Det er aksjene, ikke eiendommen, som formuesbeskattes

Når du eier fast eiendom gjennom et AS, er det ikke eiendommen i seg selv som inngår direkte i din personlige formuesskatteberegning. Det du eier som privatperson, er aksjer i selskapet — det er aksjenes verdi som utgjør ditt formuesobjekt, ikke eiendommen som sådan. Selskapets eiendeler, inkludert eiendommen, inngår i stedet i beregningen av hva aksjene i selskapet er verdt, og det er denne aksjeverdien som til slutt inngår i din formuesskattepliktige formue.

Dette er en viktig prinsipiell forskjell fra å eie en eiendom direkte som privatperson, der eiendommens egen formuesverdi inngår direkte i din formuesskatteberegning, uten mellomleddet et selskap representerer.

Verdsettelsesrabatten på 20 prosent

Det som gjør dette spesielt relevant, er at aksjer og driftsmidler i et selskap som hovedregel omfattes av en verdsettelsesrabatt i formuesskatten. Eiendom som eies gjennom et AS og brukes som driftsmiddel eller næringseiendom i selskapets virksomhet, kan dermed dra nytte av denne rabatten på 20 prosent når aksjeverdien fastsettes til formuesskatteformål — i motsetning til en tilsvarende eiendom eid direkte og privat av en enkeltperson, for eksempel en sekundærbolig, som normalt verdsettes høyere, uten en tilsvarende rabatt.

Denne forskjellen i verdsettelse er en av de mer konkrete og direkte økonomiske grunnene til at mange velger å eie utleieeiendom gjennom et AS fremfor å eie den privat — ikke bare av hensyn til ansvarsbegrensning og fleksibilitet ved salg, men fordi den løpende formuesskattebelastningen kan bli lavere når eiendommen ligger bak et selskap med den tilhørende rabatten, sammenlignet med om samme eiendom hadde vært eid direkte og privat.

Et eksempel

Tobias Lund vurderer å kjøpe en utleiegård til 10 millioner kroner. Han vurderer to alternativer: å kjøpe eiendommen direkte i eget navn, eller å opprette Bakken Eiendom AS og la selskapet kjøpe eiendommen.

Kjøper Tobias eiendommen direkte og privat, vil eiendommens formuesverdi inngå i hans personlige formuesskatteberegning på ordinær måte, uten den rabatten som gjelder for aksjer og driftsmidler.

Kjøper han i stedet gjennom Bakken Eiendom AS, er det aksjene i selskapet som utgjør hans formuesobjekt. Siden eiendommen inngår som driftsmiddel i selskapets næringsvirksomhet (utleie), kan verdien av aksjene — der eiendommens verdi er en sentral komponent — omfattes av verdsettelsesrabatten på 20 prosent når formuesskatten beregnes. I praksis betyr dette at Tobias sin skattepliktige formue knyttet til denne investeringen kan bli lavere når eiendommen eies gjennom selskapet, sammenlignet med om han hadde eid den direkte og privat, alt annet likt.

Gjeld påvirker også bildet

Det er verdt å nevne at gjeld knyttet til eiendommen også spiller inn i formuesskatteregnskapet, både ved direkte og indirekte eierskap, og ofte i betydelig grad siden næringseiendom typisk er høyt belånt. Har selskapet tatt opp lån for å finansiere kjøpet, trekker denne gjelden ned nettoverdien av selskapets eiendeler, og dermed også verdien av aksjene som formuesbeskattes hos eieren. For en høyt belånt eiendom kan derfor den løpende formuesskattebelastningen — enten eiendommen eies direkte eller gjennom selskap — bli forholdsvis begrenset i praksis, ettersom det er nettoverdien, ikke bruttoverdien, som til syvende og sist ligger til grunn for beregningen.

Ikke en frittstående beslutning

Selv om formuesskattefordelen ved å eie eiendom gjennom AS er reell, bør den ses i sammenheng med de andre faktorene som er dekket i denne artikkelserien: ansvarsbegrensningen, fleksibiliteten ved et fremtidig salg, og de administrative kostnadene ved å drive et eget selskap. Formuesskatten er sjelden den eneste — eller viktigste — grunnen til å velge selskapsform for en eiendomsinvestering, men den er et element som bør tas med i den samlede vurderingen, særlig for eiere med en betydelig formue der forskjellen i verdsettelse kan utgjøre et merkbart beløp år etter år.

Hva om selskapet eier flere ulike typer eiendom?

Har selskapet ditt en portefølje som består av flere ulike eiendommer, eller en blanding av næringseiendom og andre eiendeler, er det aksjeverdien samlet sett — ikke hver enkelt eiendel isolert — som til slutt legges til grunn for formuesskatteberegningen hos deg som aksjonær. Dette betyr at svingninger i verdien på én eiendom i porteføljen påvirker den samlede aksjeverdien, som igjen påvirker din formuesskattepliktige formue, uavhengig av om du eier én eller flere eiendommer gjennom det samme selskapet.

Dette er også en av flere grunner til at måten en eiendomsportefølje struktureres på — om alt ligger i ett selskap eller er fordelt på flere separate eiendomsselskaper under et holdingselskap — kan ha betydning ut over bare risikoavgrensning og fleksibilitet ved salg (se egen artikkel om nettopp dette valget); det påvirker også hvordan den samlede formuesverdien beregnes og fordeler seg mellom eventuelle medeiere, dersom flere eier aksjer i det samme selskapet.

Betyr dette at all næringseiendom bør eies gjennom AS av hensyn til formuesskatt alene?

Selv om verdsettelsesrabatten er en reell fordel, bør den ikke stå alene som avgjørende grunn til å velge selskapsform. Er formålet med eiendomskjøpet rent personlig, uten planer om utleievirksomhet av et visst omfang, kan de administrative kostnadene ved å drive et eget AS oppveie gevinsten ved lavere formuesskatt. Formuesskattefordelen gjør seg normalt sterkest gjeldende når den kommer på toppen av de øvrige fordelene ved AS-formen — ansvarsbegrensning, salgsfleksibilitet og mulighet for kapitaloppbygging i selskapet — snarere enn som en frittstående begrunnelse i seg selv.

Kort oppsummert

  • Eier du fast eiendom gjennom et AS, er det aksjene i selskapet — ikke eiendommen direkte — som inngår i din personlige formuesskatteberegning.
  • Eiendom som driftsmiddel i et selskap kan omfattes av verdsettelsesrabatten på 20 prosent som gjelder aksjer og driftsmidler i formuesskatten.
  • En tilsvarende eiendom eid direkte og privat, som en sekundærbolig, verdsettes normalt høyere, uten en tilsvarende rabatt.
  • Gjeld knyttet til eiendommen trekker ned nettoverdien av aksjene, og dermed også den formuesskattepliktige verdien, uavhengig av eierform.
  • Formuesskatt er ett av flere momenter å vurdere ved valg av eierform, og bør ses i sammenheng med ansvarsbegrensning og fleksibilitet ved salg.