Kan jeg trekke fra oppussing og vedlikehold i utleieboligen?

Det store skillet: vedlikehold versus påkostning

Skattereglene for fradrag i utleiebolig skiller mellom to typer utgifter, og de behandles helt forskjellig:

Vedlikehold er arbeid som bringer boligen tilbake til den standarden den opprinnelig hadde, eller som er nødvendig for å holde boligen i vanlig, funksjonsdyktig stand. Dette kan trekkes fra løpende, i det året utgiften påløper, som en reduksjon i den skattepliktige leieinntekten din.

Påkostning er arbeid som gir boligen en høyere standard enn den hadde fra før — en reell forbedring eller oppgradering, ikke bare en gjenoppretting. Dette kan du ikke trekke fra direkte i det året du har utgiften. I stedet legges kostnaden til inngangsverdien på boligen, og kommer først til fratrekk den dagen du selger boligen, ved beregning av en eventuell gevinst eller et tap.

Dette er nøyaktig det samme skillet som gjelder ved vanlig boligsalg, og det er lurt å tenke på utleieboligen din på akkurat samme måte.

Eksempler på hva som typisk regnes som vedlikehold

• Å male om vegger og tak som har blitt slitt over tid.
• Å bytte ut en ødelagt varmtvannsbereder med en tilsvarende modell.
• Å reparere en lekkasje i taket eller bytte ut råtne bordkledninger.
• Å bytte ut et gammelt kjøkken med et nytt kjøkken av tilsvarende standard.
• Service og reparasjon av ventilasjonsanlegg, varmepumpe eller elektrisk anlegg.
• Å slipe og lakke gulv som er blitt slitt av bruk.

Fellesnevneren er at arbeidet gjenoppretter noe som allerede fantes, uten at boligen blir vesentlig bedre eller mer verdt enn den var i utgangspunktet — bare i bedre stand.

Eksempler på hva som typisk regnes som påkostning

• Å bygge om et enkelt bad til et bad med gulvvarme, dusjkabinett og ny, høyere standard enn originalen.
• Å bygge på et nytt rom, en tilbygg eller en ny utestue.
• Å installere varmepumpe der det ikke fantes oppvarming fra før.
• Å bytte ut et enkelt kjøkken med et helt nytt kjøkken av vesentlig høyere standard og med endret planløsning.
• Å legge inn nytt bad eller kjøkken i et rom som tidligere ikke hadde slike fasiliteter.

Fellesnevneren her er at boligen etter arbeidet er bedre, mer moderne eller mer funksjonell enn den var før — ikke bare i samme stand som tidligere, men i en høyere klasse.

Et eksempel som viser forskjellen i praksis

Du eier en utleiebolig i Sandnes, der badet i utleiedelen begynner å bli utdatert, med sprekker i fliser og en dusjkabinett fra åttitallet. Du velger å bytte ut fliser, dusjkabinett og servant med tilsvarende, men nyere løsninger — badet blir pent og funksjonelt, men i praksis på samme standard som originalen. Dette regnes som vedlikehold, og hele kostnaden, for eksempel 85 000 kroner, kan trekkes fra i årets leieinntekt.

Hadde du i stedet valgt å bygge om badet fullstendig — flyttet vegger, lagt inn gulvvarme, montert innfelt dusj og generelt løftet standarden langt over det opprinnelige badet — ville dette regnes som en påkostning. Da kan du ikke trekke fra de 85 000 kronene direkte det året du har utgiften. I stedet legges beløpet til inngangsverdien på boligen, og reduserer en eventuell skattepliktig gevinst den dagen du selger.

Hva med mindre, blandede prosjekter?

I praksis er det ikke alltid en skarp linje mellom vedlikehold og påkostning. Bytter du kjøkken og samtidig oppgraderer noe standarden, kan det tenkes at deler av kostnaden regnes som vedlikehold og deler som påkostning. Her er det lurt å tenke gjennom hva som faktisk er en gjenoppretting av eksisterende standard, og hva som er en reell forbedring, og gjerne dokumentere denne vurderingen skriftlig — for eksempel i form av tilbud og fakturaer som beskriver arbeidet konkret, ikke bare et rundt sumbeløp.

Andre løpende kostnader du kan trekke fra

Utenom selve vedlikeholdet kan du som regel også trekke fra andre kostnader direkte knyttet til utleien, blant annet:

• Forsikringspremie for boligen (forholdsmessig andel dersom du bare leier ut en del av boligen).
• Kommunale avgifter for utleiedelen.
• Eventuelle kostnader til annonsering eller forvaltning av utleieforholdet.
• En forholdsmessig andel av renter på boliglånet knyttet til utleiedelen (se egen artikkel om rentefradrag).

Husk å dokumentere underveis, ikke i etterkant

Fordi skillet mellom vedlikehold og påkostning kan bli aktuelt både i årets skattemelding og igjen den dagen du selger boligen, er det lurt å ta vare på fakturaer, bilder og en enkel beskrivelse av hva som faktisk ble gjort, for hvert prosjekt underveis. Kommer det en kontroll fra Skatteetaten, eller skal du beregne inngangsverdien flere år senere ved salg, er det langt enklere å dokumentere riktig hvis du har orden på dette fra starten av, enn å prøve å rekonstruere det i etterkant.

Kort oppsummert

• Vedlikehold, som gjenoppretter boligens opprinnelige standard, kan trekkes fra løpende i leieinntekten.
• Påkostninger, som gir boligen en høyere standard enn før, må legges til inngangsverdien og trekkes fra ved et senere salg.
• Dokumenter prosjekter underveis med fakturaer og beskrivelser, slik at skillet er enkelt å vise til senere.
• Du kan i tillegg trekke fra forsikring, kommunale avgifter og en forholdsmessig andel av renter knyttet til utleiedelen.