Hva skjer på ettårsbefaringen hvis utbyggeren ikke vil rette noe?
Vil ikke utbyggeren rette noe på ettårsbefaringen, taper du ikke kravene dine av den grunn. Bustadoppføringslova § 16 gir hver av partene rett til å kreve synfaring omtrent ett år etter overtakelsen, men synfaringen er ikke en nemnd som avgjør tvisten. Du må følge opp skriftlig og gjøre kravene gjeldende så snart som mulig. Rettes ikke feilene, kan du kreve prisavslag, og i noen tilfeller heve eller kreve erstatning.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva ettårsbefaringen er etter loven
Bustadoppføringslova § 16 sier at hver av partene kan kreve en synfaring av entreprenørens ytelse når det har gått omtrent ett år etter overtakelsen. Loven kaller det senere synfaring. Både du og utbyggeren kan kreve den.
Synfaringen er en mulighet til å gå gjennom boligen sammen og peke på det som har vist seg. Loven gir ikke synfaringen noen rett til å binde utbyggeren eller deg. Det er ikke en domstol eller en nemnd som avgjør hva som er en mangel. Utbyggerens «nei» på stedet er altså bare en holdning, og den fratar deg ingen krav.
Hva du må gjøre så snart utbyggeren sier nei
Etter § 30 må du reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget en mangel. Når det er holdt senere synfaring etter § 16, må du gjøre gjeldende mangler som var eller burde vært oppdaget, så snart som mulig. Det betyr at du ikke bør la saken ligge etter at befaringen er over.
Send derfor en skriftlig melding samme dag eller dagen etter. Skriv hvilke feil dere var uenige om, at du krever dem rettet, og sett en rimelig frist. Legg ved bilder og referatet ditt fra befaringen. Meldingen regnes som rettidig selv om den blir forsinket eller ikke kommer fram, så lenge den er sendt på forsvarlig måte (§ 5).
Den ytre grensen er fem år fra overtakelsen. Utbyggeren kan ikke bruke at du reklamerte for sent hvis mangelen kommer av at han har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.
Hva du kan kreve hvis utbyggeren ikke rydder opp
Ligger det en mangel, kan du etter § 29 holde tilbake vederlag, kreve retting, prisavslag, heving eller erstatning.
- Retting: du kan kreve at mangelen rettes, så sant rettingen ikke gir kostnader eller ulemper som står i et urimelig forhold til det du oppnår (§ 32).
- Prisavslag: rettes ikke mangelen, kan du kreve prisavslag. Det gjelder ikke hvis du selv avslår en retting som utbyggeren har rett til å utføre.
- Heving: bare når mangelen er et vesentlig avtalebrudd.
- Erstatning: økonomisk tap av en mangel som ikke dekkes av prisavslag, kan du kreve erstattet uten at det må foreligge skyld, med mindre utbyggeren godtgjør at mangelen kom av en hindring utenfor hans kontroll (§ 35).
Har du fortsatt ubetalt vederlag, kan du holde tilbake så mye som er nødvendig for å sikre kravet (§ 31). Etter overtakelsen er som regel det meste betalt, og da er garantien din viktigste sikkerhet.
Garantien er der fortsatt
Garantien etter § 12 skal gjelde til fem år etter overtakelsen. Utbyggerens nei på befaringen endrer ikke det. Har du gjort kravet gjeldende i tide overfor utbyggeren, kan garantisten ikke sette en egen frist for melding. Les mer om hvordan garantien virker i hva hvis entreprenøren ikke retter manglene.
Marta og parkettgulvet
Marta Lund overtok en enebolig med tomt for 5 800 000 kroner. På ettårsbefaringen peker hun på tre ting: sprekker i vindusbenkene, et dørpar som står skjevt og et parkettgulv som hever seg langs ytterveggen. Utbyggerens representant sier at sprekkene er normalt, at døren kan justeres, men at gulvet skyldes hennes egen lufting.
Marta sender samme kveld en e-post. Hun skriver at hun krever alle tre feil rettet innen 21 dager, vedlegger bilder og noterer at befaringen var 14. oktober. Hun bestiller en fuktmåling fra en uavhengig fagperson. Rapporten viser fuktskade fra underlaget. Utbyggeren retter døren, men gjør ingenting med gulvet. Marta får et tilbud på 68 000 kroner for utskifting og sender kravet til utbyggeren og garantisten med rapporten og tilbudet. Siden vederlaget er betalt, holder hun ikke tilbake noe.
Garantisummen er minst 5 prosent av vederlaget, altså minst 290 000 kroner, så kravet er langt innenfor.
Slik forbereder du kravet
- Skriv ned hva utbyggeren sa om hver feil, med navn og dato.
- Send skriftlig melding samme dag, med frist for retting.
- Skaff en uavhengig vurdering av de feilene utbyggeren bestrider.
- Gi utbyggeren en reell sjanse til å rette. Utbyggeren kan i visse tilfeller ha rett til å rette før du kan kreve prisavslag.
- Send kravet til garantisten med dokumentasjon før garantifristen går ut.
Hvis utbyggeren heller vil rette selv
Kommer utbyggeren etter befaringen og tilbyr seg å rette, bør du takke ja. Loven gir i visse tilfeller utbyggeren rett til å utføre rettingen, og avslår du en slik retting, kan du miste retten til prisavslag (§ 33). Gi ham derfor adgang til boligen, avtal tid skriftlig og ta bilder før og etter arbeidet. Er arbeidet dårlig utført, eller kommer feilen tilbake, reklamerer du på nytt, skriftlig og med bilder. Et nytt forsøk fra utbyggeren stanser ikke kravene du allerede har meldt.
Kort oppsummert
- Ettårsbefaringen etter § 16 er en synfaring, ikke en avgjørelse. Utbyggerens nei fratar deg ingen krav.
- Gjør kravene gjeldende skriftlig så snart som mulig etter befaringen, og senest fem år etter overtakelsen.
- Rettes ikke feilene, kan du kreve prisavslag, i noen tilfeller heve, og kreve erstatning for tap.
- Garantien gjelder til fem år etter overtakelsen, uavhengig av hva utbyggeren sier på befaringen.
- Uavhengig dokumentasjon av feilene styrker kravet ditt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.