Kort svar: Ja, selger kan bli ansvarlig selv om boligen er solgt «som den er». Etter avhendingslova kan boligen fortsatt ha mangel ved manglende opplysninger, uriktige opplysninger eller hvis den er vesentlig dårligere enn kjøper hadde grunn til å regne med. Ved forbrukerkjøp har generelle «som den er»-forbehold ingen virkning.

«Som den er» betyr ikke ansvarsfrihet

Mange tror at «solgt som den er» betyr at kjøper overtar all risiko. Det stemmer ikke. Avhendingslova § 3-9 regulerer slike forbehold. Bestemmelsen sier at selv om eiendommen er solgt «som den er» eller med lignende allment forbehold, har eiendommen en mangel der dette følger av § 3-7 om manglende opplysning eller § 3-8 om uriktig opplysning. Den sier også at eiendommen har mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Dette betyr at et «som den er»-forbehold først og fremst forsøker å flytte noe risiko til kjøper. Men forbeholdet beskytter ikke selger som har holdt tilbake viktige opplysninger, gitt feil opplysninger eller solgt en eiendom som er klart dårligere enn kjøper med rimelighet kunne forvente.

Ved forbrukerkjøp er regelen enda strengere. § 3-9 andre ledd sier at ved forbrukerkjøp som nevnt i § 1-2 tredje ledd har «som den er»-forbehold og lignende allmenne forbehold ingen virkning. Det samme gjelder forbehold som ikke er spesifiserte nok til å kunne virke inn på kjøpers vurdering av eiendommen. Et vanlig boligkjøp der kjøper er privatperson som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil normalt være forbrukerkjøp etter § 1-2 tredje ledd.

Hvorfor opplysninger fortsatt avgjør saken

Selv om kontrakten inneholder et forbehold, må selger gi riktige og nødvendige opplysninger. Avhendingslova § 3-7 sier at eiendommen har en mangel dersom kjøper ikke har fått opplysning om omstende ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Det gjelder bare dersom man kan gå ut fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt.

Avhendingslova § 3-8 sier at eiendommen har en mangel dersom forhold ved eiendommen ikke svarer til opplysninger selger har gitt, eller opplysninger gitt i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på vegne av selger. Også her må opplysningen kunne antas å ha virket inn på avtalen, og den må ikke være rettet tydelig i tide.

Eksempel: Karim kjøper en enebolig hvor kontrakten sier at boligen selges «som den er». I egenerklæringen svarer selger «nei» på spørsmål om tidligere vanninntrenging i kjeller. Etter overtakelsen finner Karim merker etter tidligere oppfukting bak panel, og naboen forteller at selger hadde vann i kjelleren etter styrtregn året før. Her hjelper ikke et generelt «som den er»-forbehold hvis selger kjente eller måtte kjenne til vannproblemet og kjøper hadde grunn til å få opplysningen.

Vesentlig dårligere stand er et eget spor

Etter § 3-9 første ledd kan eiendommen også ha mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Dette sporet er særlig relevant i eldre saker eller der forbrukerregelen ikke gjør forbeholdet virkningsløst.

Vurderingen er konkret. Man ser på kjøpesum, type eiendom, alder, synlig tilstand, opplysninger i salgsdokumentene, tilstandsrapport og hva kjøper ellers måtte regne med. En gammel bolig kan ha mange feil uten at den er vesentlig dårligere enn forventet. Men hvis skadebildet er omfattende, uventet og kostbart, kan terskelen være oppfylt.

Det er ikke nok at kjøper er skuffet. Du må kunne vise at eiendommens faktiske tilstand avviker betydelig fra det kjøper hadde grunn til å regne med. En takstrapport som dokumenterer både årsak, omfang og kostnad, er ofte nødvendig.

Forbrukerkjøp: generelle forbehold har ingen virkning

Forbrukerregelen i § 3-9 andre ledd er viktig etter lovendringene som gjelder fra 2022. Ved forbrukerkjøp har «som den er»-forbehold og lignende allmenne forbehold ingen virkning. Selger kan altså ikke lene seg på en generell standardsetning for å redusere kjøpers rettigheter.

Det betyr ikke at kjøper kan ignorere alle opplysninger. Selger kan fortsatt gi konkrete, tydelige forbehold eller opplysninger som påvirker hva kjøper kan forvente. Hvis salgsdokumentene tydelig sier at taket har lekkasjespor, at drenering er gammel, eller at badet er bygget uten dokumentasjon og har høy risiko, kan kjøper bli bundet av den kunnskapen gjennom § 3-10. Poenget er at informasjonen må være konkret nok til å virke inn på kjøpers vurdering.

Et generelt «alt selges som det står» hjelper lite. Et konkret «det er påvist fukt i kjellerens nordøstre hjørne, årsak ikke avklart, kjøper oppfordres til nærmere undersøkelser» kan derimot få betydning.

