Selger renoverte det gamle huset bare på overflaten

Når overfladisk renovering gir deg et krav

Et gammelt hus som er pusset opp på overflaten, er ikke uten videre mangelfullt. Etter avhendingslova § 3-2 første ledd får du det du kunne forvente ut fra typen, alderen og den synlige tilstanden. Nye overflater er noe du kan se. Det du ikke kan se, er hva som ligger under.

Overfladisk renovering blir et rettslig problem først når noe av dette er tilfellet. Selgeren har gitt opplysninger som ikke stemmer. Selgeren visste om skjulte skader og tiet. Eller huset er i vesentlig dårligere stand enn prisen tilsa.

Det er kjøperen som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Bilder av det som ble åpnet, kvitteringer, tilbud fra håndverkere og annonsen fra salget er dine viktigste bevis.

Hva selgeren har sagt om renoveringen

Det som står i annonsen og salgsprospektet, er opplysninger fra selgeren. Etter § 3-8 er det en mangel hvis eiendommen ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, eller opplysninger i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på vegne av selgeren. Opplysningen må ha virket inn på avtalen, og den må ikke være rettet tydelig i tide.

Ord som «totalrenovert», «pusset opp fra topp til tå», «nye rør» eller «alt utført av fagfolk» er opplysninger du kan bygge på. Er det bare malt og lagt nye gulvlister, stemmer ikke ordene.

Uttrykk som «oppusset» eller «modernisert» er mer uklare, og selgeren kan hevde at det bare dreide seg om overflater. Da avhenger utfallet av hva et vanlig menneske ville forstått av ordet i den sammenhengen. Tilstandsrapporten kan også si hvilke deler som er skiftet, og om arbeidet er dokumentert. For arbeid utført av kvalifiserte håndverkere de siste fem årene skal den bygningssakkyndige be eieren dokumentere det.

Slik gikk det for Hanna

Hanna kjøpte et hus fra 1920-årene for 3,1 millioner kroner. Annonsen sa at huset var «totalrenovert i 2022» med nytt kjøkken, nytt bad og nye overflater. På visningen så alt friskt og pent ut.

Da hun tok ned baderomsgulvet for å bytte sluk, fant hun råtne bjelker og en membran som aldri var lagt riktig. Under kjøkkenet lå gamle rør som hadde blitt malt over. Utbedring av bad og rør ble anslått til 280 000 kroner.

Selgeren svarte at kjøkken og bad faktisk var nye, og at «totalrenovert» bare beskrev det synlige. Hanna viste til at kjøperen har grunn til å regne med at en totalrenovering omfatter våtrom og rør. Hun hadde også fått bekreftet av fagpersonen at malingen var påført få uker før salget, over synlige skader. Selgeren gikk med på et prisavslag på 180 000 kroner mot at kravet om resten ble frafalt.

Hva du selv kan bli holdt ansvarlig for

Du kan ikke bruke som mangel noe du kjente eller måtte kjenne til (§ 3-10 første ledd). Det du kan lese tydelig ut av tilstandsrapporten, regnes som kjent. Har du undersøkt eiendommen før kjøpet, eller uten grunn latt være å følge selgerens oppfordring om å undersøke, kan du ikke bruke det du burde oppdaget. Unntaket er at selgeren var grovt uaktsom eller uærlig.

Selgerens opplysningsplikt etter § 3-7 går uansett foran. Visste selgeren at malingen skjulte fuktskader, og du hadde grunn til å regne med å få vite det, kan det være en mangel selv om du ikke undersøkte.

Ved forbrukerkjøp har «som den er» ingen virkning. Selv om forbeholdet hadde stått, er huset en mangel hvis det er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen (§ 3-9).

Har selgeren gjort arbeidet selv, uten fagfolk, er det viktig å vite hva som er gjort. Ta bilder og be om dokumentasjon på arbeidet i salgsprosessen, og spør skriftlig hvem som gjorde hva.

Prisavslag, retting og hva du gjør først

Ved mangel kan du kreve prisavslag, erstatning, heving eller holde tilbake en del av kjøpesummen. Prisavslaget settes normalt til hva det koster å rette mangelen (§ 4-12). Selgeren har rett til å rette hvis han tilbyr det og det ikke gir deg urimelig ulempe (§ 4-10 første ledd). Heving kommer bare på tale hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd.

Stans arbeidet når du finner skjulte skader, ta bilder og skriv til selgeren. Reklamer innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet.

Selgeren vil ofte svare med husets alder, og hvordan det argumentet fungerer, står i hvordan selger argumenterer med husets alder. Hovedreglene om krav og frister er samlet i pilaren om hva du må tåle og kan kreve ved kjøp av gammelt hus. Er skaden knyttet til grunnmuren, kan du lese gammelt hus uten fundament.

Kort oppsummert

• Overfladisk renovering er en mangel når selgerens ord om renoveringen ikke stemmer med det som faktisk er gjort.
• Ord som «totalrenovert» i annonsen er opplysninger du kan bygge kravet på.
• Selger som visste at ny maling skjulte fuktskader, brøt opplysningsplikten.
• Du må sannsynliggjøre mangelen med bilder, tilbud og annonsen fra salget.
• Prisavslaget for den overfladiske renoveringen settes normalt til kostnaden ved å rette skaden.