hun la fram en skriftlig bekreftelse fra naboen om tidligere vann i kjelleren. Da trakk selgeren innsigelsen, og partene ble enige om et prisavslag.

Slik sjekker du kontrakten og skjemaet ditt

Gå gjennom tre ting før du krever noe.

• Står skjemaet nevnt i kontrakten eller salgsoppgaven? Da har du et enkelt bevis på at det lå til grunn.
• Fikk du skjemaet før du ga bud? Ta vare på e-poster og budjournal som viser når du fikk det. Kunne du lese det før du bandt deg, kan selger vise til at du kjente innholdet.
• Stemmer svarene med det du fant? Sett svar og funn opp mot hverandre, med bilder og eventuell tilstandsrapport.

Hvis selgeren har forsikring, står det ofte i vilkårene at egenerklæringen er en del av forsikringsavtalen. I et vanlig vilkår kan selskapet kreve tilbake utbetalt beløp fra selger som har holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger. Det gjør at selgeren har egne grunner til å svare presist. Mer om hva du kan gjøre når svarene ikke stemmer, står i egenerklæringen: når selger skrev feil eller ingenting.

Når skjemaet ikke ble gitt til deg

Fikk du aldri skjemaet, kan selgeren ikke uten videre si at du kjente innholdet. Da er det spørsmål om du likevel hadde grunn til å regne med opplysninger etter § 3-7, og om selgeren kjente til forholdet. Les mer i egenerklæringen var ikke vedlagt salgsoppgaven. Fylte selgeren ikke ut noe, tar selger fylte ikke ut egenerklæringen i det hele tatt for seg den situasjonen.

Har megleren fylt ut skjemaet, blir det spørsmål om hvem som svarte hva. Det tar egenerklæringen ble fylt ut av megleren opp.

Kort oppsummert

• Egenerklæringen er i praksis en del av det avtalen bygger på, og svarene kan bli en uriktig opplysning etter § 3-8.
• Kontrakten trenger ikke nevne skjemaet ved navn for at svarene får betydning for mangelsvurderingen.
• Har du fått skjemaet før du bandt deg, kan selger bruke det som står tydelig der mot deg.
• Ta vare på dokumentet og beviset for når du fikk det.
• Er du i tvil om skjemaet var en del av avtalen, se på ordlyden i kontrakt, salgsoppgave og hva som ble sendt deg.