Hvordan setter jeg opp et AS for å kjøpe og leie ut boliger?

Steg 1: Velg struktur for utleie av bolig gjennom AS

Bestem først om alle boligene skal ligge i ett selskap, eller om hver bolig skal ha sitt eget. Ett selskap gir ett regnskap og lavere faste kostnader. Flere selskaper gjør det enklere å selge én bolig ved å selge aksjene, men hvert selskap koster et eget årsoppgjør. Les mer om å samle eller skille eiendomsselskaper.

Planlegger du å kjøpe flere boliger med overskuddet, kan det være aktuelt å eie eiendomsselskapet gjennom et holdingselskap. Låner selskapet i banken, må du regne med at banken kan be om personlig kausjon fra deg. Da hefter du likevel privat for lånet, selv om eiendommen ligger i et AS.

Selve stiftelsen er som for andre AS. Aksjekapitalen må være minst 30 000 kroner, og registreringen i Foretaksregisteret koster 6 825 kroner digitalt i 2026. Formålet i vedtektene kan for eksempel være kjøp, salg og utleie av fast eiendom.

Steg 2: Bestem hvordan egenkapitalen skal skytes inn

Egenkapitalen kan komme inn som aksjekapital og overkurs, eller som et lån fra deg til selskapet. Forskjellen merkes når du skal ha pengene ut igjen:

• Et aksjonærlån fra deg til selskapet kan betales tilbake når selskapet har penger, uten skatt for deg.
• Innbetalt aksjekapital og overkurs kan også betales tilbake uten skatt, men det krever vedtak om kapitalnedsettelse.
• Overskudd som tas ut som utbytte, skattlegges hos deg.

Selskapet må likevel ha forsvarlig egenkapital (aksjeloven § 3-4). Er nesten alt finansiert med lån fra eieren, kan Skatteetaten i noen tilfeller behandle deler av lånet som egenkapital, se tynn kapitalisering.

Steg 3: Kjøp boligen i selskapets navn

Kjøpekontrakten skal stå på selskapet, ikke på deg. Når hjemmelen tinglyses, betaler selskapet dokumentavgift på 2,5 prosent av markedsverdien.

Selger du en bolig du allerede eier til selskapet, er det et salg fra deg. Gevinsten er skattefri bare hvis vilkårene for egen bolig er oppfylt. Selskapet må betale dokumentavgift, og avtalen med deg som aksjeeier kan kreve styregodkjenning og en redegjørelse bekreftet av revisor etter aksjeloven § 3-8 når prisen er 100 000 kroner eller mer. Kjøper selskapet i stedet aksjene i et selskap som eier boligen, utløses ikke dokumentavgift på samme måte, se dokumentavgift ved salg av eiendomsselskap.

Steg 4: Sett opp regnskapet for utleien

Opprett en egen bankkonto for selskapet, og la all husleie gå dit. Leiekontrakten skal ha selskapet som utleier. Husleieloven gjelder fullt ut, også når utleieren er et AS. Depositum skal stå på en depositumskonto i leietakerens navn og er ikke selskapets penger.

Vanlig utleie av bolig er unntatt fra merverdiavgift (merverdiavgiftsloven § 3-11). Selskapet skal derfor ikke registreres i Merverdiavgiftsregisteret for utleien og får ikke fradrag for merverdiavgift på kostnader.

Dette kommer til fradrag i regnskapet:

• renter på lån
• felleskostnader, kommunale avgifter og forsikring
• vedlikehold, altså det som setter boligen tilbake til slik den var
• møbler og hvitevarer, direkte når kostprisen er under 30 000 kroner, og med saldoavskrivning på 20 prosent i året når den er høyere

Påkostninger som hever standarden, kommer ikke til fradrag med en gang. De legges til boligens inngangsverdi. Selve boligen avskrives normalt ikke. Les mer om fradrag for oppussing og vedlikehold i utleiebolig.

Steg 5: Følg opp de årlige pliktene

Selskapet skal hvert år levere årsregnskap til Regnskapsregisteret, skattemelding med næringsspesifikasjon og aksjonærregisteroppgave. Revisjon kan velges bort så lenge driftsinntektene er under 7 millioner kroner, balansesummen under 27 millioner kroner og selskapet ikke har mer enn ti årsverk (aksjeloven § 7-6). Med flere boliger kan balansesummen passere 27 millioner kroner. Da skal regnskapet for året etter revideres.

Skal du eller familien bo i en av boligene, må dere betale markedsleie. Ellers blir fordelen skattlagt som utbytte.

Kort oppsummert

• Utleie av bolig gjennom AS starter med et vanlig AS, og boligen kjøpes i selskapets navn med dokumentavgift på 2,5 prosent.
• Leieinntektene er unntatt fra merverdiavgift, og overskuddet skattlegges med 22 prosent i selskapet.
• Renter, felleskostnader og vedlikehold gir fradrag, mens selve boligen normalt ikke avskrives.
• Egenkapital skutt inn som lån fra deg er enklest å få tilbake uten skatt.
• Kjøp fra deg selv kan kreve styregodkjenning og revisorbekreftet redegjørelse etter aksjeloven § 3-8.