Kan selger tegne forsikring etter at boligen er solgt?

Forsikring etter salg: selskapene krever at den er på plass ved budaksept

Boligselgerforsikringen er bygd rundt selve salget. Fremtinds forsikring gjelder fra budaksept og i hele perioden kjøperen kan reklamere, maksimalt fem år fra overtakelsen. Gjensidige krever at selgeren ved budaksept har en tilstandsrapport som ikke er eldre enn ett år og selskapets egenerklæringsskjema som ikke er eldre enn 12 måneder. Salg til nær familie og salg i næring er ikke dekket.

Med slike vilkår er det lite naturlig at en forsikring kan tegnes når salget er gjennomført. Skjemaene og rapporten er ment å vise boligens tilstand før kjøpet, og selskapet vurderer risikoen ut fra dem. Om et selskap likevel tilbyr noe etter budaksept, avgjør selskapet selv, og du bør ikke regne med at det skjer.

Hva selger kan gjøre likevel

Spør selskapet direkte og få svaret skriftlig. Sier selskapet nei, vet du hvor du står, og du kan bruke tiden på å forberede deg heller enn å vente. Sjekk også eksisterende forsikringer selgeren har, for eksempel hva som følger med hus- og innboforsikringen. Vilkårene varierer, så les dem selv.

Er boligen skadet etter at avtalen ble bindende, men før overtakelsen, er det en annen sak. Har selgeren forsikret eiendommen, har kjøperen retten etter forsikringsavtalen (avhendingslova § 2-4 tredje ledd). Selgerens vanlige forsikring på huset bør derfor stå ved lag helt til kjøperen har overtatt bruken.

Når du svarer på forsikringsselskapets spørsmål ved tegning, må du gi riktige og fullstendige svar (forsikringsavtaleloven § 4-1). Er svarene svikaktig feil, er selskapet uten ansvar. Ved annen forsømmelse kan ansvaret settes ned eller falle bort etter skyldgrad og betydning (forsikringsavtaleloven § 4-2).

Hva som gjelder for kjøperen når forsikringen mangler

Kjøperens krav mot selgeren påvirkes ikke av om selgeren har forsikring. Kjøperen kan reklamere, kreve prisavslag, erstatning eller heving etter avhendingslova, og ved forbrukerkjøp kan sentrale regler ikke fravikes til ugunst for kjøperen. Har selgeren ingen forsikring, går kravet mot selgeren personlig.

Har selgeren derimot en ansvarsforsikring som dekker kravet, kan kjøperen kreve erstatning direkte fra selskapet (forsikringsavtaleloven § 7-6 første ledd). Selskapet kan gjøre gjeldende de innsigelsene selgeren har mot kravet.

Ved mangler i brukt bolig må kjøperen selv dekke tap opp til 10 000 kroner (avhendingslova § 3-1 fjerde ledd). Krav mot selgeren foreldes normalt etter tre år (foreldelsesloven § 2), med en tilleggsfrist på ett år fra kjøperen fikk kunnskap om kravet, men ikke mer enn ti år totalt (foreldelsesloven § 10). Reklamasjon kan senest skje fem år etter overtakelsen (avhendingslova § 4-19 andre ledd). Selgerens risiko varer altså lenge, og den er størst når det ikke finnes noen forsikring å støtte seg på.

Slik gikk det for Johannes

Johannes aksepterte et bud 10. september og solgte huset uten boligselgerforsikring. Da salget var i boks, lurte han på om han kunne tegne forsikringen likevel. Han spurte selskapet skriftlig.

Selskapet svarte at forsikringen må være på plass ved budaksept, med tilstandsrapport og egenerklæring, og at den ikke kunne tegnes etter salget. Johannes tok vare på tilstandsrapporten, egenerklæringen og salgsdokumentene. Et halvt år senere kom kjøperen med en reklamasjon på fukt i kjelleren, og Johannes måtte svare selv. Saken endte med et forlik der Johannes dekket en del av utbedringskostnaden.

Slik forbereder selger seg når forsikringen mangler

Ta vare på alt fra salget: tilstandsrapport, egenerklæring, salgsoppgave, kjøpekontrakt og korrespondanse med megleren. Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende noe han kjente eller måtte kjenne til, og han regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten (avhendingslova § 3-10 første ledd).

Får du en reklamasjon, svar skriftlig og saklig innen rimelig tid. Reklamasjonen har ingen formkrav, men den må si at kjøperen gjør en mangel gjeldende og hva slags feil det er. Les slik bør selger svare på et krav uten forsikring i ryggen og hva som gjelder for ditt personlige ansvar. Vil du forstå hvorfor så mange står uten, står det i hvorfor selger mange bolig uten forsikring. Kjøperen kan i mange saker ikke unngå å gå mot deg, som forklart i selger ansvarlig selv om boligen er solgt som den er.

Kort oppsummert

• Forsikring etter salget kan normalt ikke tegnes, fordi selskapene krever at vilkårene er oppfylt ved budaksept.
• Spør selskapet skriftlig, og forbered deg på å svare på krav selv hvis svaret er nei.
• Kjøperens krav mot selgeren består uavhengig av om det finnes forsikring, og reklamasjon kan komme i fem år.
• Selgerens vanlige forsikring på huset gjelder fram til kjøperen overtar bruken.