Kjøpers kunnskap kan likevel stoppe kravet

Avhendingslova § 3-10 sier at kjøper ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe kjøper kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Kjøper regnes for å kjenne til forhold som går tydelig frem av tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter som kjøper er gitt anledning til å sette seg inn i.

Dette er den praktiske motvekten til at «som den er» ikke fritar selger. Kjøper kan ikke lukke øynene for konkrete risikoopplysninger. Hvis badet har TG3, det står at det er fuktutslag og at dusjsonen må rehabiliteres, er det vanskeligere å kreve prisavslag for nettopp at badet må rehabiliteres.

Men § 3-10 tredje ledd sier at reglene om kjøpers kunnskap ikke innskrenker § 3-7 om manglende opplysning. Hvis selger har holdt tilbake viktig informasjon som kjøper hadde grunn til å få, kan selger fortsatt få ansvar selv om kjøper undersøkte eiendommen.

Hva kan du kreve hvis selger blir ansvarlig?

Hvis boligen har en mangel, følger kravene av avhendingslova kapittel 4. § 4-12 gir rett til forholdsmessig prisavslag. Med mindre noe annet godtgjøres, skal prisavslaget fastsettes til kostnadene ved å få mangelen rettet. § 4-14 gir rett til skadebot for økonomisk tap på nærmere vilkår. § 4-13 åpner for heving dersom mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd, men terskelen er høy.

Ved «som den er»-tvister ender mange saker i prisavslag, ikke heving. Det skyldes at retten til heving krever vesentlig avtalebrudd. En skjult fuktskade kan være dyr og alvorlig uten at hele boligkjøpet kan heves. Prisavslag passer bedre når boligen kan beholdes, men kjøpesummen må justeres for mangelen.

Hvis selger har gitt uriktige opplysninger eller holdt tilbake informasjon, kan erstatning også bli praktisk. Da må du skille mellom utbedringskostnaden som prisavslag og andre økonomiske tap som erstatning.

Generelt forbehold og konkret risiko er to forskjellige ting

Den praktiske feilen mange gjør, er å behandle alle forbehold likt. Et generelt «som den er»-forbehold sier lite om hvilken risiko kjøper faktisk tok. En konkret opplysning om et bestemt problem kan derimot endre hele forventningen. Når du vurderer saken, bør du derfor legge «som den er»-setningen til side et øyeblikk og spørre: Hva fikk kjøper konkret vite om akkurat denne feilen før avtalen ble inngått?

Hvis svaret er «ingenting», står selger svakere, særlig hvis selger kjente eller måtte kjenne til forholdet. Hvis svaret er «det sto tydelig i tilstandsrapporten at kjellerveggen hadde fuktutslag og at drenering måtte undersøkes», står kjøper svakere for akkurat vanninntrenging i samme område. Poenget er at saken ikke avgjøres av standardfrasen, men av den konkrete informasjonsbalansen.

Dette er også grunnen til at forbrukerregelen ikke gjør kjøper kravløs eller kravsterk i alle saker. Den fjerner virkningen av generelle forbehold, men den fjerner ikke betydningen av reell kunnskap. Kjøper som faktisk fikk tydelig beskjed om et risikoforhold, kan ikke senere late som om risikoen var skjult bare fordi «som den er» ikke virker.

I kravbrevet bør du derfor skrive både hva som ikke virker, og hva som faktisk er grunnlaget for kravet. «Som den er-forbeholdet er uten virkning» er sjelden nok alene. «Selger svarte nei på tidligere lekkasjer, men dokumentasjonen viser lekkasje året før salget» er et mye sterkere og mer presist argument.

Hva kan du gjøre nå?

Hvis selger viser til «som den er», bør du be om en konkret forklaring: mener selger at forbeholdet i seg selv avskjærer kravet, at feilen var opplyst, at du burde oppdaget den, eller at den ikke er alvorlig nok? Deretter svarer du med lovens struktur.

Sjekk først om kjøpet er forbrukerkjøp. Hvis du er privat kjøper av bolig til privat bruk, er generelle «som den er»-forbehold normalt uten virkning etter § 3-9 andre ledd. Sjekk så salgsdokumentene: finnes det konkrete forbehold eller tydelige opplysninger om akkurat feilen? Sjekk til slutt om selger ga feil opplysninger eller unnlot å gi viktige opplysninger.

Gratis første steg er å sende et punktvis svar til selger eller eierskifteforsikringen: «Et generelt som den er-forbehold avskjærer ikke kravet. Kjøpet er forbrukerkjøp. Mangelen bygger på [uriktig opplysning/manglende opplysning/avvik fra forventet tilstand].» Legg ved dokumentasjon. Ikke la en standardhenvisning til «som den er» stoppe en sak som egentlig handler om konkrete feilopplysninger eller tilbakeholdt informasjon.