Skjulte skader i gammelt hus ved totalrenovering: hvem betaler?
Skjulte skader i et gammelt hus ved totalrenovering betaler du normalt selv, fordi skaden fantes før entreprenøren kom. Han kan likevel ikke sende deg regningen uten å ha sagt fra og avtalt det ekstra arbeidet. Har han selv gjort feil, eller unnlatt å opplyse om noe han burde kjenne til, er det hans ansvar. Loven har ingen egen regel om skjulte skader, så svaret følger av reglene om mangel, tilleggsarbeid og pris i håndverkertjenesteloven.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Skader som fantes fra før er normalt din risiko
Et hus fra 1960-tallet kan ha ting bak veggene som ingen har sett. Råte i et bjelkelag, gamle elektriske føringer, fukt bak en panel. Rives det opp under en totalrenovering, er slike funn normalt ikke entreprenørens feil.
Håndverkertjenesteloven sier at det ikke er en mangel når avviket skyldes forhold på forbrukerens side (§ 17). Et hus som er dårligere enn man trodde, er et slikt forhold. Skal entreprenøren utbedre skaden, er det ekstra arbeid utenfor oppdraget. Etter § 33 kan han kreve pristillegg for ekstra materialer og arbeid som skyldes uforutsette forhold på forbrukerens side.
Loven sier ikke nøyaktig hva som er uforutsett. Det er en vurdering i hvert tilfelle. Hvis alle kunne se at taket var 70 år gammelt og stygt, er det vanskelig å kalle råten under det en overraskelse.
Entreprenøren må si fra før han bruker penger
Retten til å kreve ekstra betalt følger ikke automatisk med et funn. Oppdager entreprenøren under arbeidet at prisen blir betydelig høyere enn du måtte vente, skal han kontakte deg (§ 7 annet ledd). Det samme gjelder tilleggsarbeid, som han må ta opp med deg før det utføres (§ 9 første ledd).
Er du ikke å treffe, kan han likevel gjøre arbeidet hvis du må antas å ville ha det gjort og prisen er ubetydelig eller lav i forhold til hele oppdraget. Må det repareres noe som ikke kan vente uten fare for vesentlig skade, skal han gjøre det i rimelig utstrekning.
Sier han ikke fra, og du ville ha avbestilt hvis du hadde visst om kostnaden, kan han ikke kreve mer enn om du hadde avbestilt (§ 8). Du betaler da i hovedsak bare for det som allerede var utført, pluss kostnader det er rimelig at du dekker (§ 8 annet ledd).
Når entreprenøren selv svarer for skaden
Noen skader er ikke gamle. Slår han hull i en vannledning under rivingen, eller ødelegger han et godt gulv ved å åpne feil sted, er det hans ansvar. For skade på annet enn selve arbeidet kan du kreve erstatning med mindre han godtgjør at han ikke har gjort feil eller forsømt noe (§ 28 tredje ledd).
Arbeidet hans skal dessuten være fagmessig utført (§ 5 første ledd). Legger han nytt gulv oppå råte han burde ha sett og sagt fra om, er det ikke det gamle huset som er problemet. Da er det en mangel ved hans arbeid.
Før avtalen ble inngått skal han også ha opplyst om vesentlige forhold ved tjenesten som han måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få (§ 19). Det gjelder bare når manglende opplysning kan antas å ha påvirket avtalen. Loven har ingen regel om hvor grundig han må undersøke huset ved befaringen. Det avhenger av hva som er avtalt og hva en fagperson normalt ville sett.
råte i bjelkelaget under badet
Astrid og Tomas har en enebolig fra 1958. Kontrakten med entreprenøren Kamal gjelder totalrenovering med prisoverslag på 1 450 000 kroner. Da badegulvet rives, finner snekkeren råte i to bjelker.
Kamal ringer samme dag og sender bilder. Han anslår 62 000 kroner for nye bjelker og tre ekstra arbeidsdager. Astrid og Tomas svarer skriftlig at de godtar prisen. Tillegget kommer på toppen av overslaget og regnes ikke med i 15-prosentgrensen, som i dette tilfellet ville vært 217 500 kroner. Grensen gjelder ikke når entreprenøren har rett til pristillegg etter § 33 (§ 32 annet ledd).
Hadde Kamal i stedet lagt nytt gulv uten å nevne råten, og gulvet senere sviktet, ville det vært hans feil. Da kunne Astrid og Tomas kreve retting eller prisavslag og holde tilbake nok av betalingen til å sikre kravet.
Slik står du sterkest når et funn dukker opp
Be om bilder av funnet og om en skriftlig beskrivelse av hva som må gjøres. Be om en pris for det ekstra arbeidet før det starter, og la ikke en muntlig avtale stå alene. Du kan kreve at tillegget føres opp særskilt på regningen (§ 36 første ledd).
Er funnet større enn du hadde regnet med, kan du be om en uavhengig vurdering før du godtar noe. Du kan også avbestille resten av oppdraget (§ 39). Da betaler du for utført arbeid og kan bli krevd erstatning for entreprenørens tap, unntatt der uforutsette hindringer utenfor din kontroll er årsaken (§ 40).
Spørsmålet om hva som lå bak veggene fra før, og hva entreprenøren har gjort selv, avgjør hvem som bærer kostnaden. Ta derfor vare på alt som viser hva som ble sagt og når. Meldinger, bilder og regninger er det beste beviset hvis uenigheten havner hos Forbrukerrådet eller i retten. Skriv dessuten ned navnene på dem som var til stede da funnet ble gjort, og datoen. En snekker som var der, kan bekrefte hva som faktisk ble sett.
Kort oppsummert
- Skjulte skader i gammelt hus ved totalrenovering er normalt din risiko, fordi de skyldes forhold på din side.
- Entreprenøren må kontakte deg før han utfører og tar betalt for ekstra arbeid.
- Sier han ikke fra, kan han i verste fall ikke kreve mer enn om du hadde avbestilt.
- Skader han selv forårsaker, og dårlig utført arbeid, er hans ansvar.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.