Hvorfor selger mange bolig uten forsikring nå?

Når du selger uten boligselgerforsikring, er du selv forsikringen

Boligselgerforsikring er en frivillig forsikring. Den dekker selgerens ansvar for mangler (at boligen ikke er slik loven eller avtalen sier), og selskapet overtar dialogen med kjøperen og betaler oppgjøret opp til forsikringssummen. Uten den får du kravet direkte, og pengene må komme fra deg.

Ansvaret er det samme som med forsikring, og kjøperen kan reklamere senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19). Ditt personlige ansvar som selger uten forsikring følger av dette. Det er avhendingslova som avgjør om det er en mangel, og hvor mye kjøperen kan kreve. Forskjellen er hvem som håndterer saken og betaler.

Hvorfor forsikringen ofte uteblir

Grunnene er ulike fra salg til salg, men noen vanlige situasjoner forklarer mye.

Tidspunktet. Selskapene krever at vilkårene er oppfylt ved budaksept. For eksempel gjelder Fremtinds forsikring fra budaksept, og hos Gjensidige må tilstandsrapporten ikke være eldre enn ett år og egenerklæringsskjemaet være fylt ut og ikke eldre enn tolv måneder. Har du ikke tegnet før budet er akseptert, avgjør selskapet om det går an, og normalt er det for sent.

Hvem du selger til. Salg til nær familie og til noen som har bodd i boligen, er ikke omfattet hos Fremtind. Gjensidige dekker heller ikke salg til nær familie eller i næring. Da er du uten forsikring, selv om du hadde tegnet en.

Prisen og verdien. Da reglene ble endret, ventet departementet at forsikringen ville bli merkbart dyrere for selgere uten tilstandsrapport. Mange velger å vurdere kostnad mot risiko, og noen konkluderer med at de heller tar risikoen selv.

Kravene i vilkårene. Forsikringen krever tilstandsrapport og en egenerklæring med riktige svar. Har du ikke det klart, står du uten før du er kommet i gang.

Slik gikk det for Julie

Julie skulle selge en tomannsbolig hun hadde arvet fra en tante. Megleren nevnte boligselgerforsikring, men Julie sa nei: hun hadde bestilt tilstandsrapport, var sikker på at huset var i god stand og ville spare kostnaden. Kjøperen var en nær venn av familien, og Julie visste ikke at slike salg i mange forsikringer ikke er dekket.

Åtte måneder etter overtakelsen fikk hun et brev: kjøperen hadde funnet råte i en bjelke under badet og krevde prisavslag. Julie hadde ikke noe selskap å sende kravet til.

Hun leste tilstandsrapporten på nytt. Den hadde bare undersøkt det som var synlig, og badet var registrert med fuktmåling uten avvik. Hun ba kjøperen om dokumentasjon, tilbød å få rettet feilen for egen regning, og sa fra at kjøperen som må sannsynliggjøre mangelen, måtte legge fram rapport. Kjøperen sendte tilbud fra en snekker, og Julie fikk selv en annen snekker til å vurdere skaden. Partene ble enige om et forlik: Julie betalte en avtalt sum, og kjøperen frafalt resten.

Hva du kan gjøre om du allerede har solgt uten

Har du solgt og får et krav, gjelder det du kan gjøre uansett forsikring. Kjøperen må reklamere innen rimelig tid etter at feilen ble oppdaget eller burde vært oppdaget (§ 4-19). Kjøperen kan ikke kreve at du retter mangelen ved et brukt hus, men du har rett til å tilby det, og kjøperen må godta det hvis det ikke gir ham urimelig ulempe.

Er det en tilstandsrapport, regnes kjøperen for å kjenne til det som går tydelig fram av den (§ 3-10). Og en opplysning du ga i annonse eller egenerklæring, kan være en mangel hvis den er uriktig (§ 3-8).

Den som ikke har forsikring, bør svare skriftlig, be om dokumentasjon og ikke innrømme ansvar før kravet er forstått, og det utdypes i hvordan du svarer på et krav uten forsikring i ryggen. Om du kan tegne forsikring etter at boligen er solgt, avgjør selskapet, og normalt må den være på plass før budaksept. Kommer kravet til forliksrådet, forklarer innkallingen til forliksrådet som selger hva som skjer videre.

Slik selger du med lavere risiko

Rydd opp i det du kan gjøre før visning. Skaff en tilstandsrapport som ikke er eldre enn ett år, og la den bygningssakkyndige undersøke det som kan undersøkes. Fyll ut egenerklæringen ærlig og fullstendig, og opplys om alt du vet, også det som kan virke uviktig. Manglende opplysninger om forhold du kjente til, er en mangel (§ 3-7), og det er der mange saker starter.

Ta vare på dokumentasjon på arbeid som er gjort i boligen, og gi kjøperen tilgang til den før budgivning. Vurder om boligselgerforsikring likevel er verdt kostnaden, og sjekk vilkårene før du bestemmer deg.

Kort oppsummert

• Å selge uten boligselgerforsikring er lovlig, men da svarer du selv for mangler i opptil fem år.
• Forsikringen må normalt være på plass før budaksept, og salg til nær familie kan falle utenfor.
• Uten forsikring gjelder de samme reglene om mangel og reklamasjon, men kravet kommer til deg.
• Ærlige svar i egenerklæringen og en tilstandsrapport reduserer risikoen mest.
• Får du et krav, svar skriftlig, be om dokumentasjon og bruk retten til å tilby retting.