Kan AS-et kjøpe hytte eller bolig?

Kjøpe bolig gjennom AS: hva loven tillater

Det finnes ingen regel i aksjeloven som hindrer et AS i å eie boliger eller fritidsboliger. Det er styret som beslutter kjøpet. Etter kjøpet må selskapet fortsatt ha en egenkapital og likviditet som er forsvarlig (aksjeloven § 3-4). I praksis betyr det at selskapet må klare renter, felleskostnader og vedlikehold også i måneder uten leieinntekt.

Noen kjøp krever mer enn et vanlig styrevedtak:

• Kjøper selskapet eiendommen fra deg eller en nærstående, gjelder aksjeloven § 3-8. Er prisen 100 000 kroner eller mer og over 2,5 prosent av balansesummen i siste årsregnskap, skal styret godkjenne avtalen. Det skal også lages en redegjørelse som revisor bekrefter, og den skal sendes til aksjeeierne og Foretaksregisteret. Unntak gjelder blant annet når kjøpet er en del av selskapets vanlige virksomhet på vanlige forretningsmessige vilkår.
• Selskapet kan ikke låne deg penger til å kjøpe eiendom privat utenfor rammen for utbytte (aksjeloven § 8-7). Et slikt lån blir i tillegg skattlagt som utbytte for deg.
• En andel i borettslag har egne begrensninger når eieren er et selskap. Les om selskap som eier borettslagsleilighet før du legger inn bud.

Når du eller familien bruker hytta selv

Den største skatterisikoen oppstår når eieren bruker eiendommen selv. Skatteetaten legger til grunn at aksjonæren og nærstående i utgangspunktet skal betale markedsleie, altså den leien en utenforstående ville betalt, for å bruke selskapets bolig, hytte eller båt.

Betaler du ingenting, regnes leieverdien som utbytte for deg. Beløpet føres i skattemeldingen uten skjermingsfradrag (den delen av utbytte som ellers kan være skattefri). Selskapet skal samtidig inntektsføre den manglende leien som et skattepliktig uttak (skatteloven § 5-2). Betaler du for lite, gjelder det samme for differansen.

Er eiendommen kjøpt mest for at du skal bruke den selv, holder det ofte ikke med markedsleie. Da skal du dekke selskapets lånekostnader, driftskostnader og en avkastning på kapitalen som står i eiendommen, når disse kostnadene er høyere enn markedsleien. En hytte som står tom store deler av året, blir derfor dyr å ha i et AS.

Selskapet får heller ikke fradrag for inngående merverdiavgift på fast eiendom som skal dekke bolig- eller velferdsbehov (merverdiavgiftsloven § 8-3). Har selskapet likevel ført fradrag for kostnader som gjelder privat bruk, skal fradraget tilbakeføres.

Utleie til andre: slik ser regnskapet ut

Leier selskapet ut boligen eller hytta til utenforstående, er leien en vanlig inntekt i regnskapet. Vanlig utleie av bolig er unntatt fra merverdiavgift (merverdiavgiftsloven § 3-11). Selskapet legger da ikke merverdiavgift på leien og får ikke fradrag for merverdiavgift på kostnadene. Korttidsutleie som drives som hotell eller lignende virksomhet, kan likevel bli avgiftspliktig.

Renter, felleskostnader, kommunale avgifter, forsikring og vedlikehold kommer til fradrag. Selve boligen avskrives normalt ikke skattemessig, fordi verdifallet regnes som lite når den holdes ved like. Møbler og inventar med kostpris på 30 000 kroner eller mer kan saldoavskrives (fradrag for verdifallet fordelt over flere år) med 20 prosent i året. Overskuddet skattlegges med 22 prosent i selskapet.

Salg: skattefritaket for egen bolig gjelder ikke

Selger du en bolig du eier privat, er gevinsten skattefri når du har eid den i mer enn ett år og brukt den som egen bolig i minst ett av de to siste årene (skatteloven § 9-3). For fritidsbolig gjelder et tilsvarende fritak når du har eid den i mer enn fem år og brukt den selv i minst fem av de siste åtte årene.

Begge fritakene forutsetter at eieren selv har brukt eiendommen, og det kan ikke et AS. Selger selskapet, er gevinsten skattepliktig med 22 prosent. Tar du pengene ut som utbytte etterpå, kommer utbytteskatt i tillegg. Den samme hytta kan altså gi skattefri gevinst når du eier den privat, og skatt i to ledd når selskapet eier den.

Kort oppsummert

• Et AS kan eie hytte og bolig, og det finnes ingen lovregel mot det.
• Vurderer du å kjøpe bolig gjennom AS, er det viktigste spørsmålet om du eller familien skal bruke den. Privat bruk uten markedsleie skattlegges som utbytte hos deg og som uttak i selskapet.
• Vanlig utleie av bolig er unntatt fra merverdiavgift, og selve boligen avskrives normalt ikke.
• Gevinst ved salg er skattepliktig i selskapet, fordi skattefritaket for egen bolig og fritidsbolig bare gjelder for den som har brukt eiendommen selv.
• Kjøper selskapet fra deg eller en nærstående, kan avtalen kreve styregodkjenning og revisorbekreftet redegjørelse etter aksjeloven § 3-8